Opinie Net als bij tuincentra is deze tijd van het jaar voor ons het ‘drukke seizoen’. We worden dan veel ingeschakeld door onze collega-accountants bij de jaarrekeningcontroles voor het toetsen van de waardering van grond- en vastgoedposities. Dat geeft altijd een mooi kijkje in de keuken bij gemeenten, bouwers, ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en zorginstellingen.
Een van de dingen die opvallen is de prognose voor uitgifte van bedrijventerreinen. Veel gemeenten hebben grondposities die nog uitgegeven moeten worden. Aan ons de vraag of investeringen kunnen worden terugverdiend uit de opbrengsten van bouwrijpe kavels. Moeten we kijken naar de planning (hoeveel hectare afzet in hoeveel jaar gepland), programmering (welk type bedrijvigheid en hoe verhoudt zich dat met de vraag en alternatieve locaties) en prijs (is de geplande uitgifteprijs en de ontwikkeling daarvan in de tijd reëel?).
Bij woningbouw kun je kijken naar demografische groei en je baseren op ramingen van het CBS en PBL. Bij bedrijventerreinen ligt dat lastiger. Maar uit een eerder artikel (RO Magazine, jan/febr. 2014, samen met het Kadaster) bleek al wel dat maar liefst twee derde van de grondposities van gemeenten in meters (dus niet in euro’s) bedoeld is voor bedrijfsterreinontwikkeling (maar liefst 13.000 hectares, tegen ca. 5.500 hectare voor woningbouw, in bezit van gemeenten bedoeld voor ontwikkeling).
Des te opvallender dat maar een beperkt aantal bureaus bezig is met onderzoek en advisering over behoefteramingen van bedrijventerrein. Daarbij vallen vooral de enorme fluctuaties en bandbreedtes op waarin deze bureaus behoefte-inschattingen geven. Zo komen we rapporten tegen die de totale vraag in de provincie Utrecht ramen op maximaal 310 hectare uitgifte in de periode tot en met 2027 en minimaal op 20 hectare. Voor de regio Amersfoort blijkt de maximale vraagbehoefte aan bedrijventerreinen 6,3 hectare per jaar en de minimale vraagbehoefte 0,4 hectare.
Een ander rapport stelt dat de marktvraag in Zoetermeer in de periode van 2016 t/m 2025 12.000 m2 per jaar bedraagt (totaal 120.000 m2), terwijl de uitgifte in de jaren 2016 t/m 2018 gemiddeld 5.500 m2 bedroeg. Weer een ander bureau stelt dat in de Haagse regio (waar Zoetermeer onderdeel van is) vraag en aanbod van logistieke locaties in evenwicht zijn tot 2035, het aanbod aan hoogwaardige bedrijfskavels (kantoor-gerelateerde bedrijfsfuncties) een overschot laat zien (aanbod ongeveer twee keer zo groot als de vraag) en tot slot het aanbod van klassieke, kleinschalige bedrijfsgronden tot 2030 een tekort laat zien van circa 70 hectare. Maak daar maar eens chocola van…
Natuurlijk maakt het veel uit welke profilering het terrein moet krijgen, hoe de ontsluiting is, hoe het aansluit op bestaande bedrijvigheid, welke milieucategorie etc. Maar behoefteramingen met deze bandbreedtes en onzekerheden maken het wel lastig om uitspraken te doen over ‘verantwoorde’ investeringen.
Nog interessanter is het te constateren dat veel gemeenten met nog uit te geven terreinen zich passief opstellen in hun acquisitie. Er wordt vaak meer inspanning gepleegd om de bestemming mogelijk te maken en te ontwikkelen, zoals het bouwrijp maken, dan om ‘passende bedrijven’ te vinden.
Denkbaar is smart targeting: het actief via data-analyse opsporen van passende bedrijvigheid binnen een bepaalde straal (bijvoorbeeld 10 kilometer), kijkend naar bedrijven die grote omzetontwikkeling (positief of negatief) hebben en dus mogelijk verhuisgeneigd zijn. Die bedrijven zouden pro-actief benaderd kunnen worden met voorstellen (3D filmpje van hun nieuwe bedrijf op de nieuwe locatie), ideeën voor herontwikkeling of nieuwe gebruikers van de bestaande locatie. Als dat lastig is, is het de vraag of het wel een goed idee is in zo’n nieuwe ontwikkeling te investeren. Of is dat te kort door de bocht?
Kortom, het plannen én realiseren van bedrijventerreinen is nog steeds een spannende bezigheid in Nederland, die zich – zeker ten opzichte van woningbouw – wel in wat meer aandacht zou mogen verheugen dan nu het geval lijkt. Maar misschien kijken wij wat te veel naar de probleemgevallen en zien we te weinig goede voorbeelden. Ik houd me aanbevolen!
Cover: ‘Go column cover 2’
Door Frank ten Have
Frank ten Have is oud-partner van Deloitte Real Estate
