Nieuws De filedruk op de Nederlandse wegen is dit jaar weer fors toegenomen. Herstel van de economie zorgt er bijvoorbeeld voor dat er weer meer vrachtwagens rondrijden. Toch zijn er ook plekken waar het herstel van de economie zich anders ontwikkelt. Zo staat gemiddeld 17% van de kantoren in Nederland leeg. Meer dan de helft van deze leegstand is structureel, hier zien we een file van wachtende m2. Veel genoemde structurele oorzaken zijn de vergrijzing en het flexwerken. Tegelijk kent de woningmarkt een groeiende m2 vraag. Zo wordt op dit moment in veel grote steden gezocht naar tijdelijke huisvesting voor vluchtelingen. Kantoortransformatie wordt hier veel bij genoemd. In omvang kan kantoortransformatie een zeer bescheiden bijdrage leveren aan de structurele woningvraag. Toch is de kantoortransformatieopgave voor de kwaliteit van het stedelijk gebied de komende jaren een belangrijke opgave voor veel gemeenten.
Regionaal zijn er grote verschillen in leegstand. De uitdaging is om in te spelen op de regionale en lokale ruimtelijk economische mogelijkheden in type programma, omvang en tempo. In plaats van aandacht voor vele gebouwen draagt een gebiedsgerichte aanpak bij aan een focus op enkele plekken in de stad. Vervolgens is per gebied maatwerk vereist en er moet vanuit het schaalniveau van een gebied naar het gebouwniveau worden toegewerkt. Basis is het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen met het oog op de (her) ontwikkeling van een gebied. Dit proces gaat over waardecreatie voor alle betrokkenen. Zo zijn er economische, functionele, emotionele en symbolische waarden te onderscheiden. Maar vaak begint het met de boekwaardes van aanwezige panden. Wat is de marktpotentie ? En hoe zit het met de financiële slagkracht van betrokkenen? Bespreek het moment waarop partijen willen instappen in het gebiedsontwikkelproces (van start, ontwikkeling, realisatie tot beheer). Soms is het verstandig een pand gewoon een tijdje leeg te laten staan, bijvoorbeeld als de verkoper een te hoge prijs vraagt. Of slopen en nieuwbouw als dat bedrijfseconomisch gunstiger is of uit een oogpunt van gebiedsontwikkeling meer waarde aan een gebied toevoegt. Denk aan Holland Park in Diemen.
Gebiedsontwikkeling heeft vaak een lange looptijd, daarbij past als publiekkader een plan op hoofdlijn. Wie zijn aanwezige actoren; eigenaren van grond, panden, huurders en eventueel bewoners/gebruikers in de buurt? Wat is de investeringsbelangstelling of gebruikersinteresse bij zittende/nieuwe ondernemers en bedrijven? En wat zijn de wensen van mogelijke eindgebruikers, zoals woningkopers en (tijdelijke) huurders. Richt het transformatieproces daarop in. Kijkend naar de huidige praktijk tekenen zich diverse modellen af. Zoals het uitdagen van ontwikkelaars, (tijdelijke) ondernemende aanjagers van gebiedstransformatie en de wijkcoöperatie. In de eerste benadering staan (concept) ontwikkelaars in gesprek met de zittende eigenaren centraal. Vanuit gebiedsconcept/ ontwikkelperspectief wordt gekeken voor welke functies de panden zich lenen en wat de markt hiervoor is. Ontwikkelaars gaan in gesprek met de eigenaren van de panden gericht op herontwikkeling (bijvoorbeeld Student Hotel). Een tweede benadering richt zich op ondernemende types die als (tijdelijke) aanjager voor een gebied fungeren. Een Rotterdams voorbeeld is het ZOHO kwartier of ZOCity in Amsterdam. Een derde benadering waar wellicht inspiratie uit kan worden opgedaan is de coöperatie met eigenaarschap door diverse (lokale) bedrijven in het gebied. Een voorbeeld hiervan is wijkbedrijf Bilgaard in Leeuwarden. Al deze voorbeelden onderstrepen het belang van de factor mens. Ook uit diverse onderzoeken komt naar voren dat de factor mens als succesfactor met stip op één staat om tot een gebiedsgerichte transformatie van kantoren te komen. Het vraagt om mensen die sector schotten kunnen afbreken. Zo hebben Nieuwegein en Zwolle een accountmanager type mannetjesputter (m/v).
Tot slot. In de context van het huidige vluchtelingen vraagstuk, hou het praktisch. Maak gebruik van de subsidie van minister Blok om kantoren om te batterijen naar woningen. Bij een investering van boven de € 25.000 per woning komt er een korting op de verhuurdersheffing van € 10.000. Kijk of je wat kunt doen met de subsidieregeling voor statushouders. Bij huisvesting van vier statushouders is er een ombouwpremie van € 6.250 ofwel € 25.000 per wooneenheid. Dat is in veel gevallen 60 tot 70 % van de kosten. Daardoor kan er in één keer veel meer!
Zie ook:
- Artikel Transformatie van kantoren: ruim de barrières op, maar reken je niet rijk
- Verslag Rotterdam staat op de kaart
- Project ‘De gebouwen van de toekomst staan er al’
- Interview ZOHO Rotterdam - Van blinde vlek naar hotspot
- Artikel Transformatie Amstel3 Amsterdam - van Glamourmanifest naar ZOCity
- Project Renovatie maakt energie los
Cover: ‘2015.12.10_De file van kantoor m2’
Door Agnes Franzen
Strategisch adviseur SKG/TU Delft en medeoprichter/hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu (2010-2017)
