Boekpublicatie: ‘Bouwen aan Herbestemming van Cultureel Erfgoed; samenwerking en verevening in gebiedsontwikkeling’

De afgelopen jaren is door de Universiteit Twente samen met de gemeenten Tilburg, Hengelo, Enschede, Zaanstad, NS en Rijksvastgoedbedrijf onderzoek gedaan naar deze problematiek. Uitgangspunt van het onderzoek was dat er een sterke samenhang bestaat tussen ruimtelijke kwaliteit, financiën en proces. Simpel gesteld: voor behoud en herontwikkeling van cultureel erfgoed als kwaliteitsdrager voor een gebied is geld nodig en in de zoektocht naar geld wordt gekeken naar mogelijkheden om meer functies, locaties en actoren te betrekken in het proces. Op die manier wordt getracht nieuwe waarde te creëren voor gebouwen en locaties die hun oude waarde deels hebben verloren en een balans te vinden tussen de kosten en baten van de investeringen die daarmee zijn gemoeid. Centraal in het onderzoek stond dan ook de vraag welke mogelijkheden verevening en coalitievorming kunnen bieden voor erfgoedbehoud in gebiedsontwikkelingen.

Afgelopen december hebben onderzoekers een publicatie uitgebracht waarin de onderzoeksresultaten en praktijkcasussen worden beschreven. De publicatie is bedoeld om de kennis van en het inzicht in de relatie tussen erfgoed en gebiedsontwikkeling te vergroten. In artikelvorm wordt ingegaan op de dynamiek en actualiteit in erfgoedbeleid, de waarde van cultureel erfgoed voor gebieden en de dilemma’s, kansen en mogelijkheden van concrete gebiedsontwikkelingsopgaven met cultureel erfgoed. Dit gebeurt aan de hand van verschillende praktijkvoorbeelden uit heel Nederland. De publicatie laat zien dat het benutten van de kansen die cultureel erfgoed biedt voor gebieden vraagt om een ander denken over ontwikkelen, kosten en baten en meer creativiteit en/in het leggen van (nieuwe) verbindingen tussen partijen. In de artikelen worden tevens diverse praktijklessen formuleert voor partijen in herontwikkelingsprojecten die waarde hechten aan behoud van erfgoed. Een aantal van deze lessen zijn:

Combineer analyse en participatie bij het bepalen van de waarde van erfgoed

Voor de daadwerkelijke totstandkoming van transformatieprojecten gaat het niet zozeer om de vraag óf erfgoed economische meerwaarde heeft, maar vooral om de vraag voor wíe het erfgoed welke meerwaarde heeft. Meerwaarde voor eigenaren van gebouwen, voor stakeholders of voor de gemeenschap? Voor het plangebied of ook bovenplans? Voor de investeerder of voor de eindgebruiker? Gaat het om meerwaarde in termen van winst op de korte termijn of om rendement op de lange termijn? Traditionele waarderingsstudies hebben weinig oog voor deze vragen. Hoogopgeleide experts concentreren zich op cijfers, technische informatie en te meten effecten. Andere kennis is nodig om te begrijpen wat industrieel erfgoed betekent voor voormalige arbeiders, of hoe investeren in behoud van een kerk bijdraagt aan de leefbaarheid van een wijk. De waarde van erfgoed is een ‘sociaal construct’. Het is afhankelijk van tijd, plaats en ruimtelijke context en krijgt betekenis in de afstemmings- en onderhandelingsprocessen tussen betrokkenen en belanghebbenden. Door analyse te combineren met participatie en stakeholders (gezamenlijk) de waarde van het erfgoed te laten definiëren, kunnen aannames en redeneringen worden verhelderd door ze uit te spreken en te bediscussiëren. Het versterkt ook ‘mental ownership’ en verbind korte- en lange termijn. Dit kan bijdragen aan een verfijndere bepaling van de waarde van het erfgoed en de daadwerkelijke uitvoering van plannen dichterbij brengen.

Experimenteer met verevening

De gangbare aanpak van verevening, waarbij verschillende partijen vanuit hun eigen rolopvatting kijken naar de kosten, baten en risico’s van transformatieopgaven, en bekostiging van erfgoedbehoud plaats vindt vanuit de (korte termijn) winst uit grond- en opstalontwikkeling, blijkt in de meeste projecten niet meer te werken. Publiekrechtelijke instrumenten voor het afdwingen van bijdragen voor erfgoedbehoud bieden geen aantrekkelijk alternatief. Afspraken over wat behoud van het erfgoed de partijen ‘waard’ is en daarmee de verdeling van kosten en baten die daarmee gemoeid zijn, hebben het meeste kans als ze gebaseerd zijn op een bottom-up samenwerkingsproces. Een eerste stap zou dan ook moeten zijn dat de initiatiefnemer zorgvuldig nagaat wie er belang zou kunnen hebben in het project en zich daarbij niet beperkt tot de ‘traditionele’ vastgoedpartijen.

Verbind tijdelijkheid met stapsgewijze ontwikkeling

Tijdelijk gebruik van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen is het enige dat in vrijwel alle bestudeerde gebiedsontwikkelingen goed werkt. Tijdelijk gebruik komt de levendigheid ten goede. Het helpt verpaupering te voorkomen en zet opbrengsten tegenover beheerskosten. Daarnaast zorgt tijdelijk gebruik voor draagvlak om gebouwen te behouden. Mensen gaan de meerwaarde van het erfgoed inzien en partijen zijn eerder bereid om mee te financieren. Tijdelijk gebruik wordt in de praktijk van gebiedsontwikkeling echter nog te vaak enkel gezien als een manier om gebouwen te beheren of als een instrument voor placemaking: een rode loper uitleggen voor gevestigde partijen, zodat die in een later stadium hun (aangepaste) plannen alsnog uit kunnen voeren. In plaats van te denken vanuit het integrale dichtgetimmerde plan, dat in de praktijk vaak niet realistisch meer blijkt, is het beter om stapsgewijs te opereren. Laat kansen niet lopen en bekijk hoe elke zich aandienende sluitende business case een plek in de toekomstvisie op het gebied kan krijgen. Barrières die de verbinding tussen tijdelijkheid en stapsgewijze ontwikkeling in de weg staan, zoals het veelal ontbreken van een post in de grondexploitatie voor opwaardering naar meer permanent gebruik, een perspectief op eigendom of langjarige exploitatie voor gebruikers en een rommelige omgeving, moeten daarvoor zoveel mogelijk worden weggenomen.

Organiseer coalities van kleine partijen

Om het bestaande stapsgewijs tot ontwikkeling te brengen, is het belangrijk dat kleine partijen, zoals huurders, eigenaren, belanghebbenden, zich ook organiseren. Hier kunnen zij soms wel wat hulp bij gebruiken. Coalitievorming van de kleinere partijen zorgt voor een betere balans met grote ontwikkelende partijen en kan het proces van waardecreatie versterken door inbreng van lokale kennis en creativiteit. Ook ontwikkelaars zijn hierbij gebaat. Zo hebben op de Wagenwerkplaats in Amersfoort circa twintig huidige gebruikers zich verenigd in een gebruikersvereniging. Zij varen wel bij bekendheid en reuring in het gebied. Daarmee trekken zij mogelijk nieuwe partijen aan wat voor de ontwikkelende eigenaar, NS Poort, weer interessant is.

Geef heldere spelregels

Nieuwe coalities, ruimte geven aan creatieve oplossingen en het zoeken naar gemeenschappelijkheid zijn belangrijk om herbestemming van erfgoed in gebiedsontwikkeling te bereiken. Hoe meer belangen je opneemt in het proces, hoe groter de kans dat er voldoende geld gevonden wordt voor de herontwikkeling. Maar het betekent ook dat er meer eisen aan de plannen gesteld worden. Aan alle belangen moet immers recht gedaan worden. consensus over de herontwikkelingsstrategie is echter lang niet altijd realistisch. Wie hakt de knoop door? Wie heeft het mandaat om keuzes te maken? Wat is de speelruimte van de nieuwe coalitie? Welke uitgangspunten gelden er? Ervaring met interactieve planprocessen of co-creatie leert dat procesregels belangrijk zijn en vroegtijdig afgesproken moeten worden. Het gaat immers om het creëren van een open en eerlijk onderhandelingsproces om waarde te kunnen creëren voor de stakeholders. De positie van het cultureel erfgoed kan in dit proces precair worden. Het gevaar bestaat dat het marktdenken de overhand krijgt en cultuurhistorische waarde wordt beoordeeld in het licht van eigen belang van partijen. Het is aan de overheid te bepalen welk erfgoed van belang is om te beschermen tegen al te gretige vingers en welke cultuurhistorische waarde de inzet van publieke middelen legitimeert.
De publicatie is gericht op ambtelijke en bestuurlijke betrokkenen bij stedelijke gebiedsontwikkeling; beleidsmakers op terrein van erfgoed en ruimtelijke ontwikkeling; corporaties, projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en adviesbureaus. Met het aanreiken van opgedane kennis beoogd het deze doelgroep te ondersteunen bij de aanpak van herbestemmingsopgaven. Naar analogie van de titel van de publicatie is (samen) bouwen aan (kennis van) herbestemming van erfgoed noodzakelijk voor duurzame ruimtelijke oplossingen van morgen. Lezers worden dan ook van harte uitgenodigd te reageren op de publicatie.

‘Bouwen aan Herbestemming van Cultureel Erfgoed: Samenwerking en verevening in gebiedsontwikkeling’. Onder redactie van Marnix Smit (UT), Marlijn Baarveld (UT) en Marloes Hoogerbrugge (Platform31). ISBN 978-94-91711-16-9, Uitgave van Platform31 en Universiteit Twente, 2014. De publicatie is gratis te downloaden en te bestellen via www.platform31.nl. Voor nadere informatie of reacties kunt u contact opnemen met een van de auteurs via m.smit@utwente.nl of m.y.baarveld@utwente.nl.