Opinie We moeten af van de term ‘inclusieve stad’, vindt Hans-Hugo Smit in zijn GO Column. “All-inclusive’ is meer iets voor de Spaanse Costa dan voor onze Randstedelijke Delta.” Zijn alternatief: beter OV, zoals naar – waarom niet – De Kwakel.
Iedereen lijkt tegenwoordig een ‘inclusieve stad’ na te streven. Het woord ‘inclusief’ is in korte tijd vast onderdeel geworden van het vakjargon van gebiedsontwikkelend Nederland. Maar wat mij betreft nemen we er ook snel weer afscheid van.
Vaak is namelijk helemaal niet duidelijk wat met inclusief wordt bedoeld. Soms gaat het over participatie en dat iedereen daarin mee moet tellen. Maar meestal gaat het over (on)betaalbaarheid van stedelijk wonen. Dat het goedkoper, minder duur, meer divers moet, of een combinatie daarvan.
Inclusief is nu al een containerbegrip. Voor je het weet is inclusief ‘all-inclusive’. En dat is toch meer iets voor de Spaanse Costa, dan voor onze Randstedelijke Delta.
Natuurlijk is het onwenselijk dat een stad alleen bewoond wordt door rijke mensen. Nou zal dat door de grote sociale voorraad in onze steden ook niet snel gebeuren. Maar de zorg dat er straks weinig plek meer is voor mensen met middeninkomens - waaronder leraren, agentes en verplegers - is terecht.
Niet terecht is daarentegen de automatische roep om bijbouwen van meer middeldure woningen, al dan niet middels quota. Punt één: het is een (Pavloviaanse) druppel op de gloeiende plaat. Punt twee: het zet de financiële haalbaarheid van stedelijk bouwen verder onder druk. En punt drie: als de overheid vervolgens met extra regulering moet voorkomen dat die middeldure woningen alsnog duur worden, is niet de inclusieve stad in zicht, maar de all-inclusive staat.
De bron van de huizenprijsstijgingen is schaarste. Eén kant van die schaarste is de enorme populariteit van de stad. Laten we dát - na decennia van suburbanisatie en binnenstedelijke verloedering - alsjeblieft zien als iets positiefs. Kijk daarom liever naar de ándere kant van schaarste: het tekort aan gewilde stedelijke milieus. Waarom maken we er daar niet meer van? Die aantrekkelijke stad van ons, met zijn absurde prijzen, eindigt nu zo ongeveer bij de schaduw van de plaatselijke kerktoren. In New York wordt óók op 20 kilometer van Manhattan nog een flat gedeeld met ‘roommates’ vanwege betaalbaarheid. Bij ons zit je op 20 kilometer van de Amsterdamse Dam in Purmerend, Hoofddorp of De Kwakel (waar?), waar royale rijwoningen te koop staan voor € 275.000. Zeker betaalbaar dus, maar zonder stedelijke allure en ook niet verbonden met de stad. Dat moet anders.
‘Anders’ begint met beter regionaal OV. Als ik vóór de komst van de Noord-Zuidlijn naar Noord ging, voelde dat als een beproeving. Nu is het ‘gewoon’ de stad. Niet alleen is Noord door de metro veel beter met de stad verbonden, het krijgt spontaan meer stedelijke allure. Ik wandel er herwaarderend rond met een schijnbaar nieuwe bril. Winkels, restaurants én woningen die ik eerder nooit zou hebben overwogen, staan nu opeens op mijn stedelijke radar.
Trek zulke metrolijnen dus door naar Purmerend, Zaandam en - waarom niet - De Kwakel! Dan voeg je op korte termijn veel betaalbare woningen aan je stedelijke woningvoorraad toe voor de middeninkomens, terwijl op langere termijn een divers palet ontstaat aan stedelijke milieus, met plek voor elke portemonnee.
Dag inclusieve stad, hallo metropool voor iedereen!
Cover: ‘Hans-Hugo Smit’ (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Door Hans-Hugo Smit
Sectoranalist Bouw & Gebiedsontwikkeling bij Rabo Real Estate Finance.
