Almere Hortus: laboratorium voor ‘omgekeerde’ gebiedsontwikkeling

Op het terrein waar komend voorjaar in Almere de Floriade zijn deuren opent, is het eind september al een drukte van belang. Bulldozers en vrachtwagens rijden af en aan, terwijl studenten van de gloednieuwe Aeres Hogeschool zich over verse asfaltwegen naar hun lessen spoeden. Bij woontoren Flores takelt een hijskraan kleurige gevelplaten naar boven en ook het woonzorgcentrum begint al duidelijke vormen aan te nemen. Vanuit de kabelbaan, die proefrondjes draait, is goed te zien hoe een flink deel van het terrein al is beplant met bomen en bloemperken. Alleen aan de overzijde van de A6, waar na de Floriade ook gebouwd gaat worden, is nog niet veel gebeurd.

Het is de eerste keer in de geschiedenis van de tuinbouwtentoonstelling dat het evenement wordt gecombineerd met de aanleg van een nieuwe stadswijk: Almere Hortus. Over enkele jaren moet aan het Weerwater een woonbuurt met 660 woningen in alle vormen, maten en prijscategorieën liggen. In lijn met het hoofdthema van de Floriade – Growing Green Cities – wordt de nieuwbouwwijk een toonbeeld van duurzaamheid en leefbaarheid. Zo hanteren Amvest en Dura Vermeer, die de gebiedsontwikkeling gezamenlijk realiseren, een strengere energieprestatienorm dan BENG. In samenwerking met energieleverancier Eteck wordt ook een smart thermal grid aangelegd waarin woningen en voorzieningen onderling hun warmte en koude uitwisselen voordat dit de grond in gaat. De wijk wordt tenslotte autoluw ingericht en voorbereid op een intensief gebruik van elektrische deelauto’s.

Woningbouw in een arboretum

Verantwoordelijk wethouder Jan Hoek is trots op ‘zijn’ Floriade en hoopt dat door het evenement minimaal twee miljoen bezoekers Almere en Flevoland op een andere manier leren kennen. Het zou ook fijn zijn als het evenement lokale bedrijven extra omzet en netwerkmogelijkheden oplevert. De Nederlandse Spoorwegen haalden vanwege de Floriade de vernieuwing van station Almere Centraal al naar voren. En met de nieuwbouw van de Aeres Hogeschool en het Food Forum Paviljoen op het Floriadeterrein zijn de eerste stappen gezet naar een innovatief agro-food cluster in de stad.

De belangrijkste erfenis van de Floriade wordt echter Almere Hortus die in en rond een arboretum met duizend volgroeide bomen en planten wordt aangelegd. “Almere is ooit vanuit de tuinstadgedachte ontworpen. Hortus sluit daar met zijn uitbundig groene grid goed op aan”, vertelt Hoek. Oorspronkelijk zou een groot deel van de huizen al voor de opening van de Floriade klaar zijn en dienstdoen als landenpaviljoen of voorbeeld van duurzame woningbouw. Maar door corona en onenigheid over de kwaliteitseisen aan de tentoonstellingsruimten is de bouw van de wijk vertraagd. Alleen woontoren Flores en het woonzorgcentrum zijn op de Floriade al te bezoeken. De meeste tentoonstellingsruimten worden nu als tijdelijk gebouw door de deelnemende landen zelf gerealiseerd. Voor een evenement dat duurzaamheid wil promoten, is dat een gemiste kans. Zelfs als het tijdelijke gebouw elders een nieuwe functie krijgt, is hergebruik op dezelfde locatie milieuvriendelijker dan de demontage en verplaatsing van het vastgoed naar een andere plek.

Groene voorinvestering realistisch

Met zijn omgekeerde vorm van gebiedsontwikkeling – eerst het groen aanleggen, daarna de gebouwen – spelen de gemeente en de ontwikkelaars in op de vaak aangehaalde behoefte van mensen om in een volgroeide nieuwbouwwijk te wonen. Hoek zou deze strategie vaker willen toepassen. “Voor de beleving van de wijk maar ook voor de gezondheid van bewoners heeft het grote voordelen. In een wijk met volwassen bomen is hittestress bijvoorbeeld minder snel een probleem dan in jonge, stenige buurten”, verklaart Hoek. Het is alleen de vraag of bewoners bereid zijn om extra te betalen voor volwassen groenvoorzieningen in zo’n vroeg stadium. Projectdirecteur Jan Sjaarda van bouwer en ontwikkelaar Dura Vermeer denkt van wel. “Het wonen in een wijk met oudere bomen levert doorgaans een grotere vastgoedwaarde op.” Bij de Floriade spelen de aanlegkosten van het arboretum voor de ontwikkelaars overigens geen grote rol: de voorziening wordt betaald door de organisatie van het evenement. Bewoners zullen wel een bescheiden bijdrage moeten betalen voor het onderhoud van de bijzondere bomencollectie. “De aanleg van een arboretum zal in andere gebiedsontwikkelingen eerder een uitzondering dan de regel zijn. Voor veel kopers en huurders hoeft bij het groen de lat niet zo hoog te worden gelegd als in Hortus.”

Groen en grijs op elkaar afstemmen

Projectdirecteur Maarten Janssen van Amvest zit op dezelfde lijn als Sjaarda en heeft ook zelf positieve ervaringen met het voortijdig ontwikkelen van een groene basisstructuur in gebiedsontwikkelingen. Zo ontwierp en betaalde Amvest bij het project DUIN aan de westkust van Almere de aanleg van een nieuw duingebied om pas daarna eengezinswoningen en appartementen te bouwen. “Dat was een grote voorinvestering maar die heeft zich uiteindelijk terugverdiend. Dankzij het duingebied is er een bijzondere woonwijk ontstaan die een andere, deels koopkrachtiger doelgroep trekt dan elders in Almere.” Hij wijst er wel op dat een dergelijk project een hoger risicoprofiel heeft dat erg lastig is af te dekken. “Als ontwikkelaar kun je dit niet op tien plekken tegelijk doen.” Bovendien is het nodig om het groen en de latere woningbouw al in een vroeg stadium goed op elkaar af te stemmen. “In Almere Hortus zijn de kavels binnen het arboretum nogal krap uitgevallen wat bij de bouw allerlei logistieke uitdagingen oplevert. Het lijkt soms meer op binnenstedelijk bouwen dan een gebiedsontwikkeling in het groen.”

Bos als verdienmodel én grondstof

Voortbordurend op het idee van omgekeerd gebiedsontwikkelen zou Janssen er wel voor voelen om met andere partijen een keer te experimenteren met de aanleg van een bos. Na 25 jaar zou dat gedeeltelijk plaats moeten maken voor woningbouw. “Uit de opbrengst van het hout kun je een deel van je voorinvestering terugverdienen. De gekapte bomen kunnen bovendien dienstdoen als grondstof voor biobased gebouwen.” Sjaarda ziet wel iets in het idee van zijn collega, maar waarschuwt tegelijkertijd voor onvoorziene kosten en de complexiteit van zo’n project. “Bij een nieuwe woonwijk leg je vaak een nieuwe laag grond over de oude aan zodat het maaiveld gelijkmatig is. Als dat niet mogelijk is, wordt het een hele uitdaging om de afwatering goed te regelen en wateroverlast te voorkomen. Of het financieel uit kan, vind ik moeilijk te voorspellen. We hebben er nog geen ervaring mee. Maar de gedacht vind ik erg interessant.”