platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

De crisis bijna voorbij: kantelt de markt, of blijft het wiebelen?

De crisis bijna voorbij: kantelt de markt, of blijft het wiebelen?

2015.09.23_De crisis bijna voorbij: kantelt de markt, of blijft het wiebelen?_C

23 sep 2015 - Vastgoed bestaat bij de gratie van een maatschappelijke behoefte. Toch is ze met de rug naar de samenleving gegroeid. De vraag is wat de nieuwe markt doet: Business as Usual versus Kanteling. De auteur probeert hier een brug te slaan tussen vraag en aanbod, beleid en uitvoering, toen en nu én wat u kunt doen.

Hoe de markt verdween (2008-2014)

Na Amerika verzeilde Nederland in een kredietcrisis door wegvallende vraag (geen consumentenvertrouwen), en achterblijvend aanbod (financieringseisen Basel II & III). De vastgoedmarkt gleed in spagaat. Het ‘vraag-been’ wilde maatwerk voor minder geld. Het ‘aanbod-been’ wilde minder risico bij een hoger rendement, dus lage prijs en confectie-aanpak. Maar maatwerk is niet hetzelfde als confectie, hoe mooie de brochure ook is. Dus zakte in heel Nederland de woningproductie door haar benen en viel op haar gat.

Maatschappelijk spagaat

Maar niet alleen de markt zakte ineen. De ooit verzuilde Nederlandse samenleving was verworden tot een institutionele-belangen cafetaria. Wij ‘kozen’ instituties en die ‘regelden’ het voor ons. In dat institutionele vertrouwen vonden ook de sociale partners elkaar. Het Nederlandse poldermodel met groeiende welvaart suggereerde een recept, en werd zelfs even een export-model. Maar na Fortuin en van Gogh schrok Nederland wakker. Klap naar klap volgde. Het poldermodel verloor haar geloofwaardigheid in een keur aan schandalen:

  • de grote aannemers met bouwfraude (klokkenluiders en wegrestaurants)
  • de woningbouwcorporaties (renteswaps, derivaten, Maserati, SS R’dam)
  • de banken (bonuscultuur: welke eigenlijk niet?)
  • de ontwikkelaars (diversen met nu een nieuwe naam met vastgoedfraude)
  • de politici (diverse ex-gedeputeerden en wethouders, vaak met vastgoed)
  • de gemeenten (miljarden afboekingen op de grond, massale leegstaand, wel nieuwe kantoren)
  • verzekeraars en accountants (woekerpolissen en falend toezicht, ‘hoofdkantoor’-deals)
  • pensioenfondsen (hogere afdracht, lagere dekking, vastgoedfraude)
  • hogescholen en universiteiten (slecht onderwijs, wel nieuwe kantoren in vastgoed-gedreven exploitaties)
  • OV-bedrijven (drama met de Fyra, OV-aanbesteding Limburg)
Klap naar klap volgde.

Het maatschappelijk middenveld zakte door haar benen. Er deugde weinig meer en programma’s als de Slag om Nederland lieten dit met hun eigen focus haarfijn zien. De Dikke Ik en free-riders denken bleek alom vertegenwoordigd bij bestuur en professionals. Het burgervertrouwen daalde verder en men keerde zich af van de instituties. Het hedonisme (what’s in it for me, vind ik leuk?) is het leidende principe geworden.

De vragersmarkt (2010-2015)

Met het onder water raken van het poldermodel groeit het politiek populisme en verkruimelt de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid. ‘Autarkies’ werd ‘change, transitie‘ en nu is ‘kantelen’ het woord.

Tijdens de crisis (08-14) was er nog steeds woningbehoefte. Er stonden 100.000+ woningen te koop van eigenaren met verhuisneigingen. Het vraagproces was wel anders. In tijden van schaarste en locatie-monopolie komt de klant vanzelf. Maar in een vragersmarkt niet. Nu de klant de baas was botste dit met het vastgoed-verdienmodel en haar cultuur. ‘’Je laat leken toch niet bepalen wat er komt? Weet je wat die klantcontacten kosten?’’ hoorde ik achter de schermen gewaardeerde collega’s zeggen. Veel van deze professionals zijn nu uit de ooit zo royale vastgoedruif geduwd. Het aantal zelfbouwwoningen steeg naar 25% van alle bouwvergunningen.

De Gemeenten Amsterdam, Almere en Den Haag ontwikkelden een ‘wethouders-gedreven’ aanpak (Duijvestein, Poelgeest, Norder). Centraal stond meer invloed voor de eindgebruiker en het verschuiven van grote projecten naar een bijna individuele korrelgrootte. Het Kleinschalig Opdrachtgeversschap in Den Haag en Almere zijn daarbij een revolutie binnen overheidswereld. Beleid en afname-regels van de gemeente worden tot 1 (!) A4 beperkt. Deze zakelijke gemeenten praten en begeleiden niet, maar versnijden het aanbod in hapklare brokken. Het Kleinschalig Opdrachtgeversschap in Den Haag is succesvol, ook voor reguliere projectontwikkelaars. Ein-de-lijk een zakelijke overheid met 1 loket en weinig tekst. Hèhè!

Ein-de-lijk een zakelijke overheid met één loket en weinig tekst. Hèhè!

En nu de markt weer aantrekt? (> 2015)

Maar waar staat het vastgoed nu? Is het gekanteld of blijft het bij wiebelen? De gekte is terug, ook in onze projecten wordt soms alweer 200% van de bestemmingsplancapaciteit geboden. Maar nu lijkt het bij vele gemeenten een ruggenmergreflex om weer ‘de ontwikkelaar’ te bellen. MIPIM in Cannes was weer druk dit jaar. Maar is dit terecht? 
Uit de analyses in Den Haag blijkt van niet. De plankosten voor de KO-projecten aldaar zijn niet hoger, de grondprijs ligt gelijk of hoger, de afzetsnelheid van de kavels is groter om nog maar te zwijgen van de consumenten-tevredenheid.

‘’Huh???’’

Samen met Den Haag hebben we een andere afstootstrategie ontwikkeld, ook het RVB hebben we hierin geadviseerd. Het is geen of-of, zowel regulier ontwikkelen als kleinschalig-ontwikkelen als de tussenliggende 5 types hebben hun voordelen. Maar het automatisme naar alles via de ontwikkelaar is niet op feiten gestoeld. Of is het dat het leuker en makkelijker is voor de vastgoed-specialisten vanuit overheidsland? Weer posities kunnen vergeven? Zijn de gesprekken met grote marktpartijen leuker en soepeler dan met eindgebruikers?

Hoe het ook zij, de macht der gewoonte is terug. De marktcrisis heeft lang genoeg geduurd om het vastgoed businessmodel en -cultuur te laten wiebelen, maar was te kort om deze te doen kantelen. Maar wat ziet u om u heen, en nog belangrijker, wat doet u eraan?

Peter Prak is eigenaar van Cooper Feldman, Wikaza en de Stichting Knarrenhof Nederland. Met de Knarrenhof, een dorpscoöperatie en de Stichting Coöperatief Finsterwolde probeert hij de dingen anders te organiseren. Niet makkelijk, wel leuk.

Meer info: prak@cooperfeldman.nl

Auteur

Portret - Peter Prak
Peter Prak

Eigenaar Cooper Feldman, Wikaza en Stichting Knarrenhof Nederland

Bekijk alle artikelen