Casus De gebiedstransformatie van de Binckhorst, een bedrijventerrein nabij het centrum van Den Haag, kende uiteenlopende ontwikkelstrategieën. De planvorming gaat terug naar de jaren negentig, maar het initiatief tot transformatie begon pas echt in 2006 met een dan nog vrij gesloten samenwerking tussen de gemeente en twee marktpartijen: BPF Bouwinvest en Rabo Vastgoed. In een tijd waarin blauwdrukdenken nog relatief dominant was, stelden zij een plan op om eigenaren uit te kopen en een hoogstedelijke wijk te realiseren. De businesscase kwam echter niet rond en BPF stapte door een interne koersverandering uit. Net veel later sloeg de crisis toe en was de planmatige aanpak helemaal van de baan. In 2011 ging de gemeente voor een organische aanpak en faciliteerde daarom lokale initiatieven. De markt trok daarna weer aan, waarmee de transformatieambities in het gebied opbloeiden.
Het bedrijventerrein Binckhorst kwam begin deze eeuw steeds leger te staan, terwijl het woningtekort steeds groter werd. De gemeente schreef een aanbesteding uit. Rabo Vastgoed en BPF Bouwinvest kwamen na individuele inzendingen als gezamenlijke winnaar uit de bus. Zij tekenden in 2006 een intentieovereenkomst met de gemeente als voorbereiding op een publiek-private samenwerking (PPS). Daarnaast zetten zij ‘onder de radar’ een pot van 100 miljoen euro aan het werk om eigendommen te verwerven. Architecten van OMA maakten bovendien een ambitieus hoogstedelijk masterplan.
De verwerving verliep alleen moeizaam en de gezamenlijke grondexploitatie liet een flink tekort zien. Tegelijk zorgden interne veranderingen ervoor dat BPF in 2008 uit de PPS stapte, waardoor de Rabobank en gemeente op zoek moesten naar een nieuwe partner toen de crisis toesloeg. Ondanks dat stedenbouwkundig bureau Urhahn een praktischer stedenbouwkundig raamwerk maakte, viel de PPS door de recessie toch uiteen.
Doordat de planmatige, integrale aanpak van de baan was, ontstond in het gebied weer perspectief voor bestaande bedrijven. In 2011 presenteerde de gemeente een nieuwe gebiedsaanpak, gericht op organische ontwikkeling. Binnen dat ruimtelijk raamwerk kregen marktpartijen, bestaande gebruikers en eigenaren veel ruimte. Dat leidde hier en daar tot veel succes. Toen de markt vanaf 2014 weer aantrok, kregen ook de grote marktpartijen wederom interesse in de Binckhorst. Er ontstonden nieuwe netwerkverbanden en al snel werd weer gebouwd.
De ontwikkelingen in de Binckhorst zijn een goed voorbeeld van de omslag ‘van integrale naar organische gebiedsontwikkeling’. Daarnaast krijgt het gebied steeds meer bekendheid als creatieve, ‘rauwe’ hotspot. De grootste verandering moet echter nog komen. Volgens het omgevingsplan moet de Binckhorst een hybride woonwijk worden, met minimaal 5 duizend woningen en veel hoogbouw. Hierdoor ontstaan spanningen: tussen de organische ontwikkeling en grootschalige (woning)bouw, en tussen de bedrijvigheid en woonfuncties. Omdat deze spanningen inmiddels op meer transformatieplekken in Nederland voelbaar zijn, geldt de Binkhorst als experiment en voorloper.
Cover: "Binckhorst Den Haag in tranformatie" (CC BY-SA 2.0) by nandasluijsmans
Deze projectbeschrijving is afkomstig uit het essay 'Leren van stedelijke transformaties', over sturingsdilemma's en veerkracht in stedelijke gebiedsontwikkeling. Onderzoekers Wouter Jan Verheul, Tom Daamen, Erwin Heurkens, Fred Hobma en Simon van Zoest van de TU Delft (afdeling Urban Development Management en de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling) schreven dit essay op basis van onderzoek naar grote gebiedstransformaties uit het verleden. Lees het volledige essay, inclusief sturingslessen uit dit project, op de website van het programma Stedelijke Transformatie.
Cover: ‘“Binckhorst Den Haag in tranformatie” (CC BY-SA 2.0) by nandasluijsmans’ door nandasluijsmans (bron: Flickr) onder CC BY-SA 2.0, uitsnede van origineel
Door Simon van Zoest
Promovendus / onderzoeker Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
