3 december 2011
3 minuten
Nieuws De vastgoedcrisis heeft ingrijpende gevolgen, maar is ook een breekpunt. Nu is de tijd om hard na te denken over welke fouten er zijn gemaakt, hoe het wel moet, en hoe projecten nog wel te realiseren zijn. Het koppelen van belangen heeft nu de hoogste urgentie, stelt Paul van Joolingen. In dit artikel laat hij aan de hand van de voortvarende aanpak in de gemeente Papendrecht zien hoe je dat doet. Het gaat met name over financiering van projecten en over creatief nadenken over afzet van woningen, winkels en gronden. Een praktijkvoorbeeld, omdat ‘theoretische modellen niet werken’. Denken is één, maar het gaat uiteindelijk om de resultaten.
In de Papendrecht lopen gelijktijdig veel majeure trajecten. In 2001 is een masterplan vastgesteld voor een nieuw kloppend hart. Het winkelcentrum was zeer gedateerd, er waren grote koopkrachtlekken en de gemeenteraad vond dat het tijd werd het centrum aan te passen. Daarnaast heeft de gemeente Papendrecht ook een nieuw sportcentrum ontwikkeld en werkt zij met Fokker samen aan de versterking van de werkgelegenheid. Projecten die conventioneel begonnen zijn, maar onconventioneel worden afgemaakt. De gemeente zoekt met partijen intensief naar wat in deze tijd wèl kan, om de oorspronkelijke doelstelling te realiseren.
Financiering De Meent
Bij de realisatie van het nieuwe winkelcentrum de Meent liepen partijen aan tegen de hoge financieringskosten. Projectontwikkelaar Next Real Estate had deze opgevoerd en de gemeente vond deze kosten te hoog. Partijen hebben toen een traject ingezet om de gemeente tijdens de bouwperiode het geheel te laten financieren. De gemeente loopt dan tegen allerlei beperkingen aan. Allereerst de wet Fido (Financiering decentrale overheden). Ten tweede de zekerheden. Ten derde het risico en de opslagen. Deze bezwaren zijn overwonnen. De wet Fido is toegepast en de provincie heeft ingestemd. Daarnaast heeft de ontwikkelaar omvangrijke zekerheden verstrekt aan de gemeente, in de vorm van uitgestelde grondlevering, recht van hypotheek en het cederen van toekomstige huurpenningen. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat de financieringskosten aanmerkelijk lager waren en de opbrengsten hiervan konden terugvloeien aan de ontwikkeling van het centrum.
Ontwikkeling Marktmeester
Menige gemeente stopt met het afmaken van ontwikkelplannen als crisisgeweld losbarst. Ontwikkelaars bewegen niet meer, beleggers laten het afweten en vaak besluiten partijen het maar even af te wachten. Soms is dat verstandig, maar het kan ook anders.
De uitvoering van het masterplan in Papendrecht was behoorlijk op streek. Het nieuwe winkelcentrum De Meent draaide volop. De gemeente had een particuliere partij gevonden om 3.000 van de 4.000 m2 bvo te realiseren op een mooie locatie aan het marktplein in het centrum. Deze toevoeging van commerciële ruimte, gecombineerd met het opknappen van een gedateerd flatgebouw en de bouw van koop- en huurappartementen was een goede aanvulling voor de gemeente. Totdat de particuliere partij zich terugtrok en de gemeente haar plan zag stranden. Immers de kurk waarop het project dreef, werd eruit getrokken. Een lastige situatie voor de gemeente, het centrum, de corporatie en de winkeliers, die meenden dat het project moet bijdragen aan het afmaken van het centrum. ‘We kunnen moeilijk tegen een leeg gat blijven aankijken’, was de overheersende mening.
Andere projectontwikkelaars stelden hoge eisen. Men vond de maatvoering van de winkel niet ideaal en de gevraagde grondprijs te hoog. De gemeente werd geadviseerd de grondprijs substantieel naar beneden bij te stellen. Na intensief intern overleg en uitvoerige verkenningen heeft de gemeente besloten om die weg niet in te slaan
en het project zelf verder te ontwikkelen. Uiteraard onder voorwaarden.
Zie voor de volledige publicatie:
Cover: ‘Thumb_stad en kapitaal_0_1000px’
