Betaalbare woningen voor starters: het kán, dit zijn de lessen uit Alphen aan den Rijn

Vanuit de plaatselijke woningcorporatie Woonforte zijn bestuurder Monique Brewster en manager Erwin van Rijnberk betrokken bij de opgave om het wonen in Alphen aan den Rijn voor meerdere doelgroepen bereikvaar en betaalbaar te maken. Ook in deze gemeente is de druk op de woningmarkt groot, zo geeft Brewster aan: “Er hebben zich ruim 3.000 belangstellenden gemeld voor ons project De Barones, dat zegt genoeg. In datzelfde jaar hebben we een tijdelijk woonproject aan de Zaagmolenweg opgeleverd, dat was ook meer dan 20 keer overtekend. De nood onder starters is dus aantoonbaar hoog.”

Theo Dohle, vanuit ontwikkelaar Ruimtemaken betrokken bij Kickstart, vult hierop aan: “Als je Alphen vergelijkt met veel andere middelgrote steden, zoals Leiden of Delft, dan zie je dat daar de studentenpopulatie heel groot is. In Alphen gaat het vooral om de werkende jongeren. Dat is een groep die heel moeilijk aan de bak komt. Ze hebben wel al een baan en verdienen dus al wel; op basis van hun inkomen komen ze dan in aanmerking voor een sociale huurwoning of een middeldure huurwoning. Maar die zijn er heel weinig. En voor een gewone vrije sector-huurwoning of een normale koopwoning is dat inkomen weer niet voldoende.” Brewster: “We zetten gericht in op doorstroming, vanuit de gedachte dat als je een keten op gang brengt er aan het eind van die keten altijd een starter geholpen kan worden – in de bestaande woningvoorraad.”

Actieve verwerving

Daarnaast liggen er mogelijkheden om woningen voor starters te realiseren – zij het beperkt – in de nieuwbouw, zo maakt Erwin van Rijnberk duidelijk: “Deze twee projecten die nu net zijn opgeleverd, konden we zelf specifiek op deze doelgroep richten. Kijkend naar de toekomst zitten dergelijke projecten momenteel echter niet in de pijplijn.” Het laat onverlet dat Woonforte ook in de toekomst gaat proberen om direct voor starters te bouwen. Veel zal daarbij afhangen van het kunnen verwerven van projecten. Van Rijnberk geeft aan dat Woonforte diverse instrumenten gebruikt om positie te kunnen innemen: “Het kantoor voor De Barones dat we gekocht hebben, is bijvoorbeeld het resultaat van een actief verwervingsbeleid aan onze kant. Bij dat project was de gemeente niet intensief bij betrokken, alleen toen er een omgevingsvergunning moest worden verleend. Bij sloop-nieuwbouw vindt vaak ook verdichting plaats, waarmee we aan uitbreiding van de voorraad doen. En we zijn betrokken bij grotere gebiedsontwikkelingen waarin meestal 30 procent van de nieuwbouw sociaal moet zijn. Omdat het aantal locaties beperkt is, zijn we met de gemeente al in 2019 in gesprek gegaan over de mogelijkheden. En daar komen ook wel projecten uit voort.”

Een voorbeeld van die laatste categorie is de ontwikkeling van de Gnephoek, waarbij Woonforte ook zelf twee kleinere grondposities heeft opgenomen en momenteel in gesprek is met gemeente en marktpartijen over de vervolgaanpak. Een andere locatie in dit verband, zo geeft Dohle aan, ligt in Boskoop (tevens onderdeel van de gemeente Alphen aan den Rijn): “Wij hebben daar het voortouw genomen in de herontwikkeling van een voormalige kwekerslocatie. Daar bleek een locatie van Woonforte naast te leggen en daar ontstond het idee: kunnen we die er niet bij betrekken? Op die manier krijgt de corporatie er nu 64 betaalbare woningen bij.” Van Rijnberk: “En dat lukt ook omdat de gemeente daar toestaat dat we 40 appartementen terugbouwen voor de 20 die we er slopen. Uiteindelijk kom je dan met elkaar voor de beste oplossing voor de volkshuisvesting.” Inmiddels werkt de gemeente in haar anterieure overeenkomsten ook met de verplichting dat er voor de sociale woningbouw ook met een sociale grondprijs wordt gerekend. Een goede zaak, aldus de Woonforte-manager: “Wij hebben echt die lagere prijs nodig om de businesscase nog enigszins rendabel te krijgen. We maken sowieso verlies, maar dan is het nog enigszins acceptabel.”

Geen sluitpost meer

Tijdens een expertmeeting die Woonforte, gemeente en Ruimtemaken onlangs organiseerden, kwamen deze en andere instrumenten uitvoerig aan bod. De bijeenkomst leverde een 10 puntenplan op (zie kader). Dohle vindt zelf, terugkijkend, de aanbeveling interessant om gemeentelijke tenders hier specifiek voor in te richten: “Zoals Almere dat bijvoorbeeld doet: heel gericht 50 tot 100 starterswoningen uitvragen. In plaats van dat je de sluitpost van een gebiedsontwikkeling wordt, kun je ervoor zorgen dat je het hoofdonderwerp wordt.” De aanbevelingen die betrekking hebben op de rol van de rijksoverheid, worden aldaar neergelegd door de provincie Zuid-Holland. Dohle hierover: “De provinciale medewerkers die aanwezig waren, zitten in een aanjaagteam van het Rijk en we hopen dat zij de boodschap daar willen neerleggen.”

Daarnaast pleit Dohle ervoor dat gemeenten in algemene zin “ondernemender” kunnen zijn om het maatschappelijke probleem van een gebrek aan betaalbare woningen voor starters op te lossen: “Ze zouden wat creatiever met de bestaande regels kunnen omgaan. En daarbij zien we ook, omdat we met veel verschillende gemeentelijke afdelingen te maken hebben, dat lang niet bij al die afdelingen de urgentie van het probleem ook helemaal zo gevoeld wordt. Dan zou het fijn zijn als er een soort kwartiermaker binnen de gemeente is die zegt van: voor dit project hebben we besloten, vanwege het grote maatschappelijke belang, dat dit extra duurzaamheidspuntje of dat bijzondere aandachtspunt mag vervallen. Dat je van de tien ambities er twee minder laat prevaleren.”

Brewster kan dit punt onderschrijven: “We willen én snel woningen bouwen maar ook flora en fauna aandacht geven, alsmede archeologie, de stedenbouwkundige eisen en de extra energie-eisen boven op de regelgeving. Uiteindelijk is dan de vraag: ‘Wat willen we nou eigenlijk met z'n allen?’ En dan gaat het niet alleen om het geld maar ook om de tijdsperiode die met planontwikkeling samengaat. Als jij nu starter bent dan is het ook wel fijn als de woning er snel staat en niet pas over vijf jaar.”

Conceptuele bouw

Over de samenwerking met de bouwindustrie – ook een van de punten uit het bovenstaande 10 punten-plan voor starters – merkt Erwin van Rijnberk op dat er bijvoorbeeld door Woonforte wordt gekeken naar de ‘Conceptenboulevard’ van netwerk conceptueel bouwen (NCB): “Dat zijn woningen die al ontwikkeld zijn; een relatief goedkope manier om woningen neer te zetten. Goedkoper in ieder geval dan een traditionele ontwikkeling met architecten en veel bijkomende kosten. Die manier van bouwen proberen we ook toe te passen, maar er zit nog wel een knelpunt als we kijken naar in hoeverre die concepten ook geschikt zijn voor binnenstedelijke locaties.” Volgens Van Rijnberk gaat deze ontwikkeling echter snel en zien de fabriekswoningen er steeds beter uit. “Bij een sloop-nieuwbouwlocatie in Alphen gaan we nu, nog voor de haalbaarheidsfase is begonnen, al een conceptuele bouwer erbij halen. Zodat we in een vroege fase de randvoorwaarden voor die manier van bouwen inzichtelijk krijgen en dóór kunnen.”

Marnix Groenland van de gemeente Alphen aan den Rijn geeft aan dat zijn gemeente inderdaad vooral inzet op creëren van doorstroming, met name door senioren te verleiden. Laat onverlet dat er met een doelgroepenverordening ook direct op starters wordt ingezet: “Bij ieder nieuw plan luidt de eis van 30 procent sociaal en nog eens 20 procent betaalbaar. Vervolgens zie je in de praktijk dat het middensegment lastig is te realiseren – en goedkope koop al helemaal.” Daar speelt ook mee dat de gemeente Alphen maar nauwelijks over eigen gronden kan beschikken: “Wanneer we die wel hebben, kunnen we via tenders heel gericht eisen stellen en dan zijn deze ook goed te handhaven. In gemeenten als Almere zie je dat ook: daar heeft de gemeente de grond en kan ze afdwingen dat er 40 procent sociaal wordt gebouwd. En ze kunnen bijvoorbeeld creatief nadenken over erfpachtbeleid, zoals ook in het Alphense project Kickstart is gebeurd.”

Projecten kleiner maken

Naast het juridisch afdwingen, ziet Groenland ook mogelijkheden om juist via de band van het verleiden zaken te bereiken: “Bijvoorbeeld dus met kavelpaspoorten werken en het formuleren van Nota’s van Uitgangspunten. Met bepaalde ontwikkelaars, corporaties en beleggers kunnen we daar prima het gesprek over voeren. Dat is dan meer de verleidingskunst van de goede gemeentelijke projectmanager.”

Theo Dohle vult daar wel op aan dat het gemeentelijk selectiebeleid nog wat mag worden bijgesteld in dit verband: “Gemeenten hebben vaak de neiging om gebiedsontwikkelingen in zijn geheel aan te bieden, vele honderden woningen tegelijk. Dan komen de kleinere bedrijven moeilijk aan de bak, ze kunnen minder gemakkelijk aan de eisen voldoen die daarmee samenhangen. En bovendien vormt het onderdeel betaalbare woningen vaak de vervelende restpost voor de grote ontwikkelaars, die focussen veel liever op het vrije sectordeel.”

Dat laatste wordt door Groenland zeker herkend en erkend: “Kijk, een projectmanager heeft een bestuurlijke opdracht om een plan te realiseren. Dat belang moet je zeker ook niet afserveren, maar het is daarom ook effectiever om eerder in het proces – in zo’n Nota van Uitgangspunten, die Alphen nu voor de grotere projecten opstelt – specifiek voor een gebied de eisen te formuleren. En dat kunnen ook starterswoningen zijn. Oftewel: vol inzetten op betaalbaarheid en verder dan ook niet met allerlei andere wensen aankomen als gemeente. Dat moeten we leren: met elkaar die integrale afweging maken.”

Over het punt van ontwikkelaars merkt Groenland tenslotte op dat medewerkers volkshuisvesting bij gemeenten hier vaak onvoldoende zicht op hebben: “Ik dacht zelf altijd dat ze genoegen namen met 7 à 8 procent rendement maar weet inmiddels dat er ontwikkelaars zijn die eerder 10 procent of nog meer rekenen. Dat is wel veel hoor, ik schrok daar wel van.” Dohle van zijn kant geeft aan dat Ruimtemaken als nicheontwikkelaar met minder rendement genoegen kan en wil nemen. “Waarbij we wel zouden willen aandringen op het optuigen van een constructie die starterswoningen permanent betaalbaar houdt voor deze groep. Dat niet de winst bij hen valt, bij verkoop.”