Sociale huur verdient een (lage) maatschappelijke grondprijs

Het wordt meer en meer de norm: een derde van de nieuwbouw moet sociale huur zijn. De Wet versterking regie op de volkshuisvesting waarmee minister Hugo de Jonge het aandeel betaalbare woningen wil vergroten is daarbij een aanjager of een steun in de rug.

Die ambities zijn een eerste stap, maar om dit te realiseren is het ook nodig dat de ontwikkelaars van die betaalbare woningen – voor het leeuwendeel zijn dat de woningcorporaties – een prijs voor de grond betalen die bij die maatschappelijke functie hoort. En daar wringt de schoen. Voor een park of een school is het voor iedereen helder: daarvoor geldt een maatschappelijke grondprijs. Grondeigenaren zullen dat moeten accepteren. Maar voor sociale huurwoningen lijkt dat lang altijd niet zo helder te zijn en is de grondprijs het resultaat van een onderhandeling met grondeigenaren waarbij de misgelopen grondopbrengsten worden verrekend.

Wat is een redelijke prijs voor de grond onder een sociale huurwoning? In Nederland hanteren we als algemeen geaccepteerd principe voor het bepalen van de grondprijs de residuele waarde: het verschil tussen bouwkosten en opbrengsten. Voor sociale huurwoningen van woningcorporaties zijn de opbrengsten lager dan de bouwkosten. Daarmee wordt de residuele waarde negatief. De logica van de grondexploitatie is dan dat er een normatieve grondprijs wordt gehanteerd of een grondprijs die is afgeleid van de productiekosten van bouwrijpe grond. De normatieve grondprijzen liggen in de regel tussen de 10.000 en 20.000 euro.

Dat klinkt alleszins redelijk, maar de ontwikkelaar had gerekend met een 100 procent commercieel programma en wordt nu – via bijvoorbeeld het Omgevingsplan – gedwongen sociaal te bouwen. Dat betekent al snel een verlies van 30.000 tot 50.000 euro per woning. Dan is het toch logisch en net zo redelijk dat de corporatie dat verschil betaalt? Marktpartijen hebben immers ooit een risico gelopen door een grondpositie te kopen en toen was er nog geen gemeentelijk of rijksbeleid gericht op een derde sociale huurwoningen.

FOUT!

Alsof kopers van aandelen in winkelvastgoed of fossiele brandstoffen moeten worden gecompenseerd voor veranderingen in de markt of aangescherpte wetgeving. Rendementen uit het verleden geven geen garanties voor de toekomst en eigenaren van aandelen worden geacht vooruit te kijken naar de veranderende maatschappelijke en marktomstandigheden. Grondeigenaren hebben zowel de kans als het risico dat de overheid de bestemming wijzigt.

Dus gemeenten: stel de eigen normatieve grondprijzen ook als norm voor ontwikkelaars als deze sociale huurwoningen ontwikkelen en dwing dit zo nodig af via de daarvoor beschikbare instrumenten. En corporaties, wees niet bang voor mogelijke boetes van de Autoriteit Financiële Markten omdat er collectieve prijsafspraken worden gemaakt. Spreek transparant af wat er wordt betaald. Het is logisch dat niet alleen de woningen betaalbaar zijn, maar ook de grond er onder. Verliezen op de veranderingen in de waarde van de bestemming van de grond moeten niet worden betaald door de maatschappij.