Ontslakken - ‘Sneller, flexibeler en goedkoper bouwen heeft momentum’

Met ‘ontslakken’ bedoelt De Zeeuw “dat gemeenten sneller reageren op bouwplannen, er flexibeler mee omgaan en het proces goedkoper doen.” Hij deed met een groep andere deskundigen, binnen de Actieagenda Bouw, onderzoek naar hoe gemeenten beter op lokale gebiedsontwikkeling kunnen inspelen. De opeenstapeling van regels vormde in de goede tijd al een onverantwoorde rem, maar in de huidige crisistijd mag zij de weinige initiatieven, die er komen, beslist niet in de weg staan.

‘Andersom werken’

Onder leiding van De Zeeuw, die tevens praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft is en directeur nieuwe markten Bouwfonds Ontwikkeling, werd in enkele gemeenten met pilotprojecten begonnen. Daar werd vaak ‘andersom gewerkt’. “Een gemeente gaat bij een nieuw investeringsplan eerst met het gezonde verstand kijkt of zij dat plan ziet zitten en of het wat toevoegt. Pas als dat zo is, legt zij – met een positieve instelling - de vele nota’s, vergunningen en het bestemmingsplan op tafel. Terwijl je normaal begint met dat bestemmingsplan en met alle nota’s en verordeningen.”

In een rapport dat De Zeeuw en de leden van het Actieteam schreven hadden zij nog meer wenken voor het ontslakken. Zoals het ‘ontkoppen’ van lokale regels die gemeenten bovenop de landelijke regels hebben gezet. “Maar het is vooral ook een mentaliteitskwestie. Durf af te wijken van regels, die geen duidelijk doel dienen.” En niet alleen gemeenten moeten aan de slag. ‘’Ook ontwikkelaars en bouwers moeten erop inspelen. Door opener te zijn over de kosten, doelen en winstverwachting en beter te communiceren met de gemeente.”

Spoorzone Delft als pilot

De video is opgenomen bij de Spoorzone Delft, een van de pilotprojecten. Daarbij gaat het om een grote herontwikkeling in het hart van Delft. De spoorlijnen verdwijnen daar onder de grond in een tunnel. Daarbovenop verrijst een nieuw woonwerkgebied (met een nieuw stadhuis, een park en een waterpartij), dat de oude scheiding in de stad herstelt. “In het oorspronkelijke plan was sprake van veel dichte, gestapelde bebouwing en ondergronds parkeren. Er was een vacuüm dichtgetrokken bestemmingsplan dat geen enkele ruimte liet. Het project bleek onhaalbaar, niet alleen vanwege de crisis.”

“Uiteindelijk is de impasse rond het project doorbreken door te kiezen voor een nieuw, heel globaal masterplan. Dat is veel flexibeler en maakt het mogelijk om het project in partjes te realiseren. Het laat ook de ruimte om tegemoet te komen aan de vragen van ondernemers en bewoners die in het gebied wat willen. Tegenover de grotere invloed voor bewoners staat dan weer wel dat ze langer in onzekerheid zullen verkeren over wat er nu echt gaat gebeuren. Daarvoor lag alles al helemaal tot in detail vast in het bestemmingsplan.”

Lagere leges en bouwkosten

Het ‘ontslakken’ heeft momentum, weet hij. “Ik ben nu al 25 jaar met het thema bezig. Maar voor het eerst word ik niet alleen beleefd aangehoord, maar gaan gemeenten aan de slag. We zijn vorig jaar met 8 pilotprojecten begonnen en dat sloeg zo aan dat het Actieteam nu op zo’n 20 projecten zit.” Ook minister Stef Blok van Wonen was vorig jaar positief over ‘ontslakken’. Om het momentum te bestendigen wil De Zeeuw van ‘ontslakken’ een thema in de gemeenteraadsverkiezingen maken.

Voor de bouwsector is ‘ontslakken’ van groot belang, zegt De Zeeuw. “Sneller een vergunning krijgen betekent sneller financiering kunnen regelen. Grotere flexibiliteit betekent dat de bouwer tot laat in het project nog aanpassingen kan doorvoeren om aan wensen van huurders of gebruikers tegemoet te komen. En het betekent goedkoper werken, want de leges en de bouwkosten die in de afgelopen decennia de pan uitgerezen zijn omlaag kunnen. ‘Ontslakken’ is niet hét antwoord op de crisis, maar het is wel een antwoord”, zegt De Zeeuw stellig.