platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Verslag

Betrekken van huidige bewoners en slim investeren

Betrekken van huidige bewoners en slim investeren

Verdergaande samenwerking op consumentenkennis

1 dec 2014 - Ruim baan maken voor investeren in stedelijk wonen. Dat is het doel van het MIRT-onderzoek Stimuleren Stedelijk Wonen / Verstedelijking. Ontwikkelaars, corporaties, beleggers, kennisinstellingen, consumentenvertegenwoordigers, stedenbouwkundigen, architecten en overheden werken hierin samen. Hoe kan investeren in de juiste woonmilieus op de juiste plek bevorderd worden? Die vraag stond centraal op de derde bijeenkomst in het kader van dit onderzoek op 11 november 2014, is in Level bij station Leiden. Aan bod kwamen vragen als: wat belemmert investeringen in middeldure huurwoningen? Onder welke voorwaarden is investeren in bestaande omgevingen mogelijk? En wat betekent stedelijke ontwikkeling voor de huidige bewoners? Waar ligt de grens voor overheidssturing?

Benoemde kansen en opgaven:

  • door de overheid geregisseerde afstemming tussen infrastructuur en ruimte op regionaal niveau, inclusief de bijbehorende ontschotting van financiering;
  • kennen van de consumentenvraag en kennisdeling over het proces van waardestijging;
  • duidelijkheid krijgen onder welke condities marktpartijen en onder welke condities corporaties in middeldure huurwoningen kunnen voorzien;
  • beperking proceduretijd middels de Omgevingswet;
  • slimmere inzet van regelgeving, zoals specifiek gerichte parkeernormen bij stationsomgevingen;
  • gebieden een positieve impuls geven middels (tijdelijk) hergebruik met een mix van functies, bijv. solids in de bestaande voorraad;
  • vergroten haalbaarheid verduurzaming door inzet op een EPC-portefeuille in plaats van een EPC-norm per pand.
Betrekken van huidige bewoners en slim investeren - Afbeelding 1

Kansen voor integraal investeren in verstedelijking en infrastructuur

Het Planbureau voor de Leefomgeving lichtte hun recent verschenen rapport ‘Kiezen én delen’ toe. Dit rapport gaat in op de afstemming van ontwikkelingen op het gebied van verstedelijking en verkeersinfrastructuur. Eén van de belangrijkste adviezen uit het rapport is om te komen tot door de overheid geregisseerde integrale beslissingen op infrastructuur en de wijze van verstedelijking, inclusief de bijbehorende ontschotting van financiering. De regionale schaal is, volgens het PBL, het meest geschikt voor afstemming tussen infrastructuur en ruimte. Kersten Nabielek (PBL) licht hierover toe:

Wellicht is hiervoor een grotere rol voor de provincie nodig. Naast investeringen in verkeersinfrastructuur kunnen ook ruimtelijke investeringen bijdragen om mobiliteitsproblemen op te lossen: er liggen nu kansen voor aanpassingen van huidige financieringsstromen door het programma Vernieuwing MIRT en de herziening van BDU-gelden na afschaffing van de WGR-plusregio’s.

Kansen voor middeldure huurwoningen voor corporaties beperkt en marktpartijen gewaagd

De grotere stedelijke vraag naar middeldure huurwoningen geeft duidelijke kansen voor de stedelijke ontwikkeling en mogelijkheden om aan te sluiten bij de vraag van de consument. Om een beter beeld te krijgen van de consument die een middeldure huurwoning zoekt, wordt de alliantie in opbouw over gezamenlijke benutting van klantsystemen van ontwikkelaars en corporaties mogelijk ook uitgebreid met beleggers. Peter Ruigrok, één van de expertgroep-voorzitters en directeur a.i. van Rijswijk Wonen, vertelt dat gebrek aan kennis bij initiatiefnemers vaak een barrière is om te investeren of te financieren. Daaruit is het idee ontstaan om een website voor kluswoningen te ontwikkelen. Kluswoningen kunnen een koopwoning voor lagere inkomensgroepen binnen handbereik brengen, maar ook een nieuwe stimulans brengen naar wijken en buurten die wat aan het wegzakken zijn. De veelal ondernemende en jonge(re) mensen investeren geld, tijd en emotie in de buurt, wat zijn uitstraling heeft naar bewoners en eigenaren in de omgeving. Door de site zowel als kennisbank als als uithangbord voor nieuwe initiatieven te ontwikkelen, kan het begrip van gemeenten, financiers, corporaties en geïnteresseerden worden vergroot. Kluswoningen kunnen zowel als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), als op individuele basis worden aangepakt. De oproep is om, gezien de voorliggende plannen voor herziening van de Woningwet, gezamenlijk te ontdekken hoe de waardestijging in de wijk, vanuit de eigen verantwoordelijkheid van partijen, toch mogelijk te maken is.

Naast het kennen van de consumentenvraag en de kennisdeling over het proces van waardestijging, is het noodzakelijk om duidelijkheid te krijgen onder welke condities marktpartijen en onder welke condities corporaties in middeldure huurwoningen kunnen voorzien. Karin Schrederhof, één van de expertgroep-voorzitters en directeur Woonbron Delfshaven Rotterdam, vertelt dat in de discussie met experts de verkoop, splitsing en menging van DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB-onderdelen door corporaties in de praktijk nog zoveel onduidelijkheid geeft, dat projecten nu niet van de grond komen. Zeker bij integrale projecten met commerciële partijen of een gezamenlijke exploitatie tussen corporaties en andere partijen. Daarbij speelt bijvoorbeeld dat het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel maakt dat het middeldure huurproduct niet bij voorbaat gegarandeerd is van vrijstelling van de Verhuurdersheffing. Dat maakt dat marktpartijen lastig hun investeringsrendement kunnen inschatten.

Verbetering nodig op beperking proceduretijd en vergroting omgevingskansen

Uit de gesprekken met de experts blijkt dat bij de realisatie van een project vaak de regelgeving niet het probleem is. Er is over het algemeen genoeg ruimte in de praktijk om flexibel om te gaan met regelgeving en tegelijkertijd duidelijkheid te scheppen voor bijvoorbeeld de omwonenden. Slimmer omgaan met deze procedures kan met name de proceduretijd daarvan enorm versnellen. Groter probleem zijn de verschillende bezwaarprocedures die een enkel individu kan doorlopen. Nederland is daar uniek in. Verwacht wordt dat de Omgevingswet kansen voor beheersing daarvan kan gaan bieden. Een slimmere inzet van regelgeving, zoals specifiek gerichte parkeernormen bij stationsomgevingen is een al eerder aangegeven kans voor gemeenten. Fatima Mzallassi, één van de expertgroep-voorzitters en Director of Research & Innovation bij Stichting iCOMMEND, geeft aan dat naast de parkeernormen bij stationsomgevingen, één van de andere 11 punten voor een stationsomgeving is dat de waardering van een kantoorpand op een stationslocatie veelal te hoog is en leegstand fiscaal te aantrekkelijk, waardoor ondanks de overmaat aan kantoorruimte omzetten naar woningbouw onmogelijk is.

Investeren in bestaande voorraad kans voor stedelijk gebied

Niet alleen bij stations, ook in de rest van de binnenstedelijke omgeving is hergebruik lastig. Hergebruik is vaak haalbaar bij een mix van functies. Dit is lastig voor helderheid in exploitatie en bestemming, voor eigenaren en omwonenden en gebruikers in de omgeving. Vaak kan het hergebruik, al dan niet met een tijdelijke bestemming, het gebied een positieve impuls geven. Eén van de expertgroep-voorzitters, Jeroen Laven, partner bij Stipo, ziet daarom kansen voor een experimentenprogramma ‘Solids in bestaande voorraad’. Solids zijn namelijk gebouwen waarin alle functies mogelijk zijn. Het zoeken naar maximale flexibiliteit is hierbij de uitdaging.”

Betrekken van huidige bewoners en slim investeren - Afbeelding 2

Investeren in bestaande panden is lastig, zeker voor particulieren. Gerard Bac, één van de expertgroep-voorzitters en directeur van Comeg, vertelt dat “het inzichtelijk maken van praktijkervaring met de toolbox Verduurzaming, duidelijk zal gaan maken waar verbeteringen of kansen liggen. Een oplossing is bijvoorbeeld de inzet op een EPC-portefeuille in plaats van een EPC-norm per pand.”

Betrekken van huidige bewoners en slim investeren - Afbeelding 3

9 december slotbijeenkomst 2014: presentatie resultaten 2014, en debat over vervolg 2015
De slotbijeenkomst 2014 is op dinsdagmiddag 9 december 2014 van 13.30 – 17.00 uur bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken, Turfmarkt 147 in Den Haag. Op deze bijeenkomst wordt de gezamenlijke e-publicatie gepresenteerd, worden de (voorlopige) resultaten besproken, en wordt bepaald welke acties gestart of een vervolg krijgen in het voorjaar van 2015. Reserveer de datum alvast in uw agenda! Aanmelden kan via info@zuidvleugel.nl

Meer informatie over het stimuleren van stedelijk wonen vindt u op:

Zie ook:

Blijf op de hoogte