Alternatief voor extra stijging van huren

8 januari 2013

3 minuten

Opinie Als de marktconforme huur onder de kostprijshuur ligt, dan zullen verhuurders niet investeren. Dan is er ook geen nieuwbouw en bij oudere woningen is het onderhoud karig. Volgens Meint Pool heet het alternatief maatschappelijk gebonden eigendom.

De woningmarkt zit op slot. Dat is de ‘verrassende’ conclusie uit het regeerakkoord. Nog ‘verrassender’ zijn de maatregelen die worden voorgesteld voor de huurmarkt. Huurders krijgen jaarlijks een inflatievolgende huurverhoging, verhoogd met een inkomensafhankelijke extra stijging die oploopt tot 6,5% per jaar. Deze extra huurstijging gaat niet naar de corporatie, maar naar de schatkist. Eigenlijk stelt het kabinet dus een boete op huren voor. Als doekje voor het bloeden kunnen lagere inkomens een beroep doen op de huurtoeslag.

Problemen

Doel van dit alles: het op marktconform niveau brengen van de huren. Maar waarom? Lossen marktconforme huren voor corporatiewoningen de problemen op de woningmarkt op? Woningcorporaties zijn ooit opgericht om mensen met een krappe beurs aan een fatsoenlijke woning te helpen. Ruim 15 jaar geleden zijn de overheidssubsidies op sociale huurwoningen afgeschaft. Het belangrijkste voordeeltje dat corporaties behielden, is dat zij tegen een wat lagere rente geld kunnen lenen. De kostprijs van een corporatiewoning kan zo wat lager zijn dan de kostprijs van een beleggerswoning. Corporaties kunnen dit rentevoordeel doorgeven in een lagere huur. Dit heeft weinig te maken met de marktconforme huurprijs van een woning. Die wordt namelijk bepaald door vraag en aanbod.

Als de marktconforme huur onder de kostprijshuur ligt, zullen verhuurders niet investeren. Geen nieuwbouw dus en bij oudere woningen zal het onderhoud karig worden. Voor de woningcorporaties heeft het kabinet bedacht dat het huurplafond 4,5% van de WOZ-waarde is. De markthuur kan lager liggen, maar laten we daar nu aan voorbij gaan. 4,5% van de WOZ-waarde is in Amsterdam veel, maar in bijvoorbeeld Rotterdam is de WOZ-waarde van een kleine eengezinswoning in sommige wijken minder dan een ton. De maximale huurwaarde is in dat geval € 375 per maand. Zo’n lage huur geeft een verhuurder geen prikkel om in de woning te investeren. De WOZ-waarde stijgt namelijk niet als bijvoorbeeld dubbelglas of een nieuw keukenblok wordt geplaatst.

Haagse regulering

Weer een stevig potje Haagse regulering. Helpt dit de woningmarkt? Nee, want de nieuwe regels frustreren verhuurders om in hun woningen te investeren, wat wel nodig is om fatsoenlijke woningen in hun voorraad te houden. Is er een alternatief? Ja, en deze heet maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Corporaties verkopen, al dan niet met korting, woningen met de toezegging deze op termijn terug te kopen. De nieuwe eigenaren zullen wel investeren in de woning en worden niet gestraft met een huurboete als het inkomen stijgt. Financieel vervelend voor het kabinet, maar goed voor de portemonnee van de voormalig huurder en van de corporatie. De corporatie kan zo blijven investeren in haar resterende woningen. Dat is beter voor de woningmarkt.

Meint Pool
Partner Akro Consult


Portret - Meint Pool

Door Meint Pool

Partner Akro Consult


Meest recent

Co Verdaas door Phil Nijhuis (bron: Phil Nijhuis)

Deltacommissaris Co Verdaas: “We moeten de komende generaties meenemen in de keuzes die we nu maken”

Hoe richten we Nederland zo in dat we ook over 100 jaar droge voeten hebben? Als deltacommissaris schetst Co Verdaas vergezichten voor de toekomst van de inrichting van Nederland.

Uitgelicht
Interview

14 mei 2024

Wouter Veldhuis Column Cover door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Arenda Oomen)

Dichter bij elkaar

Na een eeuw van het vergroten van afstanden, om de groeiende welvaart een plek te geven, is het tijd om dichter bij elkaar te kruipen. Die boodschap geeft columnist Wouter Veldhuis op de valreep mee aan de formerende partijen.

Opinie

14 mei 2024

Ommoord, Rotterdam door WJBRAPS (bron: Flickr)

Aandachtswijken verdienen betere voorzieningen

De sector staat bol van de 15-minutenstad maar wellicht moeten we eerst eens beginnen met een goed aanbod van basisvoorzieningen in onze kwetsbare wijken. Drie onderzoekers leggen de pijnlijke verschraling bloot.

Opinie

13 mei 2024