Gebiedsontwikkeling.nu

Leegstand is het probleem niet

Door: Ruud Slierings

Een rekenmodel waarmee je kunt bepalen of verduurzaming van een kantoorgebouw winst oplevert. Te mooi om waar te zijn? Mark Niesen, in 2010 afgestudeerd aan de TU Eindhoven en sinds februari 2011 werkzaam bij Deerns Raadgevende Ingenieurs, ontwikkelde een methode die elke waarde van een kantoorgebouw – economisch, sociaal, ecologisch – vertaalt naar keiharde euro’s. En dan blijkt arbeidsproductiviteit een doorslaggevende factor te zijn.

De enorme hoeveelheid leegstaande vierkante meters is Mark Niesen ook een doorn in het oog. Op de een of andere manier moet een groot deel daarvan toch aantrekkelijk te maken zijn voor de markt, dacht hij, toen hij studeerde aan de TU (Building Services). En zo had hij een mooi onderwerp voor zijn afstuderen te pakken, ook omdat Deerns graag in die zoektocht wilde meegaan. Niesen: “Vaak zijn beslissingen voor verduurzaming ófwel puur economische beslissingen waarbij de investering, en niet de levensduur bepalend, is voor een ja of nee, óf het zijn de energiebesparingen die doorslaggevend zijn voor het al dan niet verduurzamen van een kantoorgebouw. Een integrale benadering waarbij alle aspecten die een verduurzaming kunnen rechtvaardigen samengepakt en meegewogen worden – noem het people, planet, profit – is veel reëler, maar helaas nog geen standaard. Veel betrokkenen, verschillende doelen, uiteenlopende visies, het is lastig om alle partijen en belangen samen te brengen.”

Waardemodel
Los van het rekenmodel dat Niesen heeft ontwikkeld, is zijn onderzoek dus ook een pleidooi (en handvat) voor samen­werking. Hij wil ontwikkelaars, ontwerpers, investeerders, eigenaren en huurders van kantoorgebouwen bewustmaken van de meerwaarde die duurzame maatregelen kunnen op­ leveren zodat zij hierin sneller zullen investeren. Om dat ‘af te dwingen’ heeft hij zijn rekenmethode zo opgezet dat die meerwaarde uit te drukken is in geld. Of zoals hij het zegt: “Aangezien de financiële aspecten belangrijk zijn voor de beslissers in het proces van verduurzamen wordt elke waarde vertaald naar de economische waarde. Een opdrachtgever hoeft niet te weten dat de concentratie vluchtige organische stoffen in het binnenmilieu is afgenomen, maar wel dat door een verbeterde luchtkwaliteit de werknemers productiever zullen zijn en dus winstgevender voor de onderneming.”
Het model van Niesen is een methodiek die de ecologische, economische en sociale aspecten meeneemt in de beoorde­ling van het duurzaamheidsgehalte van een gebouw. De methodiek is gebaseerd op het waardekadermodel dat is ont­ wikkeld door professor Rutten (TU Eindhoven). Niesen brengt diverse waardekaders samen in één integraal model (zie afbeelding): de basale waarde (de arbeidsproductiviteit van medewerkers), de gebruikswaarde (onderhoud van de installaties), de economische waarde (de investering), de eco­logische waarde (gebruik van energie) en de strategische waarde (flexibiliteit voor een eventuele herindeling). Andere waardekaders – beleving, maatschappelijke waarde, imago – kunnen desgewenst aan het model toegevoegd worden, al zijn ze moeilijk in geld uit te drukken.
Per waardekader wordt de op te leveren meerwaarde bere­kend. De eventuele investering is deels gebaseerd op aannames: hoeveel stijgt de energieprijs, wat levert een ver­betering van het binnenklimaat op aan extra productiviteit, etcetera? Om die reden maakt Niesen in zijn studie gebruik van gevoeligheidsanalyses, die aangeven wat de marges zijn waarbinnen die meerwaarde schommelt. Lees verder >>

Bron: Building Business, oktober 2011

Voor een pdf van de publicatie: Leegstand is het probleem niet
Voor het downloaden van bovenstaande publicatie dient u het eerst op te slaan.