‘Geldnood dwingt corporaties tot kern’
Nieuwe hoogleraar over schandalen als Vestia en kasproblemen van woonbedrijven
Of naast Vestia ook andere woningcorporaties risicovolle leningen hebben, is de vraag. Zeker is dat woonbedrijven steeds minder geld hebben voor extra taken, zegt Vincent Gruis, hoogleraar in Delft.
„Een leuk schandaaltje” over een woningcorporatie was mooi geweest voor wat aandacht van de pers, dacht Vincent Gruis toen hij de oratie schreef die hij vandaag aan de TU Delft hield. De nieuwe hoogleraar housing manag ement hoefde niet zelf te spitten. Deze week werd bekend dat de Zuid-Hollandse woningcorporatie Vestia mogelijk enkele miljarden te kort komt. Slechte publiciteit, maar vooral geldgebrek dwingen woonbedrijven zich te bezinnen op hun kerntaak, zegt Gruis: de huisvesting van lagere inkomens. Grootschalige renovatie van oude stadswijken zit er voorlopig niet in. „Ik zou het eerder willen betitelen als groot onderhoud plus.”
Dertig corporaties hebben net als Vestia
de afgelopen tijd moeten bijstorten.
Hoe gezond is de sector financieel?
„Vestia heeft de risico’s van financiële
producten verkeerd ingeschat.
Hopelijk zijn die andere corporaties
minder gedupeerd. Algemeen kun je
zeggen dat woningbedrijven heel
kredietwaardig zijn. Als je hun huurinkomsten
afzet tegen hun leningen
bij banken, is die overwaarde van
hun huizenbezit zo’n 30 procent. Als
je uitgaat van de marktwaarde is
zelfs bijna 70 procent. Al halen ze dat
nooit. De crux is: het zijn maatschappelijke
organisaties met lage huren.”
Klinkt als: de sector is gewoon gezond.
„Niet als je kijkt naar de kasstromen.
Wat gaat erin en wat gaat eruit? Dan
zijn corporaties een stuk kwetsbaarder.
De huren zijn de afgelopen jaren
sterk aan de inflatie gebonden, terwijl
de bedrijfskosten meer stegen.
Denk aan onderhoudsuitgaven, salarissen
voor het personeel. Tussen
2005 en 2010 steeg de gemiddelde
huur van corporatiewoningen 15
procent, maar bedrijfslasten met 21
procent. Er zit niet veel rek in. Op
een gegeven moment gaat het mis.”
Waarom zijn die kosten voor het beheer
van de onderneming zo gestegen?
„Tot aan de crisis zijn de bouw- en
onderhoudskosten gestegen. Aannemers
konden hun prijzen opdrijven.
Ook hebben corporaties meer en
duurder personeel in huis gehaald.
In de jaren negentig zijn ze verzelfstandigd
en hebben ze meer taken
gekregen. Ze bepalen tegenwoordig
zelf hun strategisch beleid. Zij zijn
ook duurdere huur- en koopwoningen
gaan bouwen. Ze doen meer voor
welzijn, voor de leefbaarheid van
buurten. Die taakverbreding vraagt
om mensen met kennis van zaken.
En sorry, hoogopgeleiden willen nu
eenmaalmeer verdienen dan laagopgeleiden.
Daarnaast zijn de kosten
van externe adviseurs absoluut gestegen.
Ook omdat de administratieve
besluitvorming rond corporaties
steeds weer verandert.”
Zijn corporaties ook meer gaan lenen?
En met meer risico’s, zoals Vestia?
„Corporaties zijn altijd al sterk afhankelijk
geweest van vreemd vermogen.
Er wordt ook altijd leergeld
betaald in de sector. In de jaren negentig
kwamen enkele corporaties
uit Enschede en Nieuwegein in het
nieuws die miljoenen hadden verloren
door speculatie met opties. Tegenwoordig
hebben corporaties een
statuut dat dit soort beleggingen verbiedt.
Zo zal het ook gaan met Vestia.
Je zou toe moeten naar stresstesten
voor corporaties, zoals bij banken.”
Waar snijden de corporaties?
„Corporaties krijgen nu voor het
eerst een efficiencyprikkel. Ze moeten
terug naar hun kerntaak: het
huisvesten van mensen met lagere
inkomens. Een groot dilemma is het
huisvesten van middeninkomens.
Veel corporaties zouden dat wel willen,
want er is onder deze groep genoeg
vraag en je kuntmeer huur vragen,
maar daarvoor zijn ze niet primair
op aarde. Wat corporaties mínder
gaan doen, is oude huizen slopen
en vervangen door nieuwbouw. Ook
een oude woning levert nog huur op.
Nieuwbouw kost geld en moet ook
nog eens terugverdiend worden met
lage huren. Dat is twee keer verlies.”
Alleen renovatie in oude stadswijken?
„Precies. Ik zou het zelf nog meer
willen betitelen als groot onderhoud
plus. Het bestaande bezit zo verbeteren
dat het er weer netjes uitziet en
weer twintig jaar extra mee kan.”
Wat betekent dat voor de zogenoemde
Vogelaarwijken, de probleemwijken?
„We moeten het idee loslaten dat we
die wijken er bovenop gaan helpen
met grote fysieke vernieuwing. Het
wordt eerder zaak die wijken boven
de lijn te houden met goed beheer.”
De lijn van beschaving?
„Van beschaving ja, van wat wij acceptabel
vinden als maatschappij.”
Komt dat tekort van corporaties niet
gewoon door slechte bedrijfsvoering?
„In zekere zin, maar je kunt ook zeggen:
toen corporaties nog rijk leken
in de jaren negentig, hebben wij ze
zelf gevraagd hun geld maximaal te
benutten. Dat is die taakverbreding:
meer huizen bouwen, aan wijkbeheer
doen, wonen en zorg combineren.
Nu zit de economie tegen en
staat dit bedrijfsmodel onder druk.
En is er kritiek op projectenmet grote
verliezen: de bouw van de Campus
Maastricht die werd stopgezet, de renovatie
van de boot in Rotterdam.
‘Waar houden corporaties zich allemaal
mee bezig?’ denken mensen.”
Plus de fraudezaken...
„Helaas wel, ja. Hoewel de grote zaken
eigenlijk op één hand te tellen
zijn. Het gaat meestal om kleine zaken
die in elke sector voorkomen.
Maar namen van corporaties als
Rochdale en SGBB blijven rondzingen.
Voor het grote publiek zijn de
campus in Maastricht en de SS Rotterdam
daarbij gekomen. Terwijl
Maastricht gewoon slecht beleid was
en de boot mede op verzoek van de
gemeenteraad is aangekocht. De burger
maakt geen onderscheid tussen
fraude en slecht beleid. En Vestia
komt daar nu weer bij. Het goede aan
dit alles is, dat alle negatieve publiciteit
de corporaties ook dwingt tot bezinning:
wat zijn je kerntaken?”
Ook commissaris
Vincent Gruis
(1972) houdt
vandaag zijn oratie
als hoogleraar
housing management.
Hij
onderzoekt hoe
woningbedrijven
hun maatschappelijke
taak
moeten invullen. Gruis werkt
sinds 1996 aan de TU Delft en
promoveerde op de financieel-
economische grondslagen
van corporaties. Hij is lid van de
raad van commissarissen van
twee woningbedrijven.
Strenger toezicht
Minister Spies (Binnenlandse
Zaken) wil laten onderzoeken of
het toezicht op de corporatiesector
moet worden aangescherpt.
Dat zei Spies gisteren tegen de
NOS. De minister wil een commissie
instellen die dit moet
gaan onderzoeken. Ze vindt het
te vroeg om te zeggen dat het
toezicht in de zaak-Vestia heeft
gefaald. Op dit moment zijn er
meerdere controlerende instanties.
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting
ziet toe op de financiën.
Het Waarborgfonds Sociale
Woningen borgt leningen. Het
ministerie van Binnenlandse Zaken
meet de prestaties. Bij Vestia
keek accountant KPMG mee.
Bron: NRC Handelsblad, Eppo König, vrijdag 3 februari 2012
Zie ook:
- Intreerede Prof.dr.ir. Vincent Gruis
- Informatie Prof.dr.ir. Vincent Gruis
- Interview met Prof.dr.ir. Vincent Gruis over zijn intreerede
- Corporaties protesteren tegen opgelegde verkoopmaatregel
- De toekomst van de woningmarkt voor middeninkomens