Besparen is het nieuwe investeren

Nieuwe verdienmodellen?

De ruimtelijke sector heeft in de afgelopen decennia een aantal herkenbare motoren van groei gekend. Van stadsvernieuwingsoperatie, stedelijke vernieuwing tot wijkaanpak; van de verzelfstandiging van corporaties tot de derivatenhandel, en van de kantoren-, woning-, winkel- tot hotelbubbels. De groei van het geïnvesteerd vermogen in de ruimtelijke sector ging gelijk op met de groei van de werkgelegenheid. Zolang er nieuwe verdienmodellen ontstonden, kon de piramide groeien, en aten er meer mensen mee uit de vastgoedruif. Dat is niet meer. Eerst liep motor vast, toen stortte het kaartenhuis in.

In plaats van puin te ruimen wordt vaak gezocht naar nieuwe brandstof. Iedere oproep tot nieuwe verdienmodellen is een vraag om het verleden weer tot leven te wekken. Zo wordt in het Strategisch Plan van Amsterdam een hele serie nieuwe potentiële investeerders benoemd: van energiebedrijven tot ziekenhuizen tot waterbeheerders. Het is een schijnopsomming. Ten eerste zijn de partijen natuurlijk helemaal niet nieuw. In de gouden decennia van de jaren ’90 en ’00 deden ze ook mee als afnemer en huurder van gebouwen en grond. Om ze nu te benoemen als nieuwe aanjagers van gebiedsontwikkeling is het verhangen van de bordjes: oude wijn in nieuwe zakken. Ten tweede is de ruimtelijke sector in haar werkwijze helemaal niet in staat om zich te schikken naar de primaire belangen van de afnemers. Gebiedsontwikkeling is iets anders dan het aanleggen en beheren van een elektriciteitsnet. Ziekenhuizen als groot-investeerders zijn geen dragers van een stedelijke ruimtelijke visie.

Besparen: opschonen van plannen

De uitweg uit de crisis in de ruimtelijke sector schuilt niet in het zoeken, vinden en ‘contracteren’ van nieuwe kapitaalkrachtige partners. Mijn ervaring in vijf jaar crisis is dat de grootste stappen zijn gezet in besparingen. Door gigantisch te besparen in kosten, door creatief om te gaan met dezelfde middelen (dus niet nieuwe geldbronnen), is het mogelijk om gebiedsontwikkeling aan de gang te houden. Het werk is anders, meer bescheiden in omvang, maar met verrassende resultaten. Ik stip een paar beproefde bespaarmodellen van de afgelopen jaren aan.

Ten eerste het opschonen van plannen en het terug brengen van programma naar realistisch niveau. In Amsterdam heeft twee keer zo’n opschoningsoperatie plaats gevonden, in 2010 en 2011. In de plannen voor de omgeving van station Lelylaan waar ik destijds aan werkte is voor vele tientallen miljoenen aan plannen weggesneden. Tot mijn eigen verrassing zonder een centje pijn. Zo bleken er reserveringen in de boeken te staan die niet meer nodig waren. Of over sommige deelplannen had na een goed gesprek niemand enig vertrouwen dat het de komende jaren tot programma zou komen. Dit scheelde tientallen miljoenen aan kosten in de boeken. En iets moeilijker maar niet minder relevant was het verlagen van stedenbouwkundige ambities die voor de crisis waren opgesteld. Het verkleinen van het programma leverde minder opbrengsten op, maar verlaagde ook de investeringen. Kill your darlings. Heel normaal in de journalistiek, maar in ons vakgebied een lastige opgave. De huidige tijd gaat uit van gebiedsontwikkeling light: een focus op kavelsturing, korte termijn, weinig risico’s en beheersbare plannen. Het is misschien minder spectaculair, maar wel een stuk realistischer.

Ambities terugschroeven

Een tweede manier om kosten te besparen is het terugschroeven van ambities. Het is niet vreemd dat in tijden van hoogconjunctuur extra ambities bovenop de wettelijke eisen (van het Bouwbesluit) worden gestapeld. Extra aandacht voor milieu, duurzaamheid, architectuur, inrichting openbare ruimte, en zo meer was jarenlang de normaalste zaak van de wereld. Zeker toen er geld voor was. Nu de financiën er minder rooskleurig voor staan, is het vaak moeilijk om ambities terug te schroeven. Maar het kan natuurlijk wel. In de jaren ’80 groeide ik op in de wijk Lunetten, een buitenwijk van Utrecht. In de wijk is een duidelijke scheidslijn te zien van woningen die voor de oliecrisis zijn gebouwd en daarna. Dat is niet erg, integendeel. De stad laat zich als een geschiedenisboek lezen van hoog- en laagconjunctuur. Als de huidige jaren als voorbeeld in de boeken gaan van een meer sobere kwaliteit, dan is dat zo.

Een derde grote besparing zit in de planvormingkosten. Amsterdam besteedt in 2013 nog maar een kwart van het budget voor gebiedsontwikkeling dat voor de crisis beschikbaar was. Vanzelfsprekend wordt er aan veel minder plannen gewerkt, maar het effect is niet louter negatief. Het terugschroeven van de planvomingkosten leidt tot veel innovatie in de werkwijze: Er komen nieuwe samenwerkingsvormen tussen markt en gemeente, er is veel meer ruimte voor particulier initiatief (bijvoorbeeld zelfbouw) en het brengt veel meer focus in de planprocessen. Het is nu dagelijkse praktijk dat de gemeente ‘nee’ verkoopt bij ideeën en voorstellen van burgers, politici en marktpartijen, waar vroeger automatisch een gesprek zou worden gepland of bij wijze van spreken al een tekening gemaakt.

Hijskranen

Ondanks de crisis staat het werk niet stil. Het is anders, maar dat hoeft niet direct een probleem te zijn. Het is gezond om in deze tijd plannen drie keer om te draaien op mogelijkheden voor besparing. Vaak blijven er dan goede en gezonde plannen over. Het bewijs in Amsterdam is de skyline van hijskranen die in alle hoeken van de stad staan. Het zijn bakens van optimisme dat het ook in deze tijd mogelijk is om projecten van de grond te trekken.