Portret_Michiel Mulder_253px

Binnenstedelijk bouwen: factoren tot succes

9 mei 2012

2 minuten

Opinie De vraag of de woningbouw binnenstedelijk moet worden gerealiseerd of op uitleglocaties leidt vaak tot gepolariseerde debatten. Er zijn uitgesproken voorstanders van binnenstedelijk bouwen, die wijzen op gunstige effecten voor het milieu en landschap en menen dat dit het beste aansluit bij de woonwens. Anderzijds zijn er de voorstanders van uitleglocaties, die vooral wijzen op de hoge kosten en gecompliceerde processen van binnenstedelijk bouwen. Kan binnenstedelijk bouwen leiden tot succes?

Om deze vraag te beantwoorden is het allereerst zinvol mythe te scheiden van de werkelijkheid. Het Centraal Planbureau brak in haar publicatie ‘Stad en Land’ een lans voor binnenstedelijke woningbouw omdat er sprake zou zijn van ‘agglomeratie-effecten’: meer werknemers in een agglomeratie zorgen voor een hogere productiviteit. Inderdaad is dit het geval, maar in aanvulling hierop moet men zich bedenken dat de grenzen van de arbeidsmarkt zich niets aantrekken van de grens van het bestaand bebouwd gebied, waarbinnen men van ´binnenstedelijk bouwen´ spreekt. Voor de arbeidsmarkt maakt het niet uit of de woning van een werknemer vlak buiten de stad in het groen staat of midden in het centrum. Sterker, werknemers hebben over het algemeen een pluriforme woonbehoefte. Een aanbod van verschillende locaties en verschillende woonvormen in een agglomeratie lijkt zo bezien de meeste kans op succes te geven als het gaat om arbeidsmarkt spillovers en versterking van de productiviteit van een economische regio.

Voorts de kosten: zijn die inderdaad zo hoog dat binnenstedelijke woningbouw onbetaalbaar is? Uit een analyse van 140 grondexploitaties in bezit van het EIB die dateren van de laatste jaren voor de crisis blijken inderdaad aanzienlijke verschillen in kosten van locatieontwikkeling. Binnenstedelijk bedragen de tekorten gemiddeld bijna € 10.000 euro per woning, op uitleglocaties wordt ruim € 8.000 euro verdiend per ontwikkelde woning. Maar de spreiding van de resultaten is groot. 25% van de binnenstedelijke locaties heeft een positieve grondexploitatie, terwijl een even groot gedeelte van de uitleglocaties een negatieve grondexploitatie heeft. De tekorten op uitleglocaties lopen verder op, als er beleidskeuzes worden gemaakt rond het openbaar vervoer: hoogwaardige tram- en metroverbindingen. Is het verschil in kosten overbrugbaar?

Voor een pdf van de volledige publicatie zie bijlagen


Cover: ‘Portret_Michiel Mulder_253px’


Portret - Michiel Mulder

Door Michiel Mulder

Programmaleider Wonen & Projectanalyse EIB


Meest recent

Suikerterrein vanaf de oever door Rinske Brand (bron: Rinske Brand)

Cultuur & GO #10 Suikerterrein Groningen: laboratorium voor de stad

Waar eerst de bieten werden verwerkt tot suiker, ontstaat nu een nieuw Gronings stadsdeel. Rinske Brand ging kijken op het voormalige Suikerunieterrein en sprak met betrokkenen over een gebied waar vooralsnog de tijdelijkheid regeert.

Uitgelicht
Casus

4 december 2023

Fabriekshal van de Koninklijke Verenigde Leder B.V. in Oisterwijk door Marlies Bouten (bron: Wikimedia Commons)

KVL-terrein Oisterwijk, van leerlooierij tot aantrekkelijk woonmilieu

Een bijzondere mix van monumentale fabrieksgebouwen en nieuwbouw: het is te vinden op het voormalige KVL-terrein in Oisterwijk. Het programma Stedelijke Transformatie ging op bezoek en noteerde de lessen van een sterke publieke regie.

Casus

4 december 2023

Impressie van de fietser ervaring in Merwede door LOLA landscape architects (bron: LOLA landscape architects)

De auto’s de wijk uit, zo doen ze dat in Merwede

Wat draagt de privaat-publieke samenwerking bij aan de ambities van Merwede? Het samenwerkingsverband maakt de besluitvorming complex maar maakt ook dat alle partijen hun wensen en ambities in een vroeg stadium scherp moeten krijgen.

Analyse

1 december 2023