De corporatie als investerende maatschappelijke onderneming

22 februari 2013

4 minuten

Verslag Fakton en ROSTRA Congrescommunicatie organiseerden op donderdag 14 februari het congres ‘De corporatie als investerende maatschappelijke onderneming’. Midden in de actualiteit, op de dag nadat de politiek via een flinke omweg een akkoord lijkt te hebben bereikt over de woningmarkt in de komende jaren. Hoe kan het verdienvermogen van corporaties aangesproken of verbeterd worden? Een korte impressie van het ochtendprogramma, onder inspirerende leiding van Dirk Brounen (Hoogleraar Finance and Real Estate Tilburg University) die aftrapt met de stelling dat we in een prachtige tijd ons vak mogen bedrijven omdat er (na een lange tijd van relatieve stabiliteit) weer inhoudelijk over de woningmarkt wordt gepraat.

Jimmy Kools

Gastheer en partner van Fakton Jimmy Kools stelt dat corporaties de 1,75 miljard heffing kúnnen betalen míts een paradigmashift kan optreden binnen de sector. Het verdienvermogen van corporaties kan op een aantal vlakken worden aangesproken, waarvan de belangrijkste:
- Kasstroom en bedrijfsvoering: een potentieel van 3,6 miljard jaarlijkse kostenbesparing in geval van commercieel gevoerde bedrijfsvoering, waarbij sprake is van het uitbesteden van een groot deel van de huidige werkzaamheden van corporaties.
- Een uit te ponden verkooppotentieel van 600.000 tot 700.000 woningen, met een waarde van € 90 miljard.
- De energierekening opnemen in het huurcontract en via stimuleringsmaatregelen bij bewoners zelf de verantwoordelijkheid en mogelijkheid voor investeringen in milieumaatregelen leggen. Potentieel investeringsruimte: € 40 tot 60 miljard.
- Investeringen met een € 0,- onrendabele top – woning, het is mogelijk!

Een pittige stellingname, direct gevolgd door een discussie over de waarheid van cijfers. Geheel vergelijkbaar met de onduidelijkheid in vele discussies, zowel intern als extern binnen en over de sector, waarin het lastig te bepalen blijft wat er nou wel en niet precies mogelijk is. Waar is echt op te sturen en wat komt ‘doordat we dat nou eenmaal zou met elkaar doen’, waardoor we de kansen en mogelijkheden niet meer zien?

Hans Touw

Vesteda heeft haar focus verschoven: in plaats van sturen op toekomstige waardeontwikkeling moet er nu gestuurd worden op het vandaag en morgen verdienen. Dit betekent een verschuiving van sturing op verkoopwinsten naar exploitatieresultaat. Vesteda stuurt via een portefeuillematrix (afgeleid van de BCG-matrix) op ‘cash vs kwaliteit’. Voor kwaliteit wordt een breed scala aan criteria gehanteerd die in gedetailleerder uitgesplitste schema’s gebruikt worden om te identificeren of, en zo ja welke, mismatch er zit in de portefeuille tussen (potentiele) huurprijs en één van de kwaliteitscriteria. Aan de hand van uitkomsten van deze schema’s worden een strategie bepaald voor de komende 10 jaar. Een voorbeeld hiervan bij corporaties is hoe Ymere haar vastgoedsturing heeft ingericht via ‘cockpitsturing’, zie presentatie GIS en strategisch voorraadbeleid.

Dit heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat is geconcludeerd dat de beheertaak, enkele jaren daarvoor geinsourced bij Vesteda, toch niet efficiënt genoeg bleek: door de interne positionering is het beheervoordeel verdwenen en zijn de kosten opgelopen. Hans Touw (Directeur Asset Management Vesteda) durft de stelling aan dat ook corporaties hierin veel en veel te duur zijn: vergelijk beheerskosten van een commerciële beheerder, van rond de € 225 per jaar, met de gemiddelde kosten van een corporatie tussen de € 700 en € 900 per jaar. Reden ook voor Vesteda om, bij een verkenning naar samenwerking, niet met een corporatie het beheer te organiseren.

Arnoud Vlak

Waar Arnoud Vlak (Lector Maatschappelijk Vastgoed Hogeschool Rotterdam) zich jarenlang een roepende in de woestijn heeft gevoeld, ziet hij steeds sterker de noodzaak van veranderingen in de sector. Hij opteert, en steeds sterker aan de hand van de ontwikkelingen in laatste 10 jaar, voor een scheiding tussen het vastgoedgedeelte van de corporatie en dat gedeelte waar wordt bepaald waar het vermogen, gegenereerd met het vastgoed, voor wordt ingezet. Hierbij is de corporaties niet meer de onderneming in vastgoed, maar de ‘hoeder van het maatschappelijk vermogen’, terwijl het vastgoed in handen van commercieel opererende marktpartijen wordt geëxploiteerd. Vastgoed kan hierbij afgestoten worden aan beleggers, aan Housing Real Estate Investment Trusts of andere vormen van (coöperatieve) beleggingsmodellen. Richtinggevend hierbij is om terug te gaan naar de basis van corporaties: een duurzame exploitatievorm tussen huren en kopen creëren.

Reacties door Marien de Langen (Bestuursvoorzitter Stadgenoot) en Arnold Pureveen (Financieel directeur de Alliantie)

Het speelveld moet niet te krap gemaakt worden: efficiëntie is het belangrijkst en sturing op assetmanagement noodzakelijk, maar vergeet niet dat we geen belegger hoeven te worden. De discussie over discipline in de sector, het ‘corporatie-bashing’, is niet altijd constructief meer. Corporaties mogen meer laten zien wat ze doen en bereiken, terwijl ze erkennen dat ze in overheadreductie en efficiëntieslagen nog een hoop te halen hebben. Het gaat hierbij niet om de ‘regie-corporatie’ te worden, maar op basis van benchmarken de eigen processen optimaliseren en verbeteren.

14 februari 2013 | Stadion Galgenwaard, Utrecht
Organisatie: Fakton i.s.m. ROSTRA Congrescommunicatie