platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Redactioneel

Boek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’

Boek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’

Recensie boek friso 28082018

15 nov 2018 - 'Zo werkt gebiedsontwikkeling' is het standaardwerk over het vakgebied. In 2018 is de tweede (verbeterde) druk verschenen. In het rijk geïllustreerde boek, dat 270 pagina's telt, komen alle aspecten van het vakgebied aan de orde, en dat zijn er heel wat. Lees hieronder wat kenners van het boek vinden.

Auteur is Friso de Zeeuw. Hij kan bogen op veertig jaar professionele ervaring bij de overheid, in de politiek, als adviseur en in het bedrijfsleven. Tot eind 2017 was hij de eerste praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. In die hoedanigheid schreef hij dit werk.

De praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft en Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) zijn de uitgevers.

Verkoop

U kunt het boek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ voor €33,- (excl. verzendkosten) aanschaffen bij de VSSD in Delft. Klik hier om het boek te bestellen in de webshop van de VSSD. 

Neem hieronder alvast een kijkje in het boek, of download de bladerversie op Issuu.com

Wat vinden lezers van het boek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’? Lees hier de recensies.


Gedegen inleiding en feest van herkenning 

Jop Fackeldey, gedeputeerde van Flevoland en ambassadeur van het Programma Stedelijke Transformatie, oktober 2018 

Geen eenduidig antwoord
‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ is een uitdagende titel. De argeloze lezer gaat dan op zoek naar de vraag: Hoe werkt gebiedsontwikkeling eigenlijk en daar zit de enige tegenvaller: er is kennelijk geen eenduidig antwoord. Het antwoord op de vraag vindt U dus niet. Maar dat is dan ook de enige dat op het boek is aan te merken. Voor de beginnende gebiedsontwikkelaar een gedegen inleiding in het vak van gebiedsontwikkelaar, voor de meer ervaren professional een feest van herkenning. Herkenning in de sfeer van : O, dan ligt het dus niet aan mij dat….. of toeval bestaat niet, ontwrichtende systeemfouten wel.

Eerlijk raakte ik bij de eerste 48 pagina’s nog niet zo opgewonden. Hert is de goed geschreven verplichte kost die je in veel handboeken vindt, gelukkig rijkelijk voorzien van praktijkvoorbeelden. En ik ben blij dat Friso de Zeeuw zich in hoofdstuk 3 niet bekeerd heeft tot agile werken, scrum methodieken of andere modieuze en vast heel leerzame technieken maar zich vast gehouden heeft aan het vak van gedegen projectmanagement met een ordentelijk proces en bijbehorende fasering. Tot zover keurige leerstof.

Doorwaardbare plaats
Vanaf pagina 50 begonnen er bij mij allerhande lampjes te knipperen. Een wat mij betreft beeldende en cruciale vondst is het begrip “doorwaadbare plaats”. Er staat een illustratief beeld in van verschillende besluitvormingsprocessen (van de gemeente, de ontwikkelaar, soms provincie of rijk of andere betrokken partijen) die naast elkaar bestaan en ieder hun eigen dynamiek kennen. Het besluitvormingsproces bij de overheid immers loopt al heel anders dan dat van marktpartijen. Op sommige, soms onverwachte, momenten komen die besluitvormingsstromen samen. Een doorwaadbare plaats noemt de Zeeuw dat. Die ontstaan bij bv. een wethouderswisseling, het wegvallen van een marktsegment, een corporatie die zich terugtrekt of bijvoorbeeld het aanpassen van het bouwbesluit.  Dat kun je zien als (verdere) bedreigingen, maar als je anders kijkt zie je doorwaadbare plaatsen. Want het is een onverwachte gebeurtenis waar je samen op in moet spelen.  Dat is een mooi beeld, zeker omdat die plaatsen niet alleen vanzelf ontstaan, maar ook wel een beetje geholpen kunnen worden. De kunst is dan om die doorwaadbare plaats te herkennen en te gebruiken of te veroorzaken. En dan maar hopen dat de andere partij het boek niet gelezen heeft…..

Ontslakken
Het hoofdstuk financiën uiteraard een must, maar de tweede echte aanrader is, hoe kan het ook anders het hoofdstuk over omgevingsrecht en dan de door de crisis veroorzaakte doorwaadbare plaats van het ontslakken. Want slakken zijn niet alleen traag – en vertragen het ontwikkelingsproces –  maar door te ontslakken worden je darmen gereinigd en de afvalstoffen verwijderd. En dat is precies wat nodig is om een gebiedsontwikkeling weer gezond te krijgen. Het staat er wel een beetje bescheiden in…..maar : weg met de slakken. Overigens is dit hoofdstuk het enige punt waar prof. De Zeeuw niet volledig is. Het hoofdstuk over de omgevingswet is echt te beperkt. Ik mis vooral de afwegingsruimte voor gemeenten en hoe gemeente en private partijen daar samen goed gebruik van kunnen maken. Ik voel een addendum aankomen.

Participatie is leuker
Dan de waarde en de noodzaak van participatie uit hoofdstuk 9. Want de burger is straks meer dan de eindgebruiker uit hoofdstuk 7. Het is de basis van de omgevingswet maar het staat hier nog een klein beetje als een kunstje dat je moet doen en dat wat anders is dan formele inspraak….maar vervelend blijft het. Ja, dat heb je ervan als je participatie aan de verkeerde kant van een project organiseert. Want ja, inspraak zit altijd pas na de informele besluitvorming en voordat er bij een kruisje getekend moet worden. Participatie zit aan de voorkant van een project en gaat over het creëren van een belang. Zoiets als de buurman van een windmolen hoort geluidsoverlast en de boer van wie de windmolen is hoort bij ieder slag van de wieken het geluid van de kassa. En hoezeer er in dit hoofdstuk ook verstandige dingen staan over participatie….laat ik het netjes zeggen dit hoofdstuk enthousiasmeert er niet echt voor. En het klopt dat overheden soms wel erg romantische beelden hebben van de participatiewens van de burger, maar juist in het fysieke domein kan participatie ook echt leuk zijn. Als je maar belangen weet te creëren. Het staat er wel…..maar ik voel een tweede addendum aankomen – en een andere plaats bij de tweede druk van het boek (want dat verdient het boek); namelijk gekoppeld aan de omgevingswet.

Opdracht van Friso
Er valt nog veel meer over het boek te zeggen. Ik ben blij met het hoofdstuk over binnenstedelijke transformatie en het hoofdstuk over omgevingskwaliteit is me uit het hart gegrepen. Het kwaliteitsbegrip wordt hier geconcretiseerd en genuanceerd zonder dat dat ten kosten van het belang van kwaliteit gaat. Lees ook vooral het stukje over bouwen in de prairie. Hetzelfde geldt voor het hoofdstuk mobiliteit, water en energie……dat is niet alleen leerzaam voor gebiedsontwikkelaars maar ook voor een paar cohorten beleidsmakers die dromen over de toekomst.

Tenslotte. Hoe werkt gebiedsontwikkeling. Volgens mij staat stiekem het antwoord in de opdracht die Friso de Zeeuw ons meegeeft. Gebiedsontwikkeling werkt bij gratie van diegenen die hem uitvoeren. Het is mensenwerk. Maar wel van mensen met kennis en passie voor hun vak gebiedsontwikkeling die – mede door dit boek – het vermogen moeten hebben of ontwikkelen om de waan van de dag te overstijgen. Het lezen en beleven van dit boek helpt daar enorm bij.


Gebiedsontwikkeling is bij uitstek maatwerk; voor juristen een uitdaging

Jan-Reinier van Angeren, advocaat Stibbe, juli 2018

Grote meerwaarde, ook voor juristen
Friso de Zeeuw, emeritus hoogleraar Gebiedsontwikkeling, heeft een Handboek “Zo werkt gebiedsontwikkeling” geschreven. Dit handboek is, volgens de introductie, primair bedoeld voor mensen die zich professioneel met gebiedsontwikkeling bezighouden of dat willen gaan doen. Het handboek is niet primair bedoeld als juridisch handboek, omdat het breder is dan dat: het wil de thema’s aanstippen waarmee mensen die zich professioneel met gebiedsontwikkeling bezighouden te maken krijgen. Die thema’s zijn voor de jurist die moet adviseren over gebiedsontwikkeling van belang. Het boek biedt daarmee voor juristen een belangrijke meerwaarde. 

Zoals de inleiding het zelf zegt: gebiedsontwikkeling is multidisciplinair. Veel disciplines komen aan de orde. Het boek is vlot geschreven en biedt, mede door de hoeveelheid beeldmateriaal, een begrijpelijk en prettig overzicht van de aspecten die een rol spelen bij gebiedsontwikkeling. Door de concrete voorbeelden laat het ook zien dat gebiedsontwikkeling ‘maatwerk’ is. Geen gebied is hetzelfde en daarom geldt dat wat voor het ene gebied werkt, niet noodzakelijkerwijs werkt voor het andere gebied. Dat is ook voor de jurist van belang om te beseffen, omdat hij niet meer zomaar een standaard modelcontract uit de kast moet pakken, maar per ontwikkeling moet bekijken wat voor de betrokken partijen de beste vorm van contracteren is.

Het Handboek constateert terecht dat gebiedsontwikkeling een bloeiperiode doormaakte in de periode 1995-2008, waarna gebiedsontwikkeling in de periode 2008-2014 (de crisisjaren) uit de gratie raakte. Volgens het Handboek is nu de periode van wederopstanding aangebroken. Ik onderschrijf dat. De aandacht voor gebiedsontwikkeling zal de komende jaren alleen maar toenemen omdat er in tien jaar 700.000 woningen moeten worden bijgebouwd. Dit Handboek voorziet dus duidelijk in een behoefte.

Ik bespreek de inhoud aan de hand van een aantal thema’s die voor juristen die zich bezighouden met gebiedsontwikkeling van belang zijn.

Een uitdaging voor juristen
Het boek begint voor juristen al meteen met een uitdaging, omdat volgens het Handboek een heldere definitie van gebiedsontwikkeling ontbreekt. Het Handboek somt wel op welke ingrediënten en ambities in elke gebiedsontwikkeling een rol spelen. Dat zijn (i) een geografische begrenzing, (ii) meerdere functies, inclusief openbare ruimte, (iii) aanzet tot verandering ingegeven door marktvraag, maatschappelijk belang of particulier belang, (iv) een procesaanpak, programmering en planvorming en (v) publieke en private partijen die hiertoe het initiatief nemen. Deze elementen zijn voor de jurist van belang, omdat hij in een samenwerkingsovereenkomst tussen de publieke en private partijen al deze ingrediënten moet adresseren. 

Wat mij betreft komt er nog een element bij, namelijk de samenwerkingsovereenkomst tussen de publieke en de private partijen. Deze samenwerkingsovereenkomst speelt een belangrijke rol, maar kan ook ontaarden in ‘gestold wantrouwen’, zoals het Handboek op pagina 74 vermeldt. Hoofdstuk 8 van het Handboek onderkent dat ook, omdat daarin terecht wordt gesteld dat in ons land geen gebiedsontwikkeling tot stand kan komen zonder een vorm van publiek-private samenwerking (“PPS”). Hoofdstuk 8 geeft een goed overzicht van de verschillende vormen van een PPS-overeenkomst. 

Voor de jurist is van belang dat de samenwerkingsovereenkomst een gemengd karakter heeft, omdat het deels ziet op de verplichting van publieke partijen om gebruik te maken van bepaalde publiekrechtelijke bevoegdheden (bijvoorbeeld het vaststellen van een bestemmingsplan) en deels ziet op privaatrechtelijke bevoegdheden (bijvoorbeeld de verkoop van grond). Overeenkomsten waarbij de overheid contracteert over de wijze van gebruikmaken van haar publiekrechtelijke bevoegdheden worden ook wel bevoegdhedenovereenkomsten genoemd. De Hoge Raad heeft in zijn arrest Etam/Zoetermeer uit 2011 dit soort overeenkomsten geduid als een overeenkomst met een gemengd privaatrechtelijk en bestuursrechtelijke karakter. Dit gemengde karakter is van belang om te bepalen in hoeverre nakoming kan worden gevorderd van dergelijke overeenkomsten en bij welke rechter.

Gebiedsontwikkeling en ruimtelijke planvorming.
Het Handboek begint met het schetsen van de geschiedenis van gebiedsontwikkeling en deelt deze in vijf tijdvakken: de beginfase (1965-1980), de opkomst (1981-1994), de bloei (1995-2008), de crisis (2009-2013) en de wederopstanding (vanaf 2014). Vervolgens besteedt hoofdstuk 3 aandacht aan het proces, de fasering en de activiteiten. Het Handboek maakt goed inzichtelijk dat gebiedsontwikkeling uitermate contextgevoelig is en dat er een groot verschil is tussen de feitelijke planvorming en de juridische planvorming. Er is grote mate van variëteit in de initiatieffase. Soms zijn het gemeentes die het initiatief nemen, soms zijn het marktpartijen. 

Als het initiatief min of meer vaste vorm heeft gekregen, dan wordt er een Masterplan opgesteld waarin het te realiseren programma, de kwaliteitseisen, de ‘fysieke structuurelementen’ en milieukwaliteit een rol krijgen. In een PPS-overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar wordt dan vaak vastgesteld dat die partijen gezamenlijk een masterplan ontwikkelen, waarbij ook aandacht is voor de financiën. Als allerlaatste wordt dan het masterplan in het juridisch bindende bestemmingsplan vastgelegd. 

In Hoofdstuk 6 van het Handboek, over het omgevingsrecht, wordt terecht gesteld dat het bestemmingsplan eigenlijk een juridisch-planologische codificatie achteraf is van het Masterplan. Voor juristen is belangrijk om dat te beseffen. De Wet ruimtelijke ordening geeft mogelijk de indruk dat gedurende het proces van het opstellen van het bestemmingsplan alle ruimtelijke keuzes nog tegenover elkaar worden afgewogen, veroorzaakt door de procedurele waarborgen van voorontwerp-bestemmingsplan, ontwerp bestemmingsplan en het beroep tegen het vaststellingsbesluit bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Niets is minder waar. Dat levert natuurlijk frustratie op bij omwonenden en andere belanghebbenden: de ruimtelijke keuzes zijn al vastgelegd en zij kunnen in de beroepsfase bij de Afdeling de gemaakte ruimtelijke keuzes in feite niet meer beïnvloeden. Zij zoeken dan naar mogelijkheden om de strijd met andere wetten aan te grijpen om de gemaakte ruimtelijke keuzes bij de bestuursrechter aan te vallen, zoals de Wet natuurbescherming en de regelgeving omtrent externe veiligheid. In Hoofdstuk 6 wordt dit de spanning met sectorale wetgeving genoemd. 

Het Handboek signaleert terecht dat deze sectorale wetgeving sinds de jaren ‘70 enorm is toegenomen en dat dit heeft geleid tot ‘wij-zij-denken’. Er ontstaat een strijd tussen degenen die wat willen en degene die een project willen tegenhouden. Het omgevingsrecht kan die strijd niet goed beslechten. Hoofdstuk 9 van het Handboek besteedt dan ook terecht aandacht aan het ‘participatietraject’. Zonder participatie heeft een gebiedsontwikkeling geen kans van slagen, aldus het Handboek. Het Handboek geeft een goed overzicht van de participatietrajecten die kunnen worden doorlopen. In dit verband is vermeldenswaardig dat in de nieuwe omgevingswet participatie een belangrijke plaats heeft gekregen. De Omgevingswet (Artikel 16.55, zesde lid) heeft tot gevolg dat de aanvrager in een vergunning bij zijn aanvraag moet vermelden op welke wijze hij uitvoering heeft gegeven aan de participatie.

Sturing van gebiedsontwikkeling
In hoofdstuk 4 besteedt het Handboek aandacht aan de sturing van de gebiedsontwikkeling. Het hoofdstuk beschrijft dat sturing geven aan een gebiedsontwikkeling een kunst apart is. Lezing van dit hoofdstuk leidt bij de jurist tot bescheidenheid, omdat hij beseft dat het altijd mogelijk blijft dat de ontwikkeling niet van de grond komt, ongeacht hoe mooi de sturing in de samenwerkingsovereenkomst zal zijn opgeschreven en de overeengekomen ‘package deals’ waarbij belangen zijn uitgewisseld. Het Handboek introduceert de figuur van de ‘doorwaadbare plaats’. Dat wil zeggen een plotselinge, onvoorzienbare en toevallige verandering die de koers van stromingen kan veranderen, waardoor een gestagneerde gebiedsontwikkeling weer kan worden vlotgetrokken.

Financiële aspecten
Belangrijk is hoofdstuk 5, dat uitgebreid ingaat op de financiële aspecten. Het begrip ‘residuele grondwaarde’ wordt helder uitgelegd. Ook is er aandacht voor het feit dat in de regel lange tijd veel investeringen nodig zijn, alvorens opbrengsten worden gegenereerd (de zogeheten ‘badkuip’). Het Handboek doet een voorstel om de badkuip te vervangen door wasbakjes, door tegenover uitgaven voldoende inkomsten te laten staan in een bepaalde periode. Voor de jurist die de PPS-overeenkomst schrijft, is het een belangrijke uitdaging om dit juridisch goed vast te leggen. Het is nog niet zo eenvoudig om een geldbedrag te koppelen aan een bepaalde fase van de uitvoering, omdat de geldstromen onderling met elkaar samenhangen.

Capita selecta
De hoofdstukken 10 tot en met 14 bespreken aparte thema’s zoals ‘organische ontwikkeling’, ‘transformatie’, ‘maatschappelijke waarden’, ‘omgevingskwaliteit’ en ‘mobiliteit’. In het hoofdstuk over mobiliteit constateert het Handboek terecht dat de invloed van mobiliteit bij gebiedsontwikkeling toeneemt. Wat mij betreft zou dit onderwerp nog wel verder kunnen worden uitgediept. Mobiliteit en gebiedsontwikkeling worden nu veelal gezien als gescheiden onderwerpen, terwijl juist samenhang in één ruimtelijk document gewenst is. Ook zou er meer aandacht moeten zijn voor de vraag hoe waardeontwikkeling in een gebied ten goede kan komen aan gebiedsontwikkeling. Terecht noemt het Handboek het project Sijtwende, waarbij infrastructuur, wonen, werken en recreëren aan elkaar werden gekoppeld.

Toekomstvisie
Hoofdstuk 15 en 16 bevatten reflecties van Friso die wij kennen uit eerdere publicaties. Zo benoemt hij in hoofdstuk 15 dwaalwegen en leerpunten. Friso moet niets hebben van concepten als ‘van bezit naar gebruik’ en ‘nieuwe verdienmodellen’. Hoofdstuk 16, dat een toekomstvisie wil geven om te bezien hoe gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan enkele grote opgaven waar ons land voor staat, eindigt met “dit land kan zoveel beter”, een wat sombere constatering . Maar toch zijn er volgens Friso wel winstpakkers van gebiedsontwikkeling, waaronder ‘maatschappelijke en economische meerwaarde’, ‘kwaliteit door combinatie’, ‘maatschappelijk draagvlak’ en ‘internationale uitstraling’. 

Woord en daad zijn volgens Friso nu aan de jonge generatie. Dat geldt dan ook voor jonge generatie juristen, waaronder ik mij zelf ook reken, die nu weer aan de slag kunnen bij de wederopstanding van de gebiedsontwikkeling! 


Verplichte kost voor iedere nieuwkomer in het vak

Thomas van Bergen en Frank ten Have, adviseurs bij Deloitte Real Estate, juni 2018

Investeren in kennis en kunde
Capaciteitstekorten worden nijpender bij vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Niet alleen voor bouwvakkers, maar ook voor professionals die gebiedsontwikkelingen moeten begeleiden, uitwerken en verder brengen. Ook hier moet - na tien jaar stilstand en alleen maar uitstroom uit het vakgebied - geïnvesteerd worden in kennis en kunde. Daar helpt het boek van emeritus (praktijk)hoogleraar Friso de Zeeuw bij. Een bespreking met wat kanttekeningen.

Mensenwerk
Een rode draad door het handboek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ van Friso de Zeeuw is dat gebiedsontwikkeling mensenwerk is en blijft. Friso benadrukt over welke competenties een gebiedsontwikkelaar (publiek en/of privaat) dient te beschikken. Hij geeft aan zich zorgen te maken over de toekomst. Friso schreeuwt bijna om stuurlui die gebiedsontwikkelingen in de juiste baan kunnen leiden. Stuurlui zijn nodig omdat gebiedsontwikkeling volgens Friso werken is zonder gespecifieerd einddoel, met veel externe invloeden, dus onzekerheden en met een lange doorlooptijd. Maar waar zijn die stuurlui? 

Na de economische crisis, waarin de bouwproductie op een historisch dieptepunt is beland en vele gebiedsontwikkelingen zijn stilgelegd, is de hausse op de woningmarkt inmiddels al weer een paar jaar in volle gang. Daarnaast ontstaan nu tekorten aan werklocaties in de stedelijke gebieden. De transformatie van verouderde haven- en bedrijventerreinen, waar Kasja Ollongren onlangs een oproep tot deed en een zeer bescheiden fonds voor oprichtte, vereist door de hoge mate van complexiteit meer mensenwerk, zeker in vergelijking tot uitbreidingslocaties. Bij veel gemeenten zien we in het ruimtelijke domein echter een toenemend capaciteitstekort ontstaan, met een grote mate van inhuur, veroudering van het zittende personeel en uitstroom door pensionering en een aantrekkende arbeidsmarkt.

Bij een +100.000-gemeente met een forse (binnenstedelijke) woningbouwopgave, hebben we onderzocht dat er voor de komende vier jaar een uitbreiding van de ambtelijke formatie nodig is van minimaal 30%. Dit terwijl van de huidige formatie reeds 30% extern is ingehuurd met zzp’ers. Ook constateerden we dat planuitval toeneemt, de afgelopen jaren er minder woningproductie per fte tot stand kwam, het aantal projecten per fte toeneemt, en facilitair grondbeleid niet leidt tot minder ambtelijke inzet. De conclusie was dan ook: boter bij de vis. Voor meer woningproductie moet eerst geïnvesteerd worden in de eigen organisatie, in kwaliteit en kwantiteit.

Aan publieke kant heeft de bestuurlijke aandacht en versterking van het ambtelijk apparaat de afgelopen jaren vooral gelegen op het sociaal domein. Nu is het tijd voor een uitbreiding van de (vaste) ambtelijke capaciteit en uitbreiding voor de gemeentelijke afdelingen en diensten stedelijke ontwikkeling. Kijk daarbij uit voor de universele ambtenaar, stelt Friso in zijn handboek. Gemeenten moeten investeren in mensen met vakinhoudelijke deskundigheid die ervaring kunnen opbouwen. Een goede eerste investering voor elke nieuwe medewerker zou het handboek van Friso zijn, stellen wij. 

Historie en overzicht: ‘de wijsheid van onze voorvaderen’
Dit praktijkboek biedt zowel de nieuwkomer als specialist in de gebiedsontwikkeling een breed en rijk geïllustreerd overzicht van wat het (brede) vak gebiedsontwikkeling behelst. De vele concrete voorbeelden die Friso geeft in zijn boek, maken de stof begrijpelijk; theorie en praktijkvoorbeelden versterken elkaar. Het wetenschappelijk gehalte van het handboek is beperkt en dat maakt het beter leesbaar. En voor eenieder die Friso tijdens zijn diverse carrière heeft meegemaakt: hij schopt zoals verwacht tegen vele heilige huisjes aan, gelardeerd met zijn cynische humor. Een rode draad door het handboek is de weerzin van Friso tegen ‘de verwarring van de niche en de grote lijn’. Dit wordt vooral duidelijk door de vermakelijke polemiek in het voorlaatste hoofdstuk (hoofdstuk 15: Dwaalwegen en leerpunten) van het handboek tussen Friso en de zogenaamde ‘New Age’-gebiedsontwikkelaars. Voor de lezer is het onderscheid tussen zijn persoonlijke mening en feitelijke informatie aangebracht in de vorm van de vele columns die Friso de afgelopen jaren heeft geschreven. Dat neemt niet weg dat zijn opinies ook door het gehele handboek heen goed herkenbaar blijven. 

Voodoo en hypes
Het historisch perspectief dat Friso schetst aan het begin van het handboek in het hoofdstuk ‘Geschiedenis in vogelvlucht’, is uitermate treffend. Vrijwel elke oplettende lezer zal snel de vergelijking maken tussen nu en de bloeiperiode tussen 1995 en 2008. De roep om de ontwikkelingsplanologie van toen, gekenmerkt door actief grondbeleid, neemt nu weer toe om meer vaart te realiseren in gebiedsontwikkelingen. De organische gebiedsontwikkeling die tijdens de economische crisis zijn hoogtepunt beleefde, moeten we volgens Friso echter niet volledig afschrijven. Het samenwerken in publiek-private netwerken, in plaats van rigide samenwerkingsvormen, en de aandacht voor tijdelijke functies en gebiedsmarketing mogen blijven. Crowdfunding en revolverende fondsen voor organische gebiedsontwikkelingen mogen we volgens Friso echter wel gauw vergeten, want deze horen thuis in de categorie voodoo. Ook concepten zoals de deelauto’s en micro-woningen zullen volgens Friso zo’n vaart niet lopen. Ook wij constateren weer vele zoektochten naar innovatieve nieuwe financieringen, maar moeten daarbij vaak denken aan een mooie definitie van de daarbij vaak genoemde revolverende fondsen: koeien die op aarde worden gemolken en in de hemel worden gevoederd…

Financiering en business cases
De aandacht van Friso voor de financiële onderbouwing van gebiedsontwikkelingen, specifiek de grondexploitatie, onderschrijven wij volledig. De grondexploitatie vormt het motorblok van de gebiedsontwikkeling. Het bepaalt de haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling en vormt niet het sluitstuk. Dit licht Friso duidelijk toe in het handboek. Ons motto ‘baat het niet, dan gaat het niet’, waarmee we bedoelen dat geldstromen uiteindelijk een harde werkelijkheid zijn en blijven, had net zo goed van Friso kunnen zijn. Hierbij geeft Friso toe dat de financiering en de onrendabele top bij binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen creativiteit vereisen om het financiële arrangement voor elkaar te krijgen. Friso moedigt professionals aan de mogelijkheden te verkennen om maatschappelijke waarden te incorporeren in een gebiedsontwikkeling, en deze financieel vertalen en/of fondsen voor (binnenstedelijke) gebiedsontwikkelingen te gebruiken.

Kortom, het boek geeft een helder overzicht van een zeer interessant en Nederland-uniek vakgebied. Alle stappen en aspecten van het gebiedsontwikkelingsproces worden belicht. Zo wordt de relevante vigerende wet- en regelgeving voor gebiedsontwikkeling door Friso duidelijk belicht. Dat geldt ook voor de rol en belangen van de doorgaans betrokken actoren in een gebiedsontwikkeling. Wij durven gerust te zeggen dat het handboek verplichte kost zou moeten zijn voor iedere nieuwkomer die zich met gebiedsontwikkeling bezig gaat houden of iedere specialist die het bredere plaatje wil begrijpen. 

Waterbedeffect

Wij hebben echter wel suggesties voor verbetering om beter tegemoet te komen aan de wensen van de naar verwachting meer kritische (want ervaren) professionals. Ten eerste is het handboek sterk gericht op de functie wonen. Werklocaties blijven in het handboek structureel onderbelicht, terwijl volgens ons de toekomst juist bij mengvormen tussen wonen en werken ligt. Projectontwikkelaars staan momenteel niet in de rij om werklocaties te realiseren en houden zich liever bezig met woningbouw in grotere volumes.

Hoe kunnen gemeenten het domein economie en/of het sociaal beleid in gebiedsontwikkelingen integreren met bijbehorende financiële instrumenten, is een vraag die in een volgende druk meer aandacht mag krijgen. Het waterbedeffect, dat ongewenste bedrijvigheid in stedelijke gebieden naar de ‘regio’ moet om plaats te maken voor woninglocaties, wordt wel genoemd, maar niet expliciet uitgewerkt. Friso schrijft bovendien uitvoerig over deze transformaties, maar voor de financiële onderbouwing van dergelijke binnenstedelijke transformaties, één van de belangrijkste discussiepunten in de huidige gebiedsontwikkelingspraktijk, wordt toch wel weer snel gekeken naar gemeenten om een financiële bijdrage te leveren (pag. 174). Zo is er echter niets vermeld over bijvoorbeeld erfpacht of een mogelijke uitbreiding van het lokaal belastinggebied, terwijl dit nu wel actuele grondbeleiddiscussies zijn. De betrokkenheid van beleggers in binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, zoals in de casus Kanaleneiland in Utrecht, blijft eveneens onbesproken.

Nooit af: tips voor de volgende druk
Ten slotte geeft Friso toe dat hij de impact van de energietransitie op gebiedsontwikkelingen onderschat heeft, maar vervolgens gaat hij daar ook niet verder op in. Friso houdt zich weg van handvatten voor de enorme uitdagingen waar woningcorporaties voor staan om hun woningvoorraad op hele wijkniveaus te verduurzamen, of verduurzaming te realiseren in andere binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Het hoofdstuk over publiek-private samenwerkingen, die volgens experts onontbeerlijk zijn voor de inpassing van de energietransitie in het ruimtelijk domein, lijken in het handboek van Friso toch vooral te gaan over uitbreidingslocaties. Het voorbeeld van de joint venture ultralight (ook wel Develop Apart Together genoemd) kan niettemin ook ingezet worden in binnenstedelijke transformaties.

Wij zijn nu al benieuwd naar de nieuwe druk. Het vakgebied blijft in beweging en is nooit af. Maar lees in de tussentijd vooral dit handboek. 


Geknipt voor nieuwe wethouders

Jan Boelhouwer, burgemeester Gilze en Rijen, juni 2018  

Als er ooit een goed moment is om het handboek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ aan te schaffen, dan is het nu. Er treden in het hele land nieuwe wethouders Ruimtelijke Ordening aan die vol ambitie beginnen met het waarmaken van ambities. Vaak blijkt dan dat de werkelijkheid bij dat realiseren weerbarstiger is dan je ooit kon bevroeden.

Om die reden alleen al is dit handboek een waardevol bezit. Er staan voorbeelden in van niet alleen de uiteindelijke uitkomsten, maar vooral van de weg er naartoe. Die voorbeelden inspireren, maar zijn op zich ook dikwijls waardevolle waarschuwingen voor iedereen die denkt dat gebiedsontwikkeling een sport is die je eenvoudig zonder training kunt oppakken. 

Als je jezelf ervoor openstelt, kan je van fouten van anderen veel leren. Maar het boek helpt iedere (beginnende) bestuurder ook om van zijn of haar bestuurlijke periode een succes te maken. Waarbij wel moet worden opgemerkt dat het doorknippen van het lint vaak wel langer op zich laat wachten dan vier jaar. Maar dan ben jij wel degene die het fundament heeft gelegd, iets dat zelfs na vele jaren nog altijd heel moois is waar je kleinkinderen op kunt wijzen. 

Ik raad iedereen die een mooi plan ook echt wil realiseren, aan om dit handboek met plezier en een ‘open mind’ te lezen.


‘Grondgedachte is: geld verdienen aan een plek’      

Ruud van Wezel, lector Grootstedelijke Ontwikkeling, Haagse Hogeschool, 21 juni 2018

Laten we maar met de deur in huis vallen; het boek: Zo werkt gebiedsontwikkeling. Handboek voor studie en praktijk van Friso de Zeeuw uit 2018 (uitgegeven door Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft), is een aanrader. Maar voor wat en voor wie? Het waarvoor en waarom volgt nu.

Is het een Handboek? Aan een handboek worden ten minste twee eisen gesteld: volledigheid en actualiteit. Het veelomvattende dragende model in het boek is: sturing centraal, met vier aspecten: financiën, proces, ontwerp & realisatie en programma met invloeden van: marktvraag, overheidsprioriteiten en maatschappelijk initiatief.

Positief is dat er een model is voor het boek. Wat even jammer is, is dat elk onderdeel van het model niet apart wordt bestudeerd. Ook wordt niet uitgelegd hoe elk onderdeel zich verhoudt tot de andere onderdelen en bijdraagt aan het geheel.

Grondgedachte door het boek blijft: geld verdienen aan een plek niet op een plek (quote uit Eva de Klerk (2018): De stad als Casco).

Hoewel De Zeeuw al in 2007 een definitie van gebiedsontwikkeling heeft geformuleerd, houdt hij daar nog steeds aan vast: “Gebiedsontwikkeling is de kunst (sic) van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op ontwikkeling of transformatie van een gebied.” Gebiedsontwikkeling is dus geen kunde maar een kunst. Kun je het dan leren, overdragen, bestuderen met behulp van meetbare variabelen? 

Ook het pleidooi gebiedsontwikkeling te benaderen als een proces dat niet lineair maar cyclisch verloopt en dat partijen een lange adem moeten hebben en vele jaren betrokken dienen te blijven, is een grondgedachte. Toch kennen de afbeeldingen in het boek geen Demming circle: het lerend vermogen in het proces van initiatief, ontwerp, realisatie en exploitatie. Kan er niet geleerd worden van getransformeerde gebieden, is elk gebied zo uniek dat elke keer het wiel opnieuw uitgevonden moet worden? Het denken en plannen in een keten (van op elkaar gestapelde of elkaar deels overlappende activiteiten) is een 1.0-benadering. De 2.0 benadering komt niet uit de verf. Het is een benadering waarin de gebruikers meer zeggenschap hebben, waar uit de exploitatiefase wordt geleerd wat beter had gekund of gemoeten, en hoe dat in de initiatieffase kan worden geënt.

De tijd heeft niet stil gestaan sinds de installatie van de leerstoel en het afscheid van de eerste praktijkhoogleraar. Het denken in waarden, anders dan alleen de financieel-economische van een plek of object, is toegenomen. De voorstelling van waardeketen (op pagina 100 en verder) suggereert waardecreatie alleen in geld van de ene schakel naar de andere. Of lezen we dit fout?

Is het een studieboek?

Voor een studieboek dat gebruikt wordt in het hoger onderwijs, wordt er - naast de kenmerken van een handboek - nog een derde eis gesteld: de studeerbaarheid, sluit het aan bij het begripsniveau van de student en kan die het reproduceren en toepassen in andere situaties? De vele voorbeelden en verzorgde opmaak met foto’s maken het zeker een aantrekkelijk boek voor studenten.

In zestien hoofdstukken neemt de auteur de lezer mee langs de velden, de kliffen en de vergezichten van gebiedsontwikkeling. Maar is dit jonge, uit 1995 stammende domein een wetenschap, of is het een variant op bestuurskunde die uit allerlei andere academische disciplines put? En is dat belangrijk? Dat zijn vragen die niet aan de orde komen. De definitie van gebiedsontwikkeling is rijp voor discussie en het gebiedsbeheer op middellange termijn ontbreekt. Dat is iets voor de volgende druk. Wellicht kan die tot stand komen na een discussie met een groep gebiedsmanagers, -ontwikkelaars en docenten.

Na 270 pagina’s weet de lezer een heleboel meer, ook over de affiniteiten en dissatisfiers van de auteur, neer gepend in blauwe tekstblokken naast de hoofdtekst. Helaas lopen deze - soms vrolijke opinies en naming & shaming - opvattingen over in de hoofdtekst. Dat heeft de auteur niet nodig en doet afbreuk aan de toon van het vlot leesbare boek. De Zeeuw kan het niet laten te prikken. De auteur schetst wel een aantal nieuwe uitdagingen, maar geeft uiteindelijk geen oplossingen. Terug naar het klassieke ontwikkelen gaat hem niet worden, wat hij zelf ook constateert in de zich snel veranderende maatschappelijke context. 

Aandachtspunten: graag een afsluitende literatuurlijst in plaats van bronvermeldingen per hoofdstuk; naam- en onderwerpenindex is een must en meerwaarde voor een handboek. En korte in- en uitleidingen per hoofdstuk zijn handig voor een studieboek.


‘Schema’s en voorbeelden laten de praktijk van gebiedsontwikkeling leven’ 

John van den Hof, lector Gebiedsontwikkeling en Recht aan de Saxion Hogeschool, 13-06-2018

Leerboeken voor studenten aan een beroepsopleiding hebben vaak als doel om de praktijk inzichtelijk te maken, maar slagen niet altijd in die opzet. Vooral in een complexe praktijk als gebiedsontwikkeling is het op papier overdragen van ervaringskennis (Michael Polanyi’s ‘tacit knowledge’) geen sinecure. Dat merk je wanneer een doorgewinterde projectontwikkelaar een gastcollege geeft. Je ziet het kwartje bij de studenten dan eindelijk vallen. Friso de Zeeuw laat in zijn handboek zien dat het wel degelijk mogelijk is om ervaringskennis te laten condenseren in een boek. Door een bondige uitleg van de theorie te combineren met inzichtelijke schema’s en te illustreren met talloze voorbeelden gaat de praktijk van gebiedsontwikkeling leven. Hoofdstuk 5 over de financiën van gebiedsontwikkeling vind ik daarvan een mooi voorbeeld. Zo laat De Zeeuw zien hoe de forse voorinvesteringen die nodig zijn om gebiedsontwikkeling op gang te brengen bepalend zijn voor de financiële risico’s van het project. Het duurt immers vaak jaren voordat een voorinvestering wordt terugverdiend door de verkoop van grond en/of vastgoed, terwijl in de tussentijd de conjunctuur (lees: koopsom van grond en vastgoed) een enorme dynamiek kan laten zien. Dat geldt ook voor het hoofdstuk over publiek-private samenwerking. Dit hoofdstuk start met een zeer inzichtelijk schema van mogelijke samenwerkingsmodellen in gebiedsontwikkeling, waardoor de voorbeelden goed te plaatsen zijn. Een ingewikkeld model als de Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij wordt door De Zeeuw goed uitgelegd. Ook de ‘tips voor de gemeente bij PPS’ zijn praktisch in hun eenvoud.  De auteur houdt er wel van om bij veel onderwerpen een kritische, maar niet van humor gespeende noot te kraken. Dat maakt het boek zeker levendig, zij het dat je daardoor af en toe de draad in het verhaal verliest. Al met al een aanrader voor studenten en voor iedereen die nieuwsgierig is hoe het nu echt werkt in gebiedsontwikkeling.


‘De alomvattende tour d’horizon is de kracht van dit boek’

Tim Zwanikken, senior adviseur Raad voor de Leefomgeving (RLI) en Tim Zwanikken Advies, 17-03-2018

Bij zijn afscheid als praktijkhoogleraar aan de TU Delft presenteerde Friso de Zeeuw zijn boek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’. Een kloek werk, rijk geïllustreerd en zoals de achterflap vermeld bestemd voor studenten en iedereen die met gebiedsontwikkeling te maken heeft. Dat is ook zo. Friso bewandelt systematisch alle stappen en aspecten van het gebiedsontwikkelingsproces. Deze alomvattende tour d’horizon is de kracht van dit boek. De heldere analytische uiteenzetting wordt bovendien voorzien van commentaar gebaseerd op de praktijkervaring van iemand die een leven lang heeft gewerkt aan gebiedsontwikkeling. Als bestuurder, als projectontwikkelaar, als praktijkhoogleraar en deelnemer aan tal van Haagse commissies. De tekst wordt gelardeerd met pittige columns die eerder zijn gepubliceerd. Het is geen wetenschappelijk werk, slechts op een enkele plek staat een uitweiding zoals over de policy window theory van Kingdon. Toch kunnen studenten hier zeker hun voordeel mee doen. Het is een uitstekende introductie op het vakgebied van gebiedsontwikkeling. En daarmee is het ook voor de praktijk zeer bruikbaar als handboek.

Wie Friso kent, zal al lezende zijn stem horen. Zijn stelligheid, zijn volstrekt eigen vocabulaire en humor. Het boek is Friso. Bondige zinnen, helder taalgebruik, methodisch en verfrissend. Wars van conventies en opsmuk. Optimisme over het vak van gebiedsontwikkeling en pessimisme over ambtenarij en nieuwerwetse fratsen wisselen elkaar af. Zo lezen we over stadskabouters en hun tiny houses die zich verzamelen in hun bedevaartsoort pakhuis De Zwijger, over C2C als holistische prietpraat en over circulaire economie als overschatte hype voor gebiedsontwikkeling. Friso waarschuwt voor ‘geinige’ initiatieven die tot religie worden verheven, zeker als de kosten ervan moeten worden verhaald op de toch al overvraagde gebiedsexploitatie. De ervaren columnlezer herkent zijn stokpaardjes (zoals ‘eigen weiland eerst’). Voor studenten een leuke opdracht in kritisch lezen: waar gaat gedegen kennis van de praktijk over in een mening van de marktman die het allemaal al eens voorbij heeft zien komen?

De laatste twee hoofdstukken ‘dwaalwegen en leerpunten’ en ‘het grote plaatje’ zijn gewijd aan reflectie. Wat is er veranderd in de gebiedsontwikkeling, wat is er geleerd van de crisis? En, hoe kan gebiedsontwikkeling bijdragen aan de opgaven waar ons land voor staat? Zeer relevante vragen waar kort en krachtig op wordt ingegaan. Helaas met weinig woorden, want zeker op deze plek had ik graag wat meer toelichting en onderbouwing gezien. Mooi is, dat ondanks alle problemen met haperende gebiedsontwikkelingen in het afgelopen decennium, het vak nog steeds met vuur en enthousiasme wordt beschreven. Het heeft in de ogen van Friso niets aan relevantie ingeboet: ben alert op de ‘babbelboxvoodoo’ en maak er iets moois van!

Deze recensie is gepubliceerd in ROmagazine, maart 2018 


‘De opiniërende delen verrijken het boek’

Henry Meijdam, directeur Interprovinciaal Overleg (IPO), 20-02-2018   

Wanneer iemand een boek de ondertitel: “Handboek voor studie en praktijk” meegeeft, ontstaat een pretentie. De pretentie dat het boek zowel bijdraagt aan de theoretische kennis over, als aan de praktisch uitoefening van een vakgebied. Het handboek voor studie en praktijk heb ik dan ook bekeken vanuit dat perspectief. Helpt het de aankomende gebiedsontwikkelaar of wetenschapper op dit gebied om zich de basis van gebiedsontwikkeling eigen te maken? Eindoordeel: wie zich hier doorheen werkt - gezien de grote leesbaarheid vergt dat geen dapperheid - heeft het ABC van gebiedsontwikkeling meegekregen.

Het aardige van het boek is dat het juist ook voor de praktijkmensen niet blijft hangen in droge verzamelingen procesdraaiboeken met nuttige wenken en tips, maar dat de praktijkervaring er van af spat.
Wat ik daarbij een vondst vindt - hoewel door sommigen in deze rubriek op andere waarde geschat - is dat De Zeeuw het niet schuwt talloze heilige huisjes aan de kaak te stellen. Hij doet dit telkenmale op een herkenbare en heldere wijze, die met humor wordt gelardeerd. Hier gaat het niet om het zwart maken van andere opvattingen maar om het overtuigen van de lezer van de noodzaak echt nog eens kritisch naar die opvatting te kijken, respectvol maar duidelijk.

Persoonlijke opvattingen en de praktijk richtlijnen worden strikt gescheiden en blijven transparant. De opiniërende delen verrijken dan ook het boek. Met name hierdoor zullen juist echte praktijkmensen gestimuleerd worden dit Handboek te gebruiken. Dat zijn immers geen mensen die de tijd en de moed voor louter theoretisch wetenschappelijke betogen weten op te brengen. Als zij zich hiertoe zetten willen ze de geestes-oefeningen afwisselen met de humoristische geestes-prikkelingen die De Zeeuw in zijn opinies stopt. Een goede manier om de lezers uit die groep te binden, zonder het wetenschappelijk publiek ontrouw te worden.

Gebiedsontwikkeling is een vak dat nog zeer lange tijd bepalend zal zijn voor de mate waarin we slagen in het verbinden van de ruimtelijke opgaves met de belangen en inzichten van alle stakeholders. Grotere invloed van eindgebruikers van de ruimte is daarbij van niet te onderschatten belang. Gebiedsontwikkeling die de aansluiting met de mensen in de samenleving mist, zweeft als een zojuist lek geschoten ballon boven de markt, Het ziet er nog wel heel aardig uit, maar feitelijk is de teloorgang nabij.

De subtiliteit en complexiteit van het samenspel tussen gebruikers, producenten, financiers, overheden, belangenorganisaties en het publieke debat, komt in dit boek messcherp naar voren. Dat vergt ook een flexibele creatieve gebiedsontwikkelaar.

De Zeeuw is daar in behoorlijke mate prototypisch voor. Gezien het feit dat hij echter volstrekt geen ijdele man is, en er een hekel aan heeft in het zonnetje te staan, zal ik het compliment dat hij daarvoor verdient echter niet aan het papier toevertrouwen. Het zou de aandacht afleiden van het feit dat er met dit boek maar één ding moet gebeuren en dat is…..gebruiken en benutten. Op alle plekken waar dit van toepassing is en dat zijn - dunkt mij - de locaties waar de maatschappelijke opgaves in de fysieke leefomgeving plaatsvinden. Theoretisch geschraagd en praktisch uitgewerkt. Geen compliment voor De Zeeuw dus, maar wel dank voor het boekstaven. De gebiedsontwikkeling heeft mede hierdoor een solide fundering.


‘In woord en beeld geïllustreerd aan de hand van vele praktijkvoorbeelden’

Arjan Bregman, bijzonder hoogleraar Bouwrecht aan de Rijksuniversiteit Groningen en verbonden aan het Instituut voor Bouwrecht (IBR). 19-02-2018

Alleen al de titel van dit werk is typerend voor de auteur, die jarenlang en als eerste de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft bezette en die op 15 december 2017 zijn afscheidsrede uitsprak. De titel ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ wekt namelijk de indruk dat de auteur een overtuigende boodschap wil brengen. Zo van: je kunt over gebiedsontwikkeling hele mooie theorieën ontvouwen, maar zó werkt het (echt). Wat in de titel ook ligt besloten is dat de auteur de praktijk, maar de wetgever iets heeft willen nalaten wat kan worden beschouwd als resultaat van decennialange ervaring op sleutelposities in relatie tot gebiedsontwikkeling. Beide zijn typerend voor Friso.

Het boek is - en wat zou je met Friso anders verwachten - aansprekend geschreven en biedt een multidisciplinair overzicht van bij gebiedsontwikkeling relevante aspecten, in woord en beeld geïllustreerd aan de hand van vele praktijkvoorbeelden. Ook mengt Friso zich in enkele belangrijke discussies met (onder meer) een juridische dimensie. In dat kader vragen met name de hoofdstukken 6 (Omgaan met het omgevingsrecht) en 8 (Publiek-private samenwerking) de aandacht.

Friso raakt in hoofdstuk 6 naar mijn gevoel een cruciaal punt, waar hij terecht stelt dat onder de Omgevingswet bij een (zeer) globaal omgevingsplan, met doorschuiven van detaillering naar vergunningverlening, dat laatste veel zwaarder wordt, omdat dan pas de bestuurlijke afweging plaats vindt (op basis van beleidsregels). Mijn voorspelling is dan ook dat een dergelijke werkwijze van twee serie geschakelde juridisch zware procedures bij veel gebiedsontwikkeling geduchte concurrentie zal ondervinden bij de al decennia beproefde praktijk om eerst (publiek-privaat) een juridisch licht indicatief plan vast te stellen, om daarna de omgevingsrechtelijke toestemming per concreet project te verkrijgen.

In hoofdstuk 8 voert Friso een pleidooi voor de ‘joint-venture ultralight’ als  samenwerkingsmodel voor publiek-private samenwerking, waarbij aan een gebiedsorganisatie verschillende ‘taken en bevoegdheden’ worden toegekend. Kernwoord bij de daarna volgende opsomming van aan deze gebiedsorganisatie toe te kennen taken lijkt mij te zijn ‘procescoördinatie’. Dat verschilt zo wezenlijk van de klassieke betekenis van een joint-venture, waarbij gezamenlijke bedrijfsvoering en risicodeling centraal staan, dat het wellicht beter is om de gewenste coördinatie in voorkomende gevallen onderdeel te laten zijn van afspraken in het kader van gemeentelijke gronduitgifte dan wel zelfrealisatie op grond van een (anterieure) overeenkomst en daarbij de term joint-venture, hoe ultralight ook,  te vermijden.


‘Ploeteren met posities, partijen, programma’s, processen, participatie en poen’

Gertjan Giele, Programmamanager Woningbouw, Dienst Stedelijke Ontwikkeling Den Haag, 19-02-2018 

Gebiedsontwikkeling, het vakgebied dat ons al decennia bezig houdt, heeft er een zeer goed gedocumenteerd boek bij. Met Zo werkt gebiedsontwikkeling levert Friso de Zeeuw een lijvig boekwerk waarin de complexe materie van gebiedsontwikkeling voor stad en ommeland helder uiteen wordt gezet.
De hoofdstukken gaan overzichtelijk en prettig gerubriceerd in op de verschillende facetten van gebiedsontwikkeling. Complexe onderwerpen worden ongecompliceerd opgediend. De presentatie van het boek is attractief. De stijl deels feitelijk en - Friso eigen - veelal talig, opiniërend en prikkelend. De materie wordt uitgelegd aan de hand van (mijn eigen keuze P’s) ploeteren met posities, partijen, programma’s, processen, participatie en poen.

Het boek is verplichte kost voor zowel de oude rot in het vak als de grote schare nieuwe professionals die na de crisis gelukkig weer instroomt.

De relevantie en de actualiteit van het boek zijn groot. Inmiddels woont een groot deel van de Nederlandse bevolking in de stad of stedelijke omgeving. Dit aandeel zal de komende jaren nog verder toenemen. De stad als de motor voor economische ontwikkeling en sociale stijging. Veel steden staan daarom de komende decennia voor een geweldige uitdaging: ruimte bieden aan deze groei.

Het vakgebied gaat al lang niet meer over ‘stenen stapelen’. Gebiedsontwikkeling gaat over het toevoegen van (maatschappelijke) waarden door middel van transformatie en herontwikkeling van gebieden met nieuwe gemengde programma’s.
Daarbij is er ook steeds meer aandacht voor het landschap als kwalitatieve contramal van de stad. Hier liggen mogelijkheden om landelijke- en regionale recreatieve netwerken uit te breiden en verder vorm te geven. Dat biedt kansen.

Maar er zijn ook serieuze afbreukrisico’s. “De stad is alles tegelijkertijd”. Op pagina 161 van Zo werkt gebiedsontwikkeling staan de uitdagingen beschreven waar steden voor staan. Een stapeling van ambities: slim, gezond, groen, compact, duurzaam, mobiel, inclusief, innovatief, voedzaam, circulair en ga zo maar door. Multi-doelstellingen in een steeds wisselende multi-multi actor-omgeving. Waarbij iedere actor tevreden en ‘met resultaat’ thuis moet komen.

Aan de hand van verschillende praktijkvoorbeelden schetst het boek door de tijd heen de opgaven, de partijen, de belangen, de rollen, planvormen, de gekozen samenwerking, de ontwikkel- en de financiële strategie. Samenwerken en verbinden, al dan niet op basis van geformaliseerde overeenkomsten, is daarbij de rode draad. Succes- en faalfactoren passeren de revue en worden voorzien van kritische kanttekeningen.

Friso gaat in op een breed spectrum aan praktijkvoorbeelden. In mijn ogen is in het boek de herstructureringsopgave van de na-oorlogse gebieden onderbelicht. Hoewel in de afgelopen twee decennia, met name in de grote steden, al grote gebieden zijn aangepakt, ligt de belangrijkste opgave nog voor ons. Herstructurering in de nieuwe wereld van de corporatiesector - aan de leiband van de nieuwe Woningwet en met de hoge energieambitie - zal op alle P-vlakken een grote uitdaging zijn. Wat mij betreft een aanbeveling om als nieuw hoofdstuk aan de tweede druk toe te voegen.

Friso geeft zelf aan dat de publicatie tijdgebonden is. Voor, tijdens en na de crisis. Het boek is, hoewel de context permanent verandert, in de basis echter een universeel bruikbaar standaardwerk. Het boek zou de ambitie moeten hebben zich door de tijd heen organisch te kunnen ontwikkelen. Actualiteiten en voortschrijdende inzichten kunnen eenvoudig toegevoegd worden. Met Zo werkt gebiedsontwikkeling heeft Friso de Zeeuw bij zijn afscheid als praktijkhoogleraar aan de TU Delft het kennis-fundament gelegd. We moeten de kennis met z’n allen levend houden.


‘Verplichte kost voor de jongere medewerkers’

Geurt van Randeraat, directeur SITE urban development. 12-02-2018

Een jaar of twintig bestaat het fenomeen gebiedsontwikkeling. Een piepjong vak dus. Er bestaat geen lange praktijktraditie. En er zijn maar enkele boeken geschreven die het vakgebied in al haar complexiteit geprobeerd hebben te duiden. Het boek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ kan met recht een handboek voor studie en praktijk genoemd worden. Het boek brengt het vakgebied gebiedsontwikkeling chronologisch in beeld, het beschrijft de korte maar boeiende levensduur van het vak. Het duidt de context waarbinnen het vak gebiedsontwikkeling wordt bedreven. Het geeft een helder overzicht van de methoden en technieken die in de praktijk zijn ontstaan. Het duidt de spelers van het spel en hoe deze met elkaar samenwerken. En daar bovenop bevat het boek een schat aan referentieprojecten en enkele gepeperde opiniestukken, waardoor het makkelijk leest, ondanks de maar liefst 270 pagina’s.

In mijn eigen bedrijf SITE is het inmiddels verplichte kost geworden voor de jongere medewerkers. Het biedt ze de basisinzichten die in deze vorm en volledigheid op geen enkele basisopleiding wordt geboden.

De dikte van het boek en de vele hoofdstukken laten zien dat gebiedsontwikkeling meer dan een veelomvattend vak is. Het is Friso de Zeeuw gelukt om nagenoeg compleet te zijn. Petje af hiervoor. De voorbeelden die De Zeeuw aanhaalt en de referentieprojecten zijn een feest der herkenning en geven bij elkaar een buitengewoon goed beeld van de stand van zaken in ons vak. Uiteraard blijven er referentieprojecten door je hoofd schieten bij het lezen, zo miste ik het fameuze AWF (Amsterdam Waterfront Financieringsmaatschappij) uit 1991, van de gemeente Amsterdam met MBO projectontwikkeling, waar de ontwikkeling van de Amsterdamse IJ-oevers in een groots pps voorzien werd. Maar ach, het is hem vergeven.

De Zeeuw geeft in de introductie aan dat hij zich op de procesmatige kant van het vak richt met het boek. Verdedigbaar, je moet kiezen. Toch zou het boek sterker worden, als de imposante inhoudelijke kennis van de TU Delft een grotere plek zou krijgen. Ook de Praktijkleerstoel heeft de afgelopen jaren immers vele inhoudelijke onderzoeken gedaan. Vraagstukken zoals: wat maakt het verschil tussen een goed en minder goed gebiedsconcept?; Welke programma mix maakt stedelijke gebiedstransformaties goed? Hoe werken al die innovatiedistricten? Wanneer is een gebiedsontwikkeling kwalitatief geslaagd, en hebben we daar dan meetinstrumenten voor ontwikkeld? Enzovoorts. Een potentiele verrijking voor een onvermijdbare tweede druk.

De hoofdmoot van het boek beschouwt de afgelopen tien jaar, de periode waarin De Zeeuw de leerstoel bekleedde. Logischerwijs gaat het veel over het vergelijk tussen pre-crisis, crisis en post-crisis. Conclusie: het vak gebiedsontwikkeling is overeind gebleven, vele methodieken blijven van waarde, de maatschappelijke impact is groot en zo ook de gevoeligheid voor allerlei nieuwe inzichten, ideeën en idealen. Het boek is daarmee ook een barometer, het geeft de stand van zaken van het heden aan. Als het vakgebied de komende jaren net zo dynamisch is als het afgelopen decennium, dan betekent dit dus wederom veel voor ons begrip van het vak.

Tot slot: ik heb bij het lezen genoten van de vele ongezouten opvattingen van Friso de Zeeuw. De Zeeuw toont zich realist met een grondige hekel aan te veel idealisme en doorgeschoten dromerij en eindeloze babbelboxen. Hij veegt de vloer aan in zijn oekazes tegen ‘stadskabouters’ en neemt geen blad voor de mond richting ministeriele programma’s over ‘gebiedsontwikkeling nieuwe stijl’, 2.0 of 3.0. Hij schuwt de polemiek hierbij niet en gaat vaak tot het randje, soms een tikkie eroverheen. Toch vond ik de hoofdstukken 15 en 16 ook in balans waar het gaat om kritiek en waarschuwingen richting zowel overheid als marktpartijen. In het algemeen is het boek mijns inziens nog iets te lief en voorzichtig richting de wereld van ontwikkelaars en beleggers. Zo scherp als De Zeeuw is richting overheid en ‘stadskabouters’, wordt hij geenszins als het gaat om marktpartijen. Terwijl er behoorlijk wat kanttekeningen te zetten zijn bij de nog grote hoeveelheid te korte termijn denkers onder marktpartijen en het kwalitatief onvermogen van heel wat marktpartijen. Of wat te denken van de manier waarop een aantal gemeenten in Nederland in crisistijd geconfronteerd is met het wegduiken van ontwikkelaars en wel erg eenzijdige risicoverdelingen in pps contracten, of bij de lobby van marktpartijen om in de vreemdste polders woningen te bouwen, omdat daar nu eenmaal iets te opportunistisch aangekochte gronden liggen op te renten. Zeker gezien de komende jaren in mijn optiek de wereld van gebiedsontwikkeling meer en meer een privaatgestuurde wereld zal worden. De sector dient scherp gehouden te worden, blijvend opgeleid te worden en bovenal continu gestimuleerd om professioneler te worden. Ik hoop dat Friso de Zeeuw nog even in het vak blijft rondhangen en de ‘angry bee’ blijft zoals we hem kennen.


‘Net als in het echte leven: ploeteren voor succes!’

Kristel Lammers, programmamanager Omgevingswet VNG. 07-02-2018

Het boek, ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ geeft inzicht in het complexe vraagstuk van gebiedsontwikkeling. Het is een mooi vormgegeven boek dat is verschenen bij het afscheid van Friso de Zeeuw aan de universiteit in Delft en uitnodigt tot lezen. Het geeft een inzicht in hoe gebiedsontwikkeling vorm krijgt in een onvoorspelbare context. De theorie wordt rijk aangevuld met voorbeelden, het boek bevat mooie columns en stevige opvattingen. Het is absoluut geen saai wetenschappelijk verhaal, maar veelzijdig en kleurrijk. Op een eenvoudige manier rafelt Friso de geschiedenis en vele elementen van de gebiedsontwikkeling uiteen. Het vakmanschap van de gebiedswerker wordt knap inzichtelijk gemaakt met aandacht voor kennis, kunde en vaardigheden.

Het boek is niet alleen interessant en relevant voor gebiedswerkers, maar ook voor bestuurskundigen en veranderkundigen!

Er zitten tal van haakjes in het boek die veranderkundige en bestuurskundigen boeien, zoals de chaostheorie, participatie en energieke samenleving, invloed van technologie en nieuwe stuurstijlen. Het beschrijft de worsteling tussen het dynamische, onzekere en onoverzichtelijke speelveld en de behoefte om daar invloed op uit te oefenen. Er lijkt een hangt te zijn naar het sturen van het ‘adaptieve’ systeem via ‘cockpit’ en ‘mengpaneel’ op zoek naar het dynamische evenwicht tussen chaos en orde.

De passage waar Friso ingaat op het wij-zij denken vind ik interessant: ‘Daar waar het wij-zij denken zijn intrede doet in de gebiedsontwikkeling gaat het mis. Er is dan geen gemeenschappelijke visie. Urgenties en belangen van bestuurders, professionals, bedrijven, maatschappelijke organisaties en burgers lopen uiteen. Iedereen blijft hangen in de eigen wereld met bijbehorende agenda, werkdruk en regels’ (p.91). Ik denk dat dit niet alleen van toepassing en funest is voor gebiedsontwikkeling. Dit denken zie ik ook terugkomen bij de Omgevingswet, Sociaal Domein, Lokale Democratie, Regionale Samenwerking, Mobiliteit, Klimaatadaptatie, Energie en andere urgente vraagstukken. Iedereen kijkt vanuit het eigen perspectief en handelt daar naar. Het zorgt continue voor verrassingen. Acties vinden plaats op elkaars ingrijpen en niemand heeft of kan het ‘totale’ overzicht hebben. Daardoor is het een proces vol onzekerheid en onvoorspelbaar.

Hoe daarmee om te gaan? Friso’s stelt dat mentaliteit, houding en gedrag van de toepassers van de wet op zowel lokaal, provinciaal en landelijk niveau van groot belang is voor het slagen van de Omgevingswet. Dat onderschrijf ik. En deze ontwikkelt zich in de lokale praktijk, waarbij omgaan met onzekerheid, meervoudigheid, permanent beta én het doorbreken van het wij-zij denken noodzakelijk is om samen te kunnen werken. De zoektocht gaat ongetwijfeld gepaard met geklungel, gepruts en geknutsel wat leidt tot successen én tot  fouten. Net als in het ‘echte’ leven. Om in de woorden van Friso te blijven: het kent een hoog ‘ploetergehalte’. Waarbij Friso stelt dat gedrevenheid, verbinding en volharding in combinatie met een gedegen inhoudelijke basis inderdaad nodig zijn. Deze zou ik willen verrijken met relativeringsvermogen en reflectie om het eigen geploeter en dat van anderen in perspectief te kunnen zien.


‘Aan technologie gaat het boek grotendeels voorbij.’

Paul Strijp, Sectormanager Bestuur en Strategie, provincie Noord-Holland. 06-02-2018

De pagina’s 243 en 244 zijn het interessants. Deze tonen zowel de kracht als zwakte van het handboek Zo werkt gebiedsontwikkeling. De Zeeuw blikt terug op zijn tien jaar als praktijkhoogleraar. Tot zijn genoegen stelt hij vast dat de paradigma’s van het vak gebiedsontwikkeling ondanks de economische crisis overeind zijn gebleven. De lezer kan na lezing van alle voorgaande pagina’s maar één conclusie trekken: dat is voor een zeer groot deel de verdienste van De Zeeuw! Zijn handboek scoort uitmuntend op de criteria die voor een standaardwerk gelden: juistheid, volledigheid, leesbaarheid (een paar tenenkrommende taalfouten daargelaten), bruikbaarheid en bredere context naar plaats (internationale oriëntatie) en tijd (historisch besef).

Maar dan klinkt het Gaat u maar rustig slapen van voormalig premier Colijn. Wee degene die beweert dat vigerende paradigma’s zouden kunnen veranderen of verdwijnen. Genadeloos doet De Zeeuw een peloton aan vakgenoten in de ban. Bronnen blijven hierbij achterwege. En dus vraagt de lezer zich vertwijfeld af: wat hebben deze mensen in hemelsnaam misdaan? Deze vraag klemt te meer voor Peter van Rooij die in het begin van het boek nog gewaardeerd wordt. Onder de gordel, Friso! Schaamteloze afrekeningen horen niet thuis in een publicatie van een leerstoel. We noteren dan ook een vette min op het criterium fair play.
Natuurlijk, niemand weet hoe de toekomst zich ontwikkelt. Maar de economische crisis van de afgelopen jaren was toch echt van een fundamenteel andere orde dan de technologische revolutie die op dit moment woedt. Met een internet of things dat koelkasten, gebouwen, voertuigen, bruggen en sluizen met het internet gaat verbinden, met een 3D-printing die wel eens veel meer productie in en om het huis mogelijk zou kunnen gaan maken, met big data die door algoritmen ook gebiedsregisseurs kopzorgen gaat bezorgen. Aan deze technologie gaat het handboek grotendeels voorbij, technologie is een instrumenteel dingetje, een sub-paragraaf. Een minnetje op het criterium toekomstbestendigheid.

Waar moet je aan denken bij nieuwe paradigma’s als gevolg van de technologische revolutie? Allereerst aan de noodzaak om het omgaan met onzekerheid als kerncompetentie voor nieuwe generaties gebiedsregisseurs te introduceren. Dar horen bijvoorbeeld scenariotechnieken bij. En verder zullen die regisseurs moeten beschikken over het vermogen om de nieuwe datawereld te begrijpen en er bij voorkeur ook in te kunnen handelen. Neemt allemaal niet weg dat het eindoordeel over het handboek nog steeds royaal positief is.


‘Combineert oude en nieuwe inzichten en plaatst deze goed in de tijdsgeest’

Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling BPD. 06-02-2018 

Zo werkt gebiedsontwikkeling, wauw wat een waardevol en aantrekkelijk handboek voor praktijkbeoefenaars en studenten! Met een vlotte pen en een gebiedsontwikkelingsbril op heeft Friso de Zeeuw tal van plekken en aspecten van ons omvattende vakgebied helder uiteengezet. De praktijkbeoefenaar herkent hierin veel situaties, kan die nu beter in de context plaatsen of vindt zelf oplossingsrichtingen. En de student krijgt in één oogopslag de breedte van ons vak gepresenteerd. Zij wordt natuurlijk uitgedaagd om zelf kritisch te blijven of het nu gaat om de omgevingswet, oude en nieuwe vormen van publiek private samenwerking, de uitdagingen van de grondexploitaties en de internationale lessen.

Friso steekt wederom zijn mening niet onder stoelen of banken en dat helpt eenieder om scherp te blijven op de doorontwikkeling van ons vak. Want binnen en buiten de lijntjes kleuren blijft nodig. Het boek mag naar mijn mening nog iets meer aandacht geven aan de menselijke kant van gebiedsontwikkeling. Het gaat immers altijd over samenwerken in wisselende coalities met een diversiteit aan belangen en dat vergt vaardigheden die zich niet uitsluitend meten aan kennis en inzichten. Een aanvulling voor de tweede druk wellicht.

Wat ik tot slot nadrukkelijk waardeer in het boek dat Friso oude en nieuwe inzichten combineert en goed in de tijdsgeest plaatst. Kortom: een aanrader dus, voldoende diepgang en vele illustraties maken dit boek echt tot een goed bruikbaar leerboek voor veel opleidingen in het ruimtelijke domein, maar ook een fantastisch naslagwerk voor de gebiedsontwikkelaars onder ons.


‘Blikt ook vooruit’

Maarten Janssen, projectdirecteur Amvest. 05-02-2018

In Zo werkt Gebiedsontwikkeling laat Friso de Zeeuw op heldere wijze zien wat gebiedsontwikkeling is, hoe het vakgebied zich heeft ontwikkeld en welke opgaven de toekomst van dit vakgebied brengt. Gebiedsontwikkeling, zo schetst hij, is weliswaar zeer concreet, met fysieke ingrepen in gebieden tot gevolg, maar laat zich beter duiden als een procesmethodiek. Gebiedsontwikkeling (GO) wordt omschreven als een complex en adaptief systeem, een dans met vele dansers die bovendien in verschillende fasen van de dans een andere rol hebben. Het wordt getekend door een onzeker en grillig verloop, waarbij de deelnemers met een bepaalde lenigheid op hun voeten moeten staan. Met zo nu en dan ‘doorwaadbare plaatsen’: windows of opportunity waar alerte actoren snel gebruik van moeten maken. Door deze proces-bril bekeken, is GO een methodiek waarin creativiteit, flexibiliteit, ondernemerschap, doorzettingsvermogen en (gedeeld) leiderschap de belangrijkste ingrediënten zijn. Waar passie en ploeteren minstens even zwaar tellen als geld. Voor gebiedsontwikkelaars ‘in het veld’ zeer herkenbaar.

Naast deze beschouwende analyse van GO levert het boek op overzichtelijke wijze de basiskennis rond aspecten als het omgevingsrecht, grondexploitatie en projectfinanciering. Het gaat in op de verschillen tussen ontwikkelaars en beleggers en behandelt diverse marktselectiemodellen, exploitatiemodellen en vormen van publiek-private samenwerking. En door het hele boek worden concrete gebiedsontwikkelingen behandeld, met soms een uitstapje naar het buitenland.

De Zeeuw plaatst nuchtere kanttekeningen bij trends en ontwikkelingen en kijkt met humor en een scherpe pen terug op de crisisperiode waarin ‘stadskabouters’ en ‘kleinschaligheids-ayatollahs’ het discours leken te domineren.

Maar het boek blikt ook vooruit. Aan de hand van zes grote opgaven positioneert De Zeeuw GO als onmisbaar (doch niet exclusief) instrument voor de komende 25 jaar. Hij wenst Nederland daarbij een beetje meer Singapore toe, met minder ‘babbelboxen’ en bestuurlijke drukte.

Met Zo werkt Gebiedsontwikkeling heeft Friso de Zeeuw voor zowel studenten als professionals een leerzaam, interessant en vlot geschreven standaardwerk neergezet.


‘De hoofdstukken over financiën zijn een verademing’

Erna van Holland, programmamanager NRP-Academie. 05-02-2018 

Zo werkt gebiedsontwikkeling’ is het handboek voor studie en praktijk dat emeritus prof. F. De Zeeuw ter gelegenheid van het afscheid van zijn leerstoel in december 2017 heeft uitgegeven. Het boek is opgebouwd uit ‘neutrale’ en opiniërende delen, maar iedereen die Friso kent, weet dat zijn stem voortdurend doorklinkt. Zijn woordgebruik is - zoals bekend - uniek. Ik ken niemand anders die in staat is een vak als gebiedsontwikkeling vanuit zijn brede praktijkervaring met humor, een knipoog, poëtisch en toch ook feitelijk te omschrijven. Hij steekt zijn mening niet onder stoelen of banken en je moet er natuurlijk wel van houden, maar wat klopt er niet aan ‘het kerkhof van vergeefse planvorming ligt vrij vol’?

In de eerste hoofdstukken geeft hij een - voor mensen in het vak - goed leesbare overzicht van de kern van gebiedsontwikkeling. Het is langlopend proces in een uiterst dynamische omgeving, daarmee complex en weerbarstig. En dat is niet eenvoudig om in beeld te brengen. De complexiteit van een aantal schema’s dat in het boek is opgenomen, is hier getuige van. Ze bieden wel enig houvast. De vele praktijkvoorbeelden door het hele land en uit het buitenland illustreren goed de complexiteit van het vak. Ze illustreren uiteenlopende aspecten en zijn zeer leerzaam, ook voor mensen die al langer in het vak zitten. Niet gebruikelijke verwijzingen naar historische voorbeelden zoals het Victoriahotel in Amsterdam (uit Publieke Werken van Thomas Rosenboom) maken ook het historisch perspectief duidelijk. Helaas is het door de vele voorbeelden lastig om de structuur van het boek vast te houden. 

De hoofdstukken over financiën zijn een verademing. Eindelijk iemand die dit kort, bondig en vooral duidelijk voor het voetlicht brengt. Goed is vervolgens de koppeling naar de spelers in de waardeketen. Dan wordt duidelijk waar het bij gebiedsontwikkeling om gaat en dat is waardecreatie en wel voor alle spelers. Ook is aandacht besteed aan wat gebiedsontwikkeling in ieder geval onderscheidt van projectontwikkeling, namelijk de aspecten mobiliteit, water en energie. En eindelijk wordt er in een handboek aandacht besteed aan zachte aspecten van het vak: de competenties en leiderschap. Omgevingskwaliteit als verzamelbegrip is wel een vondst voor de onderwerpen duurzaamheid, functiemenging, openbare ruimte, concept, stedenbouw, architectuur, erfgoed, groen en biodiversiteit en gezondheid. Onderwerpen die bij het vak gebiedsontwikkeling niet mogen ontbreken. 

Vooral voor het gebruik door studenten verdient het aanbeveling in de volgende editie de structuur te verhelderen en wat ondersteuning te bieden voor de wijze waarop de jongere generatie leest, bijvoorbeeld met kernwoorden in de kantlijn. Er wordt een respectvolle verwijzing gemaakt naar het Handboek Projectontwikkeling (2010) dat door de Neprom binnenkort opnieuw wordt uitgebracht. Maar de vraag is of er niet al veel gras voor de voeten is weggemaaid met deze inspirerende uitgave. 


‘Het spel, de spelers en de (maatschappelijke) context van gebiedsontwikkeling in heldere taal uitgelegd’

Sarah Ros, bestuursadviseur. 31-01-2018

‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ van Friso de Zeeuw maakt zijn belofte waar, oordeelt bestuursadviseur Sarah Ros die het werk doorspitte. ‘Het is geen wetenschappelijk onderzoek maar De Zeeuw bezit de gave om het spel, de spelers en de (maatschappelijke) context van gebiedsontwikkeling in heldere taal uit te leggen.’ Voor iedereen met interesse in ruimtelijke ontwikkeling en vastgoed is eind 2017 het handboek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ verschenen. Friso de Zeeuw schetst hierin een compleet beeld van de wereld van gebiedsontwikkeling. Hij gaat op zoek naar het antwoord op de vragen: Waar gaat het over? Wie gaat erover? Waar gaat het mis? En wat heeft het ons opgeleverd? De Zeeuw neemt de lezer mee door de geschiedenis van gebiedsontwikkeling waarin zowel de bloeiende periode als de crisis aan bod komen. De Zeeuw focust vooral op de proceskant van het vak aan de hand van geslaagde en minder geslaagde projecten. Muggenziftende regelneven (juristen), figuurzagers (detail-ambtenaren), zelfkazende burgers en het bedevaartsoord voor ‘stadskabouters’ (Pakhuis de Zwijger) komen voorbij in de onderbouwingen van De Zeeuw. Misschien verwacht de lezer gepeperde uitspraken en ongezouten meningen, maar wat dat betreft heeft De Zeeuw zich weten te beheersen. Zoals de titel doet vermoeden is het handboek vooral informerend.

Ook voor de door de wol geverfde professional is ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ waardevol. Het verhaal laat de theorie rijk illustreren met een veelvoud van Nederlandse en enkele internationale praktijkvoorbeelden waardoor het een feest van herkenning is. De lezer krijgt mee wat gebiedsontwikkeling behelst, maar ook wat het vooral níét is. Uiteindelijk komt het allemaal neer op creatief ploeteren zo schrijft De Zeeuw. Vooral tijdens de diepgaande crisis tussen 2008 en 2014. Gebiedsontwikkeling mag deze crisis volgens de leermeester dan glansrijk hebben doorstaan, toch heeft die periode groot effect gehad op het imago en de uitvoering van het vak. Nieuwe PPS-constructies zijn ontstaan en het ‘ontslakken’ is uitgevonden. Organische gebiedsontwikkeling en CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap, red.) werden als mogelijke nieuwe leidende ontwikkelvormen naar voren geschoven. Maar De Zeeuw is er duidelijk over: gebiedsontwikkeling 1.0 – de planmatige variant – blijft de meest dominante vorm.

Toch is het handboek geen uitgeschreven geschiedenisles. Uiteraard spelen de lessen uit het verleden een belangrijke rol maar De Zeeuw geeft ook handvatten mee voor de toekomst en anticipeert op de mogelijke transitie in het vak. Onder meer de invloed van de Omgevingswet, de energietransitie, BIG-data en onze veranderende kijk op binnenstedelijk wonen, worden besproken.

Het handboek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ maakt zijn belofte waar, het is geen wetenschappelijk onderzoek maar De Zeeuw bezit de gave om het spel, de spelers en de (maatschappelijke) context van gebiedsontwikkeling in heldere taal uit te leggen. Op die manier geeft hij zijn kennis en enorme praktijkervaring, opgedaan in zijn functies in de publieke en private sector, door aan de jongere generaties.


‘Overzichtelijk en toegankelijk’

Monika Chao, directeur van het Instituut voor Bouwrecht. 30-01-2018

Een mooi vorm gegeven boek, overzichtelijk en toegankelijk voor een ieder die zich met dit brede vakgebied bezig houdt. Tezamen met het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling (uitgave Instituut voor Bouwrecht), van Arjan Bregman, Regina Koning en Rob de Win heeft men een heel mooi beeld van wat gebiedsontwikkeling nu vereist. Wie gaat werken in dit gebied, moet deze beide boeken op tafel hebben liggen om goed beslagen ten ijs te komen. 


‘Studieboek voor zowel nieuwelingen als oude rotten’

Daan van der Vorm, directeur VORM. 29-01-2018

Praktijkhoogleraar De Zeeuw levert een lijvig doch zeer lezenswaardig handboek af over het “vak” gebiedsontwikkeling. Het boek is zeer toegankelijk en gelardeerd met zeer interessante praktijkvoorbeelden, vaak voorzien van commentaar in zijn zeer herkenbare stijl, vaak met humor, veel relativering en soms met een knipoog naar de “moraalridders” uit dit altijd dynamische vakgebied.

De Zeeuw brengt de jonge geschiedenis van dit vak nauwkeurig in beeld en laat ook zeer inhoudelijk zien aan welke dynamiek het vak onderhevig is. De vele inhoudelijke artikelen in het boek, maken de materie voor kenners, maar ook voor niet-kenners, toegankelijk. Doch ook fijnproevers kunnen hun hart ophalen bij een aantal bijzondere casussen die De Zeeuw beschrijft.

Het boek is een uitstekend studieboek voor nieuwelingen in het vakgebied doch ook voor de “oude rotten” in het vak die met deze uitgave urenlang vermaakt kunnen worden. In die zin schrijft De Zeeuw met dit boek eigenlijk ook een geschiedenisboek. Bij VORM ligt het boek als verplichte kost op een aantal afdelingen. De praktijk is toch vaak de beste leerstoel, met dit boek is een mooie opstap gecreëerd!


‘Nuttig handboek voor zowel studenten als professionals en bestuurders’

Fred van der Molen, hoofdredacteur NUL20. 25-01-2018

Met Friso de Zeeuw in de buurt wordt het zelden saai. Dat geldt ook voor het kloeke handboek dat eind december ter gelegenheid van zijn afscheid als praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling bij de TU Delft verscheen.

Zijn handboek ‘voor studie en praktijk’ bevat naast alle - toegankelijk geschreven - informatieve hoofdstukken die je zou verwachten in een dergelijk handboek ook een flink aantal prikkelende artikelen en columns die van hem de afgelopen jaren in diverse tijdschriften zijn verschenen. Hij wil daarbij graag ageren tegen de naar zijn mening “ziekelijke hang naar ‘disruptie’, ‘innovatie’ en ‘kanteling’ die het vakgebied teistert.” Met gretigheid heeft De Zeeuw zich altijd gestort op de ontmaskering van deze ‘voodoo’ van de ‘Hogepriesters van de Kantelkerk’.

De rode draad: veel zogenaamde disruptieve innovaties zijn niet meer dan kleine niches. Dus laat de ‘zelfkazende burger’, de zelfbenoemde ‘stadmaker’ dus niet een te grote hoed opzetten. CPO, tiny houses, bottom-up ontwikkeling. Allemaal leuk, stelt de emeritus, zolang de ambachtelijke kant van de gebiedsontwikkeling maar niet in het gedrang komt door overdadige aandacht voor randverschijnselen.

De woonwensen van de meeste mensen zijn namelijk behoorlijk constant, draagt De Zeeuw al jaren uit. En een behoorlijk woonoppervlak van minimaal 60 vierkante meter is daar één van. Moderniteiten als de ‘microwoning’ zijn volgens hem alleen populair omdat er niets anders betaalbaars is te krijgen.

Het handboek behandelt de vele kanten van gebiedsontwikkeling: proces, fasering en activiteiten, de actoren daarbij en de vele financiële elementen: grondexploitatie, vastgoedexploitatie, btw en belastingen, verevening enzovoort, enzovoort. In andere hoofdstukken wordt ingegaan op het omgevingsrecht, publiek-private samenwerking, gebiedstransformaties, omgevingskwaliteit en de wijze waarop rekening gehouden kan en moet worden met mobiliteit, water en energie. Dit alles gelardeerd met vele praktijkvoorbeelden, illustraties en fraaie fotografie.

Een fraai, verzorgd en nuttig handboek voor zowel studenten als professionals en bestuurders die in de praktijk met gebiedsontwikkeling te maken krijgen.


‘Ambachtelijk handboek in behapbare proporties’

Co Verdaas, adviseur Overmorgen. 22-01-2018

In december 2017 nam Friso de Zeeuw na 11 jaar afscheid als praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. Zijn kennis en inzichten heeft hij samengebald in een boek met de titel “Zo werkt gebiedsontwikkeling”. Wellicht een ietwat pretentieuze titel, maar als iemand recht van spreken heeft is het De Zeeuw. Hij is jarenlang verbonden geweest aan BPD (voorheen Bouwfonds), is wethouder en gedeputeerde geweest en heeft als hoogleraar veel geïnvesteerd in het verdiepen en structureren van ervaringen en inzichten in de betreffende materie.

Gebiedsontwikkeling is een uiterst complex vakgebied, de kans om te verdwalen is groot. Ook lopen ambachtelijke inzichten en opinies snel door elkaar als je niet oppast. Het boek omzeilt deze potentiële valkuilen met verve: aan de hand van een reeks goed afgebakende hoofdstukken over financiën, proces, sturing, omgevingsrecht, PPS, inhoudelijke thema’s en participatie, biedt De Zeeuw niet alleen inzicht maar ook overzicht. Hij geeft tevens handreikingen aan studenten en de professionals in de praktijk. Ook voor mij, toch niet helemaal vreemd met het vakgebied, is het nu al een boek waar ik met plezier op zal terugvallen als ik het even niet meer mocht overzien.

De Zeeuw is een man met een opvatting, dat moge bekend zijn. De inhoudelijke hoofdstukken worden gelardeerd met eerder gepubliceerde opiniërende bijdragen van De Zeeuw. Ook als je over bijvoorbeeld Tiny Houses een andere mening zou hebben dan De Zeeuw, blijft het boek als ambachtelijk handboek dus overeind. Knap gedaan.

De kracht van het boek is, naast de gestructureerde en complete opzet, dat de complexiteit tot behapbare proporties wordt teruggebracht, zonder te vervallen in simplisme. Zo maakt De Zeeuw in het hoofdstuk over de financiën met een plaatje helder hoe het risicodragend kapitaalbeslag kan worden verminderd door van de badkuip een aantal wasbakken te maken. Een beeld dat blijft hangen en ook in de praktijk behulpzaam is.

De titel van het boek lost wat mij betreft de verwachting van de enigszins pretentieuze titel volledig in. Sterker nog, het boek maakt door de inhoud, de speelse opmaak, de vele voorbeelden en de heldere schema’s dat je zin krijgt om aan de slag te gaan met dit complexe vakgebied. Een aanrader dus voor iedereen die zich met het vakgebied verbonden weet.

Blijf op de hoogte