De investeringsopgave is geen rocket-science

Congres Building Business & Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling Utrecht

De middag begon met het ontvangst in de Foyer waar bezoekers konden genieten van een kopje koffie of thee. Om 14.00 uur opende Roel Steenbeek, oud-bestuursvoorzitter Ymere en voorzitter RvC Woonzorg Nederland, het congres met een inleidend praatje. Steenbeek gaf aan dat het een gemêleerd gezelschap was en vertelde dat dit symposium georganiseerd werd "omdat het leefde". Een duidelijke stelling met als correcte toevoeging "Er wordt te weinig geïnvesteerd".

Risico's onderzoeken en onderhanden nemen

De eerste spreker was Birgitte van Hoesel, directeur Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Zij vertelde over een aantal praktische aanbevelingen met betrekking tot het beleid voor corporaties en hoe deze kunnen samenwerken met het WSW. Eén van de belangrijkste adviezen die Van Hoesel gaf omtrent investeringen kwam in het begin de presentatie, namelijk: "Niets doen is ook een risico". Het verhaal van Van Hoesel ging inderdaad over risico's, met name risicobepaling. Duidelijk was dat het WSW waarde hecht aan de risicobeoordeling van corporaties, middels het 24 vragen tellende risicobeoordelingsmodel van Standard & Poor. Deze risicobepaling is leidend bij het definitieve oordeel van het WSW. Daarnaast kijkt het WSW naar een vijftal voorwaarden, te weten: - Continuïteit - Waarde ontwikkeling o.b.v. eigen beleid - Mate waarin corporaties in staat zijn om af te lossen - Voldoende weerstand - Onderpand

Hier voegde Van Hoesel aan toe: "Als je weet wat de risico's zijn, dan geeft dat ruimte om meer te kunnen." Het WSW bied namelijk geen financiering op het object, maar op de entiteit. Het advies hierbij luidde dat men buffers op kan bouwen om onzekerheden beter op te kunnen vangen. Op deze manier kunnen bedrijven voldoen aan de hierboven genoemde vijf voorwaarden.

In haar slot sprak van Hoesel over het weglekken van vermogen. Dit gebeurt enerzijds bij verkopen aan derden, hier moet een juiste prijsbepaling komen. (Het voorbeeld is hier Vestia, die weigert objecten voor onder de marktwaarden te verkopen). Maar ook de novelle leidt tot een marginalisering van de investeringscapaciteit, wat zorgt voor een onnodig verplichte aflossing van interne leningen. Bij juridisch scheiden leidt dit tot verlies in waarde en onderpand door vervreemding. Van Hoesel gaf aan dat dit in de toekomst wellicht nog zwaarder kan worden.

Huurverhoging

Directrice van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), Daphne Braal, sprak over de actuele visie van het CFV op investeringen in individuele corporaties. Braal vertelde dat het sectorbeeld dat het CFV gevoed wordt door informatie uit de corporaties zelf. Zo constateert het CFV, binnen de volkshuisvesting, een groei van het vermogen maar ook een groei van risico's bij wooncorporaties. Beiden vinden hun oorsprong in de huurverhoging. Braal gaf aan dat het CFV primair let op een realistisch huurbeleid.

Ook sprak Braal over de verhoging van de sectorale buffer in relatie tot de solvabiliteit. Momenteel ligt de ondergrens volgens berekeningen van het CFV op 22,5%. De werkelijke sectorale solvabiliteit van 25% ligt hier maar net boven. Solvabiliteit heeft volgens het CFV te maken met de verlenging van de levensduur, een lagere inschatting van de onderhouds- en bedrijfslasten in de bedrijfswaarde en een hogere huurstijging. Deze drie factoren hebben een positief effect, maar het inrekenen van een kasstroom die samenhangt met de verhuurdersheffing heeft een overtreffend negatief effect. Afsluitend sprak Braal over de groeiende afhankelijkheid van Wooncorporaties bij het Rijk. De verhouding tussen huurinkomsten van de corporaties en de huurtoeslaguitgaven van het Rijk is circa één op vijf. Veranderingen in de huurtoeslagregeling hebben daarom direct invloed op het huurbeleid en de marktmogelijkheden van corporaties. Dit betekend dat het huurbeleid van corporaties daardoor sterk afhankelijk is van de huurtoeslagregeling.

Geen magie, geen rocket-science

De laatste presentatie (voor de pauze) was tweeledig. Als eerste nam Eelco Damen, bestuursvoorzitter Cordaan het woord, gevolgd door Fred Reynaers, Senior manager Public Finance Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Damen begon met een inleiding over Cordaan en hoe de zorginstelling het presteert om al die jaren uit de rode cijfers te blijven. Dit had onder andere te maken met de verandering in de vraag naar zorg en de consequentie die deze verandering heeft op het aanbod.

Fred Reynaers begon met zijn belangrijkste punt: de visie van een organisatie. Volgens Reynaers moet een organisatie een "krachtige visie hebben" zodat deze doorvertaald kan worden naar een realistische huisvestingsstrategie. Verder vroeg Reynaers de aanwezigen zich af te vragen waarom de desbetreffende zorg- of wooncorporatie interessant is.

Ook werd verteld waar de BNG op let bij het verstrekken van financieringen, te beginnen met een inhoudelijke visie. Verder is de breedte van de organisatie belangrijk en of deze een solide financiële positie heeft. Tot slot let de BNG op een sterke trackrecord en de kwaliteit van het bestuur en management. Ook gaf Reynaers aan dat de BNG het liefst solvabiliteitsvrij financiert, maar als het moet financieren zij ook zonder borg. Belangrijk voor corporaties die toenadering zoeken aan de BNG, het draait om de business-case. Hierin toetst de BNG o.a. op de volgende punten: - Toekomstige kasstroom - Realistische scenario-analyse - Beschikbare capaciteit en - In hoeverre de organisatie in staat is om gemaakte afspraken na te komen. Reynaers eindigde met gedegen advies: "Geen magie, geen rocket-science, maar een degelijk en goed onderbouwd verhaal." Een opmerking uit de zaal ging over de simpliciteit. "Dus het gaat over dicht bij de mensen staan en realistische plannen?" aldus een aanwezige. Gevolgd door een vraag uit nieuwsgierigheid: "Zouden wooncorporaties ongeborgd gefinancierd kunnen worden?" Het antwoord van Reynaers was hierop: "Ja! Maar de businesscase moet wel kloppen."

Vestia

In het deel na de pauze sprak Willy de Mooij, lid RvB Vestia, over hoe Vestia zijn investeringen weer op de rit denk te krijgen. Uiteraard is dit derivatendebacle een leermoment voor andere wooncorporaties. Het vertrekt punt van de Mooij was het verbeterplan dat Vestia voor haar eigen corporatie maakte. Plan 1: In dit eerste verbeterplan lag de focus van Vestia enerzijds op het verhogen van de inkomsten. Dit door woningen te verkopen. Anderzijds lag de focus op het verlagen van de uitgave. Dit wilde Vestia doen door te bezuinigen en bepaalde projecten te stoppen, waar nog geen verplichting voor waren aangegaan. Dit bleek uiteindelijk geen goed plan te zijn, dus besloot de wooncorporatie het verbeterplan te heroverwegen, de projecten-stop leidde namelijk tot verval van de buurt en dat had invloed op de andere delen van de vastgoedportefeuille van Vestia. Plan 2: Toen heeft Vestia er voor gekozen om een nieuw werkgebied af te bakenen. Dit betekende verkoop van woningen in gebieden waar Vestia nauwelijks vertegenwoordigd was, de focus lag nu op de Metropool Rotterdam / Den Haag. Naast het nieuwe werkgebied heeft Vestia ervoor gekozen om zich te concentreren op haar kernproduct: sociale huurwoningen voor inkomens tot €34.000,-. Naast deze beslissingen heeft Vestia besloten om toch meer te investeren in bepaalde projecten, deze investering ging van € 24 naar € 75 miljoen. Daarnaast heeft de organisatie besloten om meer samen te werken en laat daarom bepaalde corporaties projecten overnemen die buiten het nieuwe werkgebied vallen. Als voorbeeld heet Vestia, door aanpassing van de werkwijze, op de transactie met het Duitse Patrizia 1 a 2% winst kunnen behalen. Onderstreept werd dat het tegen marktwaarde verkopen van objecten niet leidt tot het weglekken van het volkshuisvestingsvermogen.

Wat doet de Nederlandse Investeringsinstelling(NII)?

De laatste spreker van het Building Business Congres was Loek Sibbing, CEO van de Nederlandse InvesteringsInstelling. Hij vertelde over wat zorginstellingen en corporaties concreet hebben aan de, in dit voorjaar opgerichte, Nederlandse Investeringsinstelling (NII). Sibbing vertelde wat de NII precies wilt gaan doen. Dit is concreet: het verstrekken van langlopende investeringen voor bedrijven die op papier wellicht niet solvabel zijn, maar wel een idee hebben waar het NII in gelooft. Zo kijkt het NII naar de huidige positie van een bedrijf en naar de kwaliteit van de visie. Wanneer deze goed zijn en vertrouwen wekken "kan je realiseren wat je wilt" aldus Sibbing. Door ondersteuning van het NII kunnen bedrijven dus wel lenen bij banken, omdat het NII als 'back-up' dient. Ook werd aangegeven dat Zorgwonen en MKB's op dit moment de interesse hebben vanuit het NII.

Conclusie

Een concreet antwoord op de hoofdvraag: hoe kunnen woningcorporaties en zorginstellingen investeerders aantrekken en op lange termijn liquide blijven, is er niet gekomen. Wel kunnen we uit de presentaties opmaken dat het belangrijk is om een sterke visie te hebben. Daarnaast is het, wanneer men gaat nadenken over het aantrekken van financierders, belangrijk om aandacht te besteden aan zowel de waardeontwikkeling van een object, alsmede de meerwaarde die een entiteit heeft.