Chassé Park; private zeggenschap in publieke ruimte

Campusconcept

Het Chassé-terrein aan de zuidoostkant van Breda is een 13 hectare groot voormalig kazerneterrein. In 1994 werd er voor dit terrein een ontwikkelcompetitie uitgeschreven op basis van een programma van eisen dat de nodige ruimte liet, met de wens het terrein te verdichten, maar het tegelijkertijd groen te houden. De ontwikkelcompetitie werd gewonnen door een ontwerp van Rem Koolhaas en Xaveer de Geyter in opdracht van AM en Proper-Stok. Het ontwerp is gebaseerd op een campusconcept waarin bebouwing in openbaar groen wordt geplaatst en parkeren ondergronds plaats vindt (1500 plekken). Een hoge dichtheid (50 woningen per ha) wordt gecombineerd met een laag bebouwingspercentage (28% procent van het terrein).

In de autoluwe parkachtige omgeving die ontstond werden naast het behoud van de historische elementen (welke een andere functie kregen) niet alleen 644 woningen gebouwd, maar ook commerciële, recreatieve en culturele functies. In het groene gebied liggen de woongebouwen schijnbaar willekeurig verspreid. De verschillende clusters van woongebouwen verschillen qua architectuur, materiaalgebruik, bouwhoogte en woningtypologie. Het publieke domein is de verbindende factor tussen moderne architectuur en het bestaande erfgoed. Er bevinden zich in het park 9 woongebouwen met verschillende woningtypen, waaronder singelappartementen, grondgebonden theaterwoningen en parkvilla’s in een hoftypologie. Van de 644 woningen die op het terrein gerealiseerd worden is 1/3 grondgebonden. Geen enkele woning bezit echter een eigen tuin; het openbare park is tevens de collectieve tuin van de bewoners. Een slingerende, niet doorgaande weg door het park ontsluit de parkings van de bewoners. De gebouwen staan met de plint in het gras, omgeven door eiken, kastanjes en linden. In plaats van een netwerk van asfalt voeren fiets- en wandelpaden langs en door de woongebouwen en het groen. Dit versterkt het gevoel daadwerkelijk in een park te zijn en niet op een met begroeiing geëxcuseerde parkeerplaats. Aan de rand van het park liggen diverse openbare gebouwen, zoals het Breda’s Museum, het Chassé Theater, enkele hotels, Poppodium Mezz en het Stadskantoor.

Ontwikkelingscombinatie Chassé CV

Het Chassé Park is ontwikkeld door de Ontwikkelingscombinatie Chassé CV. Dit is een joint venture van Proper-Stok Woningen B.V. en Wilma (inmiddels behorend bij AM Wonen BV). Het totale investeringsvolume voor Chassé Park wordt geschat op 365 miljoen euro, waarvan 110 miljoen publiek en 255 miljoen privaat. In de overeenkomst tussen partijen is overeengekomen dat een bepaald percentage Van het verschil tussen de uiteindelijke marktverkoopprijs en de aanvankelijk ingeschatte V.O.N.-prijs van de woningen toekwam, waarmee het o.a. mogelijk werd om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren ten opzichte van eerder gedefinieerde kwaliteit. Op deze wijze kon onder meer het stedelijk plein op het dak van de parkeergarage met natuursteen bekostigd worden.

Beheer openbare ruimte

Dat het bewaken van de kwaliteit van de openbare ruimte van een dergelijk campusconcept van belang is tonen eerdere ervaringen met dit concept uit de jaren zestig aan. Het probleem daarbij was vaak het ontbreken van samenhang, resulterend in een anoniem ‘niemandsland’ tussen de afzonderlijke gebouwen. Geen van de woningen in het Chassé Park beschikt over een eigen tuin. Het park is de tuin van de bewoners en zakelijk belanghebbenden. Bij de contractvorming tussen de gemeente en projectontwikkelaar is daarom vanaf het begin het opstellen van een beheerovereenkomst meegenomen als voorwaarde tijdens de bouw. Binnen deze beheersovereenkomst blijft de gemeente eigenaar van de publieke ruimte en bekostigt zij het reguliere beheer (jaarlijks ca. 250.000 euro). Alle private eigenaren en bedrijven zijn verplicht lid van de Stichting Gezamenlijke Beheersbelangen Chassépark en leveren een financiële bijdrage voor additioneel beheer (bewoners via een jaarlijkse bijdrage in de servicekosten, ca. 10 Euro in de maand, zakelijke functies volgens een verdeelsleutel ). Het additionele beheer betreft onder andere extra aandacht (het reguliere beheer door de gemeente is gedetailleerd vastgelegd) voor het schoonhouden van het park zoals vegen, onkruid verwijderen en het opruimen van zwerfvuil en, indien nodig, zichtbare aanwezigheid van toezicht door de aanwezigheid van een parkwachter. Deze moet functioneren als vraagbaak maar ook burgers aanspreken op ongewenst gedrag. Voor woningeigenaren is de maandelijkse inleg 10 euro, zakelijke gebruikers zoals het theater dragen bij volgens een bepaalde verdeelsleutel. Huurders hoeven geen bijdrage te betalen. De woningbouwcorporatie stelt in plaats daarvan gratis een ruimte beschikbaar aan de beheerorganisatie. Een meerjarig beheerplan fungeert als contract tussen de vereniging en de gemeente Breda. De gemeente en de beheerstichting zullen jaarlijks een uitvoeringsplan opstellen waarin alle beheeractiviteiten zijn omschreven. Het idee is dat door participatie van bewoners bij de inrichting en het beheer van de openbare ruimte de betrokkenheid van deze bewoners toe zal nemen. Naast de gemeentelijk zorg voor reguliere beheer in de vorm van technisch onderhoud, groenbeheer en toezicht kan de Stichting Beheerbelangen dus zelf bepalen waar het additionele beheer zich op moet richten.

Waardering

Het tot stand brengen van deze PPS tussen gemeente en Vereniging Gezamenlijke Beheersbelangen Chassé Park met betrekking tot het beheer van de openbare ruimte heeft echter nog wel wat kinderziektes gehad. Er moesten kettingbedingen opgesteld worden voor de koopovereenkomsten, zodat volgende eigenaren ook verplicht zijn om bij te dragen aan het beheer. Ook is het de ervaring van de gemeente dat bewoners moeten wennen aan het feit dat men zelf invloed kan hebben op het beheer en deze zagen hier niet altijd direct het nut van in (mede vanwege de intensiteit van het gemeentelijk reguliere beheer). Het project ontving in 2007 uit handen van de Neprom dan ook de speciaal voor dit project in het leven geroepen Volhardingsprijs, gericht op de voortdurende betrokkenheid van verschillende partijen en individuen bij het project. Ook heeft het ministerie van VROM (het tegenwoordige I en M) de beheerconstructie benoemd als voorbeeld voor het thema 'levende parken en pleinen' dat een onderdeel is van het Stimuleringsprogramma Intensief Ruimtegebruik. Het Park is nog niet zo lang geleden opgeleverd. Er vinden nog enige correcties plaats in het publieke domein. De noodzaak van extra schoon en veilig is nog niet manifest; wel wordt zowel binnen de Stichting als tussen stichting en gemeente intensief overlegd over het gebruik en het bijbehorende beheer van dit stedelijke Park. Ervaringen worden gedeeld, en vooralsnog kan gesteld worden dat het door de bewoners en gebruikers aanstuurbare additionele beheer het bewustzijn van zowel de gemeente als bewoners/ gebruikers rond een schone en veilige openbare ruimte stimuleert. Deze nieuwe vorm ontwikkelt zich verder, ook op andere plekken in de stad Breda.