Metaverse virtual world door naratrip2 (bron: Shutterstock)

De kansen en gevaren van de virtuele grond- en woningmarkt die metaverse heet

3 mei 2022

4 minuten

Analyse In een notendop is metaverse niets meer dan een 3D-wereld waarin gebruikers online kunnen verblijven. En hoewel we nog aan het begin staan van alle ontwikkelingen, doet Walter Bokern (chief technology officer van adviesbureau Springco) alvast uit de doeken wat metaverse kan betekenen voor het vakgebied.

Hoewel de term 'metaverse' misschien wel eens wordt misbruikt als buzz word, is haar disruptieve potentieel niet te onderschatten. Meta-topman Mark Zuckerberg gelooft in een virtueel universum waar wij werken, winkelen en met vrienden afspreken. Maar nu al worden deze nieuwe werelden snel opgekocht door beleggers, dus komt het wel goed met de bijbehorende gedroomde democratisering?

Want dat was de belofte van het overkoepelende Web3: decentralisatie en vervolgens democratisering. Met decentrale systemen (‘distributed computing’) en versleutelde data (‘encryptie’), opgeslagen op de blockchain, hopen supporters dat dit type internet macht en winst kan teruggeven aan de eindgebruiker. Het virtuele 3D-universum waarin de gebruiker rondtrekt met haar eigen data en eigendommen, en met andere gebruikers interacteert wordt de ‘metaverse’ genoemd. Techondernemers denken daarom dat bijvoorbeeld VR-brillen de scheidslijn tussen de fysieke en virtuele wereld zullen doen vervagen.

Ik maak de balans op wat de Metaverse voor gebiedsontwikkeling kan betekenen, en met welke toepassingen al wordt geëxperimenteerd.

Decentraland en The Sandbox

Zoals Vastgoedjournaal dit voorjaar uiteenzette, wordt verwacht dat als mensen steeds meer tijd doorbrengen in de virtuele werelden, deze commercieel steeds interessanter worden. Grote winkelketens openden al showrooms in de metaverse. Ook willen bedrijven virtuele winkels en kantoren bouwen in werelden als ‘Decentraland’ en ‘The Sandbox’. De vraag rijst daardoor in hoeverre leegstand in de plaatselijke winkelstraat kan volgen als direct gevolg hiervan.

Avatars in Metaverse Party and online meetings door naratrip (bron: Shutterstock)

‘Avatars in Metaverse Party and online meetings’ door naratrip (bron: Shutterstock)


Ook particulieren weten in toenemende mate de weg naar de virtuele woningmarkt te vinden. Hierdoor is er al een virtuele grondmarkt in de metaverse ontstaan waarin miljoenen euro’s worden betaald voor virtuele stukken land. De zoektocht van VICE-journalist Tim Fraanje naar een ‘betaalbare’ virtuele villa in ‘Next Earth’ (een 2D metaverse) is in die context fascinerend. Wie verwacht dat dit geen probleem zou zijn in een wereld zonder schaarste, komt van een koude kermis thuis. De Amsterdamse grachtengordel blijkt al volledig in handen van speculanten. Dit digitale bezit is nu nog niet veel waard, maar zal enorm in waarde stijgen als Next Earth uitgroeit tot dé – of één van de – belangrijkste metaverses. Investeerders sorteren hier alvast op voor.

Reddingsvest voor de woningmarkt

Dat er meerdere virtuele werelden zijn waarin mensen hun leven vormgeven, kan op termijn gevolgen hebben voor de fysieke woningmarkt. Want waarom zou je de makelaar nog geloven met zijn ‘locatie, locatie, locatie’ als je leven zich voor een groot deel afspeelt in de metaverse? Als je bedrijf een virtueel kantoor heeft geopend waar je overdag vergadert met collega’s en je favoriete artiest ’s avonds een concert geeft waar je met vrienden van over de hele wereld heengaat, mist de fysieke locatie van je woning waarde. Ook biedt deze benadering een uitkomst voor bijvoorbeeld mantelzorgers die liefst verder van hun fysieke kantoor en dichter bij hun naaste willen wonen. Dit is natuurlijk een dagdroom, maar als de metaverse aanslaat, zou het de woningmarkt kunnen veranderen.

Aan de andere kant kan deze mooie dagdroom ook veranderen in een nachtmerrie. Want steden bestaan bij de gratie van zogeheten ‘agglomeratie-effecten’, simpel gezegd dat mensen samenklonteren om handel te drijven. Dat samenklonteren is om verschillende redenen een heel goed idee. Als mensen dicht bij elkaar wonen, ontstaan er namelijk schaalvoordelen. De businesscases voor bepaalde voorzieningen, zoals bijvoorbeeld openbaar vervoer, worden opeens haalbaar. Tegelijkertijd zijn levendigheid en veelzijdigheid de belangrijkste kenmerken van de stad. Maar wat blijft er van die schaalvoordelen over (denk aan de theorie over levendige straten en sociale controle van Jane Jacobs) als ons leven zich meer en meer afspeelt in die metaverse?

Bubbelvorming

Bovendien heeft het internet (en dan zeker het gepersonaliseerde Web 2.0) ervoor gezorgd dat mensen in hun eigen bubbel blijven zitten. Je ziet online vooral het nieuws dat bij jouw wereldbeeld past en je praat er online over met mensen die dat wereldbeeld delen. Dit heeft de polarisatie in onze samenleving in de hand gewerkt. Als meer en meer van ons leven online plaatsvindt, is het niet ondenkbaar dat deze bubbelvorming steeds verder gaat.

Interessant genoeg komt de drang naar Web3-achtige-oplossingen ook voor een deel voort uit algehele onvrede over hoe gepolariseerd onze samenleving is geworden. De tijd moet leren of deze technologie dit diepliggende maatschappelijke probleem echt gaat oplossen of juist verergert.


Cover: ‘Metaverse virtual world’ door naratrip2 (bron: Shutterstock)


Walter Bokern door Walter Bokern (bron: LinkedIn)

Door Walter Bokern

CIO bij Springco Urban Analytics


Meest recent

Rinske Brand Column Cover door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Flore Zoe)

Niet voor te stellen

Stadmakers die iets bijzonders van hun omgeving maken zijn van onmisbare waarde voor aantrekkelijke steden. Maar ze komen er volgens columnist Rinkse Brand zelf nogal eens bekaaid vanaf. “Je kunt het je gewoon niet voorstellen.”

Opinie

30 januari 2023

Leusden Maanwijk door Heijmans (bron: Heijmans)

Maanwijk Leusden: technologie ondersteunt het gezond en samen leven

Technologie in de woning is al lang niet meer bijzonder. In de buurt is dat anders. Ontwikkelaar Heijmans gebruikt techniek om het samen-leven in Maanwijk (Leusden) te faciliteren zodat er een gezonde, duurzame én moderne wijk ontstaat.

Casus

30 januari 2023

Kinderen op fiets, Amsterdam door Dutch_Photos (bron: shutterstock.com)

Ja, Amsterdam is een 15-minuten-stad. Maar nee, zeker (nog) niet overal en voor iedereen

De 15-minuten-stad blijft een populair concept binnen gebiedsontwikkeling. Mag een stad als Amsterdam die titel ook dragen? Ja, blijkt uit onderzoek, maar een fiets, een woning in het centrum en een westerse achtergrond zijn wel van belang.

Onderzoek

27 januari 2023