Gebiedsontwikkeling.nu

Europese staatssteunregels breekijzer voor overeenkomsten tussen gemeenten en ontwikkelaars

Door: Mr. Robert van 't Hof

Gebiedsontwikkeling in Nederland verkeert in zwaar weer. Voor zowel ontwikkelaars als gemeenten staan opbrengsten onder druk en dreigen forse afwaarderingen. Soms biedt aanpassing van een ontwikkelprogramma uitkomst. Voorwaarde is dan wel, dat alle bij het programma betrokken partijen bereid zijn om terug te komen op in het verleden gemaakte afspraken. Wat nou als die bereidheid er niet is?

Voor gemeenten is het zoeken naar een andere ontwikkelende partij soms een optie. Maar: hoe kom je als gemeente af van een bouwclaim van de ontwikkelende partij die niet met je mee wil denken? De Europese staatssteunregels bieden mogelijk een uitkomst. Kort gezegd komen die hierop neer: een overeenkomst tussen een overheid en een onderneming die in strijd is met Europese staatssteunregels, is nietig.

Gemeenten maken sinds enige tijd van deze escape gebruik. Dat kan, omdat veel overeenkomsten tussen overheden en ondernemingen per definitie in strijd met Europese staatssteunregels tot stand komen. Het bekendste voorbeeld hiervan is de gemeentegarantie die de toenmalige directeur van het Rotterdamse Havenbedrijf (zonder toestemming van zijn werkgever) afgaf ten behoeve van een dochteronderneming van de RDM. Die was in strijd met de Europese staatssteunregels en daarom nietig, aldus de Hoge Raad (zie: www.rechtspraak.nl , HR 28 mei 2010, LJN: BL4082.

Inmiddels lukt het sommige gemeenten ook om, met verwijzing naar de Rotterdamse zaak, af te komen van overeenkomsten met ontwikkelaars. Zo lukte het de gemeente Winsum om de voorzieningenrechter ervan te overtuigen dat zij een tussen haar en een ontwikkelaar gesloten overeenkomst niet hoeft na te komen omdat belangrijke onderdelen daarvan niet overeenkomstig de Europese staatssteunregels tot stand is gekomen (zie: www.rechtspraak.nl, Voorzieningenrechter Rechtbank Groningen 10 juni 2011, KJN: BQ8211). Ik merk wel op, dat het hier geen bodemprocedure betreft, maar een voorlopig oordeel.

De omgekeerde situatie kan natuurlijk ook voorkomen: een ontwikkelaar heeft bij nader inzien toch geen trek in de hem door de gemeente opgelegde ontwikkelplicht. Als de overeenkomst die hij met de gemeente gesloten heeft, onderdelen bevat die in strijd zijn met de Europese staatsteunregels, loont het de moeite om daar eens een stevig gesprek met de gemeente over te voeren. Wellicht kan de ontwikkelplicht wat worden verzwakt. Uiteraard bij voorkeur deze keer wel in overeenstemming met de Europese regels.

Veel voorkomende gebreken aan overeenkomsten tussen gemeenten en ontwikkelaars betreffen de bepaling van de grondprijs en de aanbesteding van door de ontwikkelaar te realiseren onderdelen van de openbare ruimte.

Toegankelijke en bruikbare informatie over staatssteun in relatie tot grondtransacties met de overheid is te vinden op www.europadecentraal.nl , onder het dossier "Staatssteun".

Bron: Vastgoed Journaal, 8 mei 2012 - Mr. Robert van 't Hof