Project
DSC_0023.JPG

Zes lessen uit het buitenland voor een duurzame private gebiedsontwikkeling

Door Bob Buskens en Erwin Heurkens

18 okt 2017 - Nederlandse projectontwikkelaars zien bij een terugtredende overheid hun rol en verantwoordelijkheid in gebiedsontwikkeling langzaam aan belang winnen. Het is tot nu toe vrijwel onbekend hoe private gebiedsontwikkelaars zich kunnen committeren aan duurzame gebiedsontwikkeling. Deze duurzame gebiedsontwikkeling vormt een nieuwe majeure toekomstige opgave voor steden en een uitdaging voor ontwikkelende partijen. Dit artikel laat zien dat Nederlandse projectontwikkelaars zich nog onvoldoende bewust zijn van de veelzijdige kenmerken van duurzame gebiedsontwikkeling. De internationale voorbeeldcase, King’s Cross in Londen, leert dat een duurzame private gebiedsontwikkelaar duurzaamheid in de breedste zin van het woord proactief implementeert in bedrijfscultuur en ontwikkelstrategie en zich hieraan committeert in vastgoed- en gebiedsontwikkelingen. Dit is een verkorte versie van het originele onderzoek; in deze projectbeschrijving wordt ingegaan op de beschrijving van de case King’s Cross in Londen.

Wat wij in Nederland kunnen leren van gebiedsontwikkeling in het buitenland is ook het thema van het Praktijkcongres van de Praktijkstoel Gebiedsontwikkeling op 7 november (voor aanmelding, zie onderaan dit artikel).

image1.png
Duurzame private gebiedsontwikkeling King’s Cross in Londen (Urban Land Institute, 2014)
Duurzame private gebiedsontwikkeling King’s Cross Londen 

King’s Cross is een mixed-use binnenstedelijk herstructureringsproject in het centrum van Londen. De wijk ligt nabij het internationale treinstation St. Pancras Station en metrostation King’s Cross. In het voormalige industriële spoorweggebied, vindt een 27 ha. grote gebiedsherstructurering plaats, waarin de herontwikkeling van historische monumenten en de ontwikkeling van nieuw vastgoed centraal staan. Inmiddels is een (deel van het) gebied getransformeerd tot een nieuwe stadsbuurt met veel ontmoetingsplekken, een sterke identiteit en verschillende publiektrekkende voorzieningen. Met name de integratie van ecologische, economische en sociale duurzaamheid, en de leidende rol van ontwikkelend belegger Argent, maken King’s Cross tot een duurzame private gebiedsontwikkeling. De case studie resultaten naar de rol en commitment van de ontwikkelaar zijn hier vertaald naar een aantal inspirerende lessen, die een mogelijk antwoord vormen op Nederlandse belemmeringen bij duurzame gebiedsontwikkeling (DGO).

Context 

Les 1: Ambitieuze gemeente en sturing op duurzaamheid in de breedste zin van het woord.

Ondanks dat er in Engeland meer sprake is van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling speelt de gemeente een cruciale rol in het King’s Cross project. Vanaf de start van het project heeft de deelgemeente Camden London de ambitie uitgesproken om de gebiedsontwikkeling duurzaam te realiseren. Hierbij ligt in tegenstelling tot de Nederlandse praktijk, niet alleen de nadruk op energiezuinigheid van vastgoed, maar ook op zachte (sociale) aspecten. Publieke duurzaamheidsdoelen worden middels een ‘planning brief’ aan private partijen gesteld, om vervolgens via publiek-private onderhandeling verder te worden gedetailleerd, leidend tot een bouwvergunning. Daarbij vergt het vertrouwen en durf om taken die in Nederland voornamelijk bij publieke partijen liggen over te dragen aan private partijen, zoals de ontwikkeling en beheer van openbare ruimte en energievoorziening.

DSC_0029.JPG

Waarom? – Motieven en doelen

Les 2: Neem maatschappelijke verantwoordelijkheid en zet duurzaamheid in als marketing voor het bedrijf.

De oorspronkelijke focus van Argent op het gebied van duurzaamheid is volgens Dutton (sustainability manager Argent) afkomstig vanuit de basisprincipes van de oprichters en huidige directie van het bedrijf. Directieleden delen de visie dat duurzame succesvolle gebiedsontwikkeling een maatschappelijk verantwoorde manier van ondernemen betreft, die tegemoet komt aan de eisen en wensen van toekomstige gebruikers. Het zetten van een stap extra, en niet alleen het voldoen aan wet- en regelgeving, wordt als vanzelfsprekendheid gezien binnen de bedrijfscultuur. Argent stelt bovendien dat deze focus er mede voor heeft gezorgd dat het bedrijf is aangesteld als ontwikkelaar van het King’s Cross project. Het profileren als duurzame ontwikkelaar vergroot het vertrouwen bij andere stakeholders en dit soort projecten fungeren daarbij als de beste reclame voor het bedrijf.

Wie? & Wat? – Verantwoordelijkheden en taken 

Les 3: Commitment vergt zowel sturing van de top als initiatieven vanuit de organisatie.

De integratie van duurzaamheid binnen het King’s Cross project heeft plaatsgevonden door het vooraf in het proces te integreren in de gebiedsvisie en ontwikkelstrategie. Dit heeft binnen King’s Cross vorm gekregen door het opstellen van het (werk)document ‘Principles of a Human City’ door Argent (Madelin et al., 2001). Niettemin is dit een standaard werkwijze bij projecten van Argent en gaat het niet zozeer om het toewijzen van specifieke taken binnen projecten, maar juist om de integratie binnen de bedrijfscultuur en het stimuleren van initiatieven vanuit de organisatie. Dit commitment op organisatieniveau lijkt een voorwaarde te zijn voor het integraal meenemen van duurzaamheid in het ontwikkeltraject van het project.

DSC_0046.JPG

Hoe? – Methoden en uitvoering 

Les 4: Creëer een overkoepelende visie en committeer aan deze visie.

Doordat Argent haar duurzaamheidswaarden en visie vanaf het begin af aan uitdraagt en bespreekt met andere actoren zoals de lokale gemeenschap en publiek partijen, worden deze uiteindelijk aangevuld en overgenomen door partijen en wordt het richtinggevend bij het maken van (gedeelde) beslissingen en geïmplementeerd. Argent stelt in haar ‘sustainability policy’ dat besluiten omtrent DGO ook uiteindelijk geformaliseerd worden in contracten. Op deze manier is de kans veel groter dat ze realiteit worden dan wanneer ze worden geschouwd als ‘nice-to-haves’ ideeën die gedurende het proces vervagen. 

Les 5: Stel ‘enabling partnerships’ op. 

Het creëren van sociaal-maatschappelijke en politieke commitment aan de visie kan versterkt worden door het aangaan van zogenoemde ‘enabling partnerships’ (zie ook Heurkens & Hobma, 2014). Hierbij sluit de ontwikkelaar (informele) samenwerkingsverbanden met zowel publieke als private partijen. Door het organiseren van verschillende workshops en online fora zijn belangen en meningen van verschillende stakeholders verkend en samengevoegd, en is draagvlak gecreëerd onder vele betrokken partijen. Bijkomend voordeel hiervan is dat suggesties van stakeholders hebben geleid tot het verbeteren en ‘finetunen’ van het masterplan en dat de oppositie tegen plannen gereduceerd is.

DSC_0068.JPG

Les 6: Stel de openbare ruimte centraal (placemaking).

Ondanks dat het gebied nog in ontwikkeling is heeft het al een grote aantrekkingskracht op bezoekers, gebruikers en investeerders. Argent heeft dit gerealiseerd door niet het vastgoed, maar de openbare ruimte centraal te stellen in de ontwikkelstrategie. Nog voor het ontwikkelen van het vastgoed is er een investering gedaan in de openbare ruimte en zijn er vele tijdelijke functies gecreëerd om mensen naar het gebied te trekken, waardoor aan placemaking gedaan is. Argent stelt hierover dat het diverse gebruik uiteindelijk bepaalt of een gebied duurzaam is, en niet de energieprestatie van het energiezuinige vastgoed. Het gaat om het creëren van een kwalitatief hoogwaardige plek, waar zowel bezoekers als vastgoedgebruikers waarde aan kunnen ontlenen. Daarnaast zijn co-investeerders in King’s Cross, naast de waardevastheid van BREEAM- certificeringen in het vastgoed, ook geïnteresseerd in indirecte waardestijging van het vastgoed als gevolg van investeringen in de (openbare) ruimtelijke kwaliteit.


Heurkens, E.W.T.M. & Hobma, F.A.M. (2014). Private sector-led urban development projects: Comparative insights from planning practices in the Netherlands and the UK. Planning Practice and Research, 29 (4), 350-369.

Madelin, R., Evans, R., Gibbs, A. & Aplin, D. (2001). Principles for a human city. London: Argent.

Urban Land Institute (2014). ULI case studies: King’s Cross. Washington: Urban Land Institute.

Buskens, B. & Heurkens, E.W.T.M. (2016). Deduurzame private gebiedsontwikkelaar. RealEstate Research Quarterly, 15 (3), 38-46.

Afbeeldingen: Heurkens, E.W.T.M.

Praktijkcongres 2017

De praktijk en kennis van gebiedsontwikkeling is grensoverschrijdend. Daarom stellen we ons tijdens het praktijkcongres 2017 de vraag: Gebiedsontwikkeling, doen ze dat in het buitenland? Hoe gaan overheden en markt elders met de grote opgaven van deze tijd om en wat kunnen we daarvan leren? Best practices, reflecties, praktijkkennis en inspiratie. Dat alles op één dag!

Geïnteresseerd? Klik hier voor meer informatie en mogelijkheden om u in te schrijven.

Auteurs:

Bob Buskens
Bob Buskens

Projectontwikkelaar / Real Estate developer bij Dura Vermeer

Portret - Erwin Heurkens
Erwin Heurkens

Universitair docent/onderzoeker Gebiedsontwikkeling TU Delft

Recente artikelen