Jacob Geelbuurt, Amsterdam
Flexibel vernieuwingsplan gericht op sociale stijging
Door Ariënne Mak en Jeroen Mensink
In de komende tien jaar wordt de Jacob Geelbuurt vernieuwd, met als ambitie doorontwikkeling tot een ‘duurzame gezinsbuurt’. De basis hiervoor is een flexibel vernieuwingsplan. Daarbij wordt een kleinere ontwikkelkorrel gehanteerd, die ontwikkeling over een langere tijd mogelijk maakt. Dit biedt ruimte aan verschillende spelers: naast de woningcorporatie kunnen ook particulieren (individueel en collectief) invulling geven aan een ontwikkelkorrel. Een krachtig raamwerk van openbare ruimte zorgt voor de samenhang, de invulling van gebouwen is flexibeler. Op basis van studies naar de bebouwingscapaciteit is een bandbreedte van het te realiseren programma aangegeven, zonder absolute aantallen te definiëren.
Context opgave
De Jacob Geelbuurt, gelegen in Slotervaart, is aan vernieuwing toe. De woningen zijn klein, het woningaanbod is eenzijdig (vooral portieketagewoningen en bijna allemaal sociale huur) en de enorme hoeveelheid openbare ruimte en groen zijn in matige staat van onderhoud.
Doel van de fysieke vernieuwing van de Jacob Geelbuurt is het toevoegen van een grotere variatie in woningtypen en door nieuwbouw ook koopwoningen en huurwoningen in het marktsegment te realiseren. Ook de aanpak van de openbare ruimte is onderdeel van de operatie. Een belangrijke onderliggende opgave daarbij is de enorme parkeerdruk die volgens het beleidsdocument ‘Richting Parkstad 2015’ voor 70% op eigen terrein moet worden opgelost.
Door de bouwstop in heel Amsterdam en het afhaken van Far West in Nieuw-West is de vernieuwing van de Tuinsteden sterk onder druk komen te staan en wordt in ieder geval over een langere periode uitgesmeerd. De Alliantie en het stadsdeel willen graag door met de vernieuwing van de Jacob Geelbuurt. De centraal in de voorzieningenstrook gelegen kerk is aangekocht en reeds gesloopt en bewoners zijn uitvoerig betrokken bij de nieuwe plannen voor de buurt en verwachten binnen afzienbare tijd sloop en nieuwbouw of renovatie van hun woningen. Ook de Huizingaschool is dringend aan vervangende nieuwbouw toe. In deze fase van het planproces wordt een vernieuwingsplan opgesteld door het stadsdeel en de corporatie samen. Onderdeel van het vernieuwingsplan zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden, naast de sociaaleconomische aanpak voor de buurt. In het vervolgtraject zal de corporatie zorg dragen voor het uitwerkingsplan en het stadsdeel voor een nieuw bestemmingsplan. De uiteindelijke inrichting van de openbare ruimte wordt door het Stadsdeel ontworpen.
Flexibiliteit en toekomstvastheid plan
Voor de Westelijke Tuinsteden heeft Cornelis van Eesteren begin jaren ’30 een structuurplan ontworpen, dat in de jaren ’50 en ’60 van de twintigste eeuw ten uitvoer werd gebracht. De gebouwen dateren uit de naoorlogse grootschalige woningbouwopgave en zijn bouwkundig vaak van matige kwaliteit. Van Eesteren had een plan gemaakt dat tot 2000 zou moeten voorzien in de groei van Amsterdam en had daarmee de houdbaarheidsdatum vrij nauwkeurig voorspeld.
In het nieuwe plan blijft de basis van het raamwerk van Van Eesteren intact, met bomen omzoomde straten en het groene karakter, maar zal de komende tien jaar gefaseerd een nieuwe invulling krijgen. Twee speerpunten zijn voor die nieuwe invulling aangewezen, ‘duurzaamheid & energie’ en ‘ruimte voor particulier initiatief’. Amsterdam wil vanaf 2015 alleen nog maar klimaatneutraal bouwen en de sterk stijgende energieprijs maakt van een woning die geen of weinig energie verbruikt een substantieel vestigingsargument. Door (toekomstige) bewoners al in een vroeg stadium bij de plannen te betrekken, kunnen de woningen en het woonmilieu goed worden afgestemd of zelfs gerealiseerd worden door eindgebruikers.
Het stedenbouwkundig plan gaat uit van een kleinere ontwikkelkorrel dan de huidige invulling met stempels. Voor de bouwkavels zijn globale randvoorwaarden opgenomen. Zowel corporaties, commerciële ontwikkelaars als (groepen) particulieren kunnen invulling geven aan deze kleinere korrels. Ook biedt de kleinere ontwikkelkorrel de mogelijkheid om de uitvoering over een lagere termijn uit te spreiden.
Impressie nieuwe Jacob Geelstraat door JAM* architecten
Inzet expertise (procesontwerp)
Het opstellen van het vernieuwingplan is in handen van het projectteam. Daarin zitten vertegenwoordigers van het stadsdeel, de Alliantie, een projectsecretaris (Inbo), een communicatieadviseur (Nanny de Jager) en een ontwerpbureau (JAM* architecten). De Alliantie wordt vertegenwoordigd door een ontwikkelingsmanager van de Alliantie Ontwikkeling uit Huizen en door een gebiedsontwikkelaar van het regiokantoor Amsterdam. Het stadsdeel wordt vertegenwoordigd door een projectcoördinator en een stedenbouwkundige. Hoewel deze zelf de afstemming met de ambtelijke organisatie moeten organiseren, worden tevens werksessies door het ontwerpbureau georganiseerd voor breder draagvlak binnen het stadsdeel.
Zowel voor ‘duurzaamheid & energie’, als voor ‘particulier initiatief’ wordt al in een vroeg stadium (kortstondig) expertise aan tafel uitgenodigd, vooral om tijdig te bepalen wat er in deze fase al wel en niet moet worden vastgelegd en later geen spijt te krijgen. Vanuit de gemeente wordt ook een Duurzaamheidsscan georganiseerd (door het Ingenieursbureau Amsterdam).
Sociaal-economische urgentie
Het vernieuwingsplan (waaraan al in 2008 werd begonnen ) wordt in 2012 stap voor stap definitief gemaakt , en naar verwachting wordt er, na een inspraakperiode, in de zomer van 2012 een besluit over genomen door het bestuur van het stadsdeel en de directie van de Alliantie. De basis voor het vernieuwingsplan vormt het in juli 2011 verschenen visiedocument ‘Blijven bouwen aan de buurt’, dat is opgesteld door Inbo in opdracht van de Alliantie . Hierin is de stedelijke vernieuwingsaanpak uit de afgelopen vijf jaar geëvalueerd. De sociaaleconomische ontwikkeling van de vijf buurten in Nieuw-West waarin de Alliantie bezit heeft (naast de Jacob Geelbuurt zijn dat de Dobbebuurt, de Nieuwenhuysen-Struikbuurt, Overtoomse Veld Noord en de Staalmanpleinbuurt) is afgezet tegen de ontwikkeling van heel Nieuw-West en Amsterdam als geheel. Daaruit blijkt dat in deze buurten weliswaar vooruitgang wordt geboekt (vooral wat betreft het maken van een wooncarrière in de buurt en tevredenheid van bewoners met de herhuisvesting), maar dat deze achterblijft op de ontwikkeling van heel Nieuw-West en Amsterdam als geheel. Zo daalt de werkloosheid er minder snel, is het inkomensverschil groter geworden, is het gemiddeld inkomen in deze buurten lager en blijven de onderwijsprestaties er achter. De Alliantie concludeert dan ook: ‘De sociaal-economische urgentie om blijvend te investeren in Nieuw-West is onverminderd hoog.’ Wel zijn door de economische crisis en stagnatie op de woningmarkt, de nodige wijzigingen in de aanpak vereist.
Voor de buurten waarin de Alliantie substantieel bezit heeft, is een ‘bod voor de buurt’ bepaald. Per buurt blijft een integrale aanpak staan, die gericht is op sociale stijging, hogere kwaliteit van de woonomgeving en verbetering van de leefsituatie. Lees meer
Voor projectgegevens en een pdf van de volledige publicatie: Jacob Geelbuurt, Amsterdam
Voor het downloaden van bovenstaande publicatie dient u het eerst op te slaan.
Lees verder
- De Jacob Geelbuurt is één van de cases in het parallelprogramma van het praktijkcongres Gebiedsontwikkeling Slim Vlottrekken op 15 maart 2012.
- Intreerede prof. dr. ir. Vincent Gruis: ‘De Werkbare Woonmaatschappij’