2014.06.26_‘Maatschappelijk rendement koppelen_660px

CRA-symposium tijdens IABR: ’Diversiteit van leegstand’

30 juni 2014

6 minuten

Verslag
Van al het leegstaande vastgoed maakt slechts 20% kans op herbestemming. Wat doen wij met de overige 80%? Wat zijn hiervoor wél haalbare strategieën? Om naar oplossingen te zoeken voor dit dilemma organiseerde het College van Rijksadviseurs 24 juni het symposium ‘Diversiteit van de Leegstand’ tijdens de IABR in het auditorium van de Kunsthal in Rotterdam. Een aanpak voor de ‘lange termijn’ bleek het terugkomende thema deze ochtend.

Stef Blok, Minister Wonen en Rijksdienst, opende het symposium met de boodschap vooral het optimisme vast te houden. Blok refereerde aan de vergelijking die Rudy Stroink maakte in het essay dat hij in opdracht van het College van Rijksadviseurs schreef. Dit werd later in de ochtend door Stroink gepresenteerd. “De leegstandsopgave is nu een van de grootste opgaven waar Nederland voor staat en is vergelijkbaar met de naoorlogse wederopbouw.” Blok ziet het Rijk hierin in de functie van aanjager waarbij het optimisme van de wederopbouw ingezet moet worden om creativiteit te bewerkstelligen. Hij benadrukte tevens dat hij de toon die gezet wordt in het essay van Stroink aangaande de leegstandsproblematiek aan de sombere kant vindt.

Een drietal sprekers vulden de ochtend met hun visie op de omgang met leegstand, in het bijzonder de rol van het rijksvastgoed daarin. Hans Peter Benschop (Trendbureau Overijssel) trapte af met een overzicht van leegstandscijfers in Nederland. Hij gaf aan dat er een aantal dingen veranderen in de samenleving die het ruimtegebruik van mensen verandert. Hij noemde oorzaken als de afname van het aantal huishoudens, andere spelers op de vastgoedmarkt en minder investeringsruimte, overheidsbeleid dat meer op de burger gericht is en innovatieve ICT ontwikkelingen. Om aan te geven waar de problematiek van leegstand het grootst is onderscheidt Benschop 3 typen gebieden; gebieden waar ‘gewoon’ nog groei is, gebieden die voldoende kwaliteit hebben om de leegstand aan te kunnen en gebieden waar al leegstand is maar die niet voldoende veerkracht hebben om hier bestand tegen te zijn. Vooral over het laatst genoemde type gebied heeft Benschop een boodschap, daar zit volgens hem de opgave. Hij vindt het te makkelijk om als politiek te zeggen “wees vooral positief en optimistisch”. Wat hij dan aanraadt? In ieder geval een behoorlijk bestuur. De overheid moet zich niet als vastgoedbedrijf opstellen en zich haar machtspositie realiseren. Een samenwerking met gemeenten is hier op zijn plaats. Ook moet er een heldere visie vanuit de overheid komen, aldus Benschop. Een visie ten aanzien van grondbeleid, investeringen en beleid voor specifieke gebieden. “We vragen van de politiek een politieke houding, geen machtshouding”, luidde zijn slotboodschap.

Ronald Rietveld (RAAAF) volgde met een verhaal waarin hij het publiek kennis wilde laten maken met zijn denkbeelden voor het ‘schijnbaar kansloze gebouw’. Hij gebruikte daarin het metafoor van de architect als beeldhouwer. Je hebt een bestaand gebouw maar denkend vanuit het beeldhouwen kan je de schoonheid van de architectuur blootleggen. “Durf de leegte te omarmen”. Hij pretendeert een nieuwe aanpak waarbij de diversiteit van de leegstand interessant wordt als je diversiteit van de context daarin mee neemt. Hij pleit daarmee voor een gebiedsgerichte aanpak. Met het project “Secret Operation 610” -dat RAAAF samen met Studio Havermans bedacht en uitvoerde- liet Rietveld zien hoe zijn gebiedsgerichte aanpak in praktijk gebracht kan worden. Oorspronkelijk moest de voormalige F15 shelter een nieuwe functie krijgen. De omgeving van de vliegtuigbasis en de koppeling met kennisontwikkeling inspireerde hen tot een idee voor een mobiele sculptuur. Generieke oplossingen voor leegstand bestaan volgens Rietveld niet, de oplossing ligt altijd in de koppeling met de locatie. Zijn les voor de praktijk? Een hoge ambitie met een locatie specifieke benadering. “Het gebouw zoekt programma, in plaats van het programma zoek gebouw”, aldus Rietveld.

Rudy Stroink vertelde het verhaal van de ‘iets te grote jas’. “De jas is de gebouwde omgeving in Nederland. Maar het is een doorgevertje, zoals je vroeger de jas van je oudere broer afdroeg, we moeten er lang mee doen”, zo stelt Stroink (directeur Vastgoedbedrijf Gemeente Utrecht). De oorzaak van leegstand kan niet vanzelfsprekend gekoppeld worden aan de economische crisis. Want wanneer de crisis over is, zou het probleem van de leegstand ook langzaam weggaan. Dat is niet zo, we hebben te maken met een structureel probleem. Hij wijdt dit onder andere aan de te optimistische plannen van de afgelopen jaren en de op financiën gedreven ontwikkelingen. Daarnaast noemt hij dat de overheid en de markt gedeelde belangen hebben en dat de nieuwe vraag nog niet begrepen wordt. “Ruimte is niet meer schaars, het programma voor de ruimte is schaars.”

Volgens Stroink passen maatvoering en vraag niet meer bij elkaar. Dat heeft volgens hem verschillende oorzaken; structurele afname van het ruimtegebruik, lage demografische groei, gedragsveranderingen in de samenleving, een grotere flexibiliteit, verandering van de economische processen en financieringsbeperkingen. Stroink spreekt de zorg uit over de constante waardedaling van panden, die verwaarlozing tot gevolg heeft. We moeten de jas ‘innemen’, dat betekent slopen in de bestaande voorraad, stelt Stroink. Sloop kan een belangrijke bijdrage leveren aan een structurele oplossing. Ook benadrukt hij de waarde die leegte kan hebben voor de omgeving. “Wanneer je sloopt, creëer je schaarste. Gebouwen rondom het gesloopte pand krijgen meer waarde. Leegte is hierin geen verliespost, maar een kwaliteit” zo benadrukt Stroink. Hij stelt de aanpak van een ‘triage-systeem‘ voor. De keuze voor de aanpak van een pand valt op verkoop, sloop of transformatie. Voor het maken van deze keuze moeten aspecten als het gebruik (sociale context), het gebouw en de grond (context) beoordeeld worden.

Duidelijkheid over de strategie is in de nieuwe aanpak van belang. Daarvoor kunnen collectieve kennis er ervaring binnen Nederland benut worden. Ook beveelt Stroink de oprichting van een aparte en creatieve organisatie aan die verantwoordelijk is voor het proces van afstoten van het vastgoed. Daarnaast is het ook van belang om te temporiseren. Soms is het verstandig om bijzondere gebouwen niet af te stoten maar langer vast te houden. Later kunnen deze opnieuw een bestemming krijgen. Wat het rijk te doen staat? “Op zoek naar een passende jas.”

Na de drie presentaties leidde Ruben Maes (dagvoorzitter) de verdere discussie tussen een aantal sleutelpersonen binnen de wereld van leegstand en herbestemmen. Yvonne van der Brugge, Jaap Draaisma, Hans Looijer, Martin Cnossen, Arno Boon, Lenze Hofstee, Thom Aussems en Maarten van Poelgeest kwamen aan het woord. De discussie ging verder in op het zichtbaar maken van onder andere maatschappelijk rendement in herbestemmingsprojecten, dit blijkt in de praktijk erg lastig te zijn. Rijksbouwmeester Frits van Dongen benadrukt dat er niet één waarheid is omtrent de aanpak van leegstand. Je zal toch vaak per situatie moeten bepalen wat goede keuzes zijn. Hij ziet het grote probleem ook vooral in het vastgoed dat het ‘daglicht’ niet kan verdragen. Stroink reageert hierop met de stelling dat het een rol van de overheid kan zijn om kwaliteit af te dwingen. Oplossingen als het heffen van ‘belasting op lelijke dingen’ komen in deze discussie aan bod. De discussie sloot af met een stelling waarin iedereen het eens was. “Ken je lokale spelers en leg lokale verbindingen. Welke aanpak je ook kiest, de regionale verankering is van essentieel belang.”

Rienst Dijkstra (Rijksadviseur Infrastructuur en Stad) sloot de ochtend af met de volgens hem overkoepelende term “lange termijn aanpak”. Er worden in deze problematiek oplossingen gevraagd voor de lange termijn. Volgens hem is het belangrijk om te laten zien wat de lange termijn visie is en dan boter bij de vis te doen. Wat het advies hierover aan de minister zal zijn, daar wordt nog aan gewerkt. Ook de discussie van deze ochtend draagt daaraan bij. Een belangrijk aspect zal het meten van de ‘menselijke component’ in onder andere aanbestedingen zijn. De verwachting is dat het College van Rijksadviseurs eind dit jaar met een advies hierover komt.

Zie ook:


Portret - Janneke Rutgers

Door Janneke Rutgers

YP-redacteur Gebiedsontwikkeling.nu | KRIMP Onderzoek & Advies | Radboud Universiteit


Meest recent

Luchtfoto van het Central Park in New York door Ingus Kruklitis (Shutterstock)

Als kapitaal de stad overneemt

Wat gebeurt er als de vastgoedsector de macht in de stad overneemt? Dat proces beschrijft Samuel Stein en zijn bevindingen zijn beoordeeld door Frank van Oort en Teodora Dogaru. Het beeld is niet opwekkend.

Recensie

17 augustus 2022

Benchakitti Forest Park, Bangkok door gothiclolita (Shutterstock)

“Verdichting kan zelfs leiden tot kwalitatief hoogwaardigere openbare ruimte”

Gebiedsontwikkelaars moeten zich niet blindstaren op vierkante meters, maar uitgaan van publieke waarden die ze willen realiseren en welk programma daarbij past. Dat is het advies van Ellen van Bueren, hoogleraar aan de TU Delft.

Persoonlijk

16 augustus 2022

Haan & Laan door Esther Dijkstra (estherdijkstra.com)

Westergouwe in Gouda: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan en Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. In deze editie schrijven zij over hun bezoek aan Westergouwe in Gouda en geven hun oordeel over deze nieuwbouwwijk in de laagste polder van ons land.

Casus

16 augustus 2022