2013.09.05_Coehoorn Noordoost_1_550

Coehoorn Noordoost: transformatie met “nieuw kapitaal”

5 september 2013

5 minuten

Nieuws
De gebiedstransformatie Coehoorn Noordoost in Arnhem is een recent voorbeeld van een initiatief dat met “nieuw kapitaal” wordt “gefinancierd”. De kansen die nieuwe financieringsmethoden bieden worden hier duidelijk, hoewel er nog niets in de ruimte zichtbaar is. Dankzij een politiek-bestuurlijke “klimaatverandering” wordt meerwaarde voor een gebied gecreëerd.

Dat het één van dé Nederlandse voorbeelden voor gebiedstransformatie of -ontwikkeling is, blijkt uit de grote gemeentelijke belangstelling na een presentatie op het VNG Jaarcongres. Deze ontwikkeling is vers, veelbelovend en inspirerend. Maar wat is het “nieuwe kapitaal”, hoe wordt het ingezet en met welk eindresultaat?

Coehoorn Noordoost ligt tussen het Arnhemse Centraal Station (een knooppuntontwikkeling) en de binnenstad. Het gebied kent diverse functies, maar ook een braakliggend terrein en leegstand.

Coehoorn Noordoost: transformatie met “nieuw kapitaal” - Afbeelding 1

Coehoorn Noordoost: transformatie met “nieuw kapitaal” - Afbeelding 1


Het inofficiële startmoment is de raadsmotie “Creatieve wijk Coehoorn” (25 maart) bij een besluit over het Rijnbooggebied, dat door de crisis nog maar beperkt wordt ontwikkeld, en waarin Coehoorn Noordoost ligt. Een tweede motie, “Arnhem laat los” draagt het college van burgemeester en wethouders op om het “Vlaamse model” als nieuwe ontwikkelstrategie verder te onderzoeken. Een politiek-bestuurlijke klimaatverandering voor Arnhem!

Coehoorn is nu voor ontwikkeling “losgelaten” en als project “Coehoorn Centraal” opgepakt door initiatiefnemers Paul de Bruijn (communicatiedeskundige / verbinder) en Peter Groot (architect). De Bruijn bepleitte al in 2011 in zijn “Manifest van de Ruimte” dat Arnhem de geestelijke ruimte moet krijgen die Berlijn tot magneet voor jong en creatief Europa maakt, wat verder is onderzocht en beschreven door Tamara Rookus in “Op zoek naar de broncode van Berlijn”. Coehoorn Noordoost wordt vanwege het schaalverschil geen ‘klein Berlijn aan de Rijn”, maar voor een creatieve wijkontwikkeling zijn Berlijnse voorbeelden zoals Prinzessinnengarten en Betahaus een goede inspiratiebron.

In de raadsmotie wordt de ontwikkeling mogelijk geacht door hergebruik van bestaande panden en vergroting van de regelruimte voor tenminste de komende vijf jaar. Gemeentelijke panden en gronden worden tegen basishuur beschikbaar gesteld. Een op te richten stichting zou moeten zorgen voor het bestuur en beheer van de wijk binnen nader te bepalen kaders. Het college lijkt nu te opteren voor een programmaraad en een loskoppeling van programma en beheer. Dit staat, evenals de overige kaders die als tien bouwstenen zijn geformuleerd, in de notitie “Coehoorn creatieve wijk”. Deze wordt in de raadsvergadering van september besproken.

Coehoorn Noordoost: transformatie met “nieuw kapitaal” - Afbeelding 2

Coehoorn Noordoost: transformatie met “nieuw kapitaal” - Afbeelding 2


Vrijheid, vertrouwen, verbinding en “volkswijsheid” als nieuw kapitaal

De gemeente heeft het Coehoorn-gebied “losgelaten” of “vrijgegeven”, waarbij het college vaststelt dat het huidige bestemmingsplan voldoende ruimte biedt voor de ontwikkeling. Vrijheid is belangrijk omdat de initiatieven leidend moeten zijn bij de ontwikkeling.

Het nieuwe kapitaal is de vrijheid die de gemeente biedt voor een organische ontwikkeling

Ook het nieuwe eigenaarschap uit het Jaarboek 2012 van Ruimtevolk komt hier duidelijk naar voren. Iedereen is eigenaar geworden en gebruikt nieuw kapitaal, zoals ruimte- en tijdoverschot, initiatieven, netwerken en betrokkenheid. Projecten bestaan niet meer uit de uitvoering van een blauwdruk met sturing op de basisvariabelen tijd, kwaliteit (of eindproduct) en geld. Dat laatste is minder beschikbaar wegens vraaguitval, financieringsproblemen en overheidsbezuinigingen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn daardoor van projectmatig (concreet einddoel) naar procesmatig (zonder einddoel) veranderd en organisch van aard.

Nieuw kapitaal is het vertrouwen van partijen bij een ontwikkeling zonder einddoel

Al het nieuwe kapitaal van share- en stakeholders moet worden samengevoegd. Samenwerking is een absolute voorwaarde en “burgerparticipatie” (meepraten) verschuift naar bottom-up initiatieven (zelf doen). De overheid is hooguit faciliterend participant en door vrijheid te bieden voor ontwikkeling en de ondersteuning daarbij kan weggeëbd vertrouwen weer worden teruggewonnen.

Nieuw kapitaal is de verbinding van ideeën, kennis, wensen, initiatieven van betrokkenen

Niet alleen de rol van de overheid bij gebiedsontwikkeling is veranderd. Dat geldt ook voor die van gebruikers en eigenaren binnen een gebied. Met gebruik van “social media” kunnen zij hun “macht” uitoefenen. De “Civic Society”, waaronder de jonge, initiatiefrijke “internetgeneratie”, vormt kracht en tegenkracht bij gebiedsontwikkeling. Nieuw kapitaal wordt gegenereerd door middel van ‘crowdsourcing’, waarbij oplossingsgerichte denkkracht (gebruik van “Wisdom of the Crowd” of “volkswijsheid”) ontstaat.

Nieuw kapitaal is de kanalisering van “volkswijsheid” in of rondom het ontwikkelgebied

Dit “nieuwe kapitaal” is niet uniek, maar het unieke is wel hoe dit bij deze ontwikkeling wordt gecombineerd en procesmatig ingezet. Daarbij spelen de initiatiefnemers een sleutelrol.

Meerwaarde, rolverdeling en eindresultaat

De transformatie van Coehoorn-Noordoost genereert al “nieuw kapitaal” (meerwaarde) als minimaal de leegstand binnen het gebied succesvol wordt bestreden. Arnhem heeft, na Amsterdam, de meeste werkgelegenheid in de creatieve sector en de gekozen thematiek is dus een goede keuze nu er ook ruimte is voor nieuwe initiatieven. Bij een andere Arnhemse ontwikkeling, namelijk die van het Modekwartier in Klarendal, is dat ook gelukt.

De ontwikkeling, een experiment voor minstens vijf jaar, zou bij succes wel eens een toekomstbestendig recept kunnen zijn voor verdere ontwikkelingen. Als leegstand wordt bestreden, heeft dat een positief effect op de waarde van het gemeentelijke onroerend goed waarin is geïnvesteerd. Het “over laten aan” is een rolverandering voor de gemeente, die binnen de organisatie verder zal moeten doorwerken. De eerste geluiden over een coöperatieve bestuurlijke en ambtelijke samenwerking zijn hoopgevend. En de eerste initiatiefrijke ondernemers melden zich nu al bij initiatiefnemers De Bruijn en Groot.

De grote vraag is hoe de toekomstige meerwaarde kan terugvloeien naar de wijk en wat het “verdienmodel” zou moeten zijn. Het opstellen van dat model is neergelegd bij de initiatiefnemers, die zich natuurlijk niet “om niet” kunnen blijven inzetten voor deze ontwikkeling. Het college denkt voorlopig aan marges op verhuurprijzen of contributies via huurcontracten, maar het wachten is op een verdere uitwerking.

Verantwoordelijk wethouder Gerrie Elfrink, die deze ontwikkeling als experiment ziet, zou het geslaagd vinden als het gebied als een magneet gaat werken op creatieve ondernemers. In Arnhem wordt met vertrouwen gevoeld dat dit gaat slagen en zeker niet ervaren als een zweverige vorm van zelforganisatie.

Opening Coehoorn Centraal

De ontwikkeling van Coehoorn Centraal start officieel op vrijdag 6 september aanstaande met een “opening”. Meer informatie en de mogelijkheid om aan te melden is hier te vinden.

Met dank aan Paul de Bruijn, Peter Groot en Rick Meijer van Coehoorn Centraal voor het aanvullende commentaar op de eerste versie van dit blog.



Meest recent

Haan & Laan door Esther Dijkstra (estherdijkstra.com)

Westergouwe in Gouda: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan en Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. In deze editie schrijven zij over hun bezoek aan Westergouwe in Gouda en geven hun oordeel over deze nieuwbouwwijk in de laagste polder van ons land.

Casus

16 augustus 2022

Bryant Park in New York door Leonid Andronov (Shutterstock)

De maakbaarheid van een prettige leefomgeving

Integraal gebiedsbeheer kan helpen om de leefomgeving in bestaande en nieuwe buurten en wijken te verbeteren. Maar wat is het precies? Het Urban Land Institute maakt een ronde langs de experts en zoekt uit wat de kansen en bedreigingen zijn.

Analyse

15 augustus 2022

“Binckhorst Den Haag in tranformatie” (CC BY-SA 2.0) by nandasluijsmans

Wat participatieve placemaking bijdraagt aan gebiedsontwikkeling

Volgens TU Delft-onderzoeker Geertje Slingerland is de betrokkenheid van bewoners cruciaal bij placemaking en ontwikkelde daarvoor een aantal principes. Zij presenteerde dit tijdens het laatste jaarcongres Stedelijke Transformatie.

Verslag

15 augustus 2022