Opinie “Gebiedsontwikkeling gaat over mensen” zei architect Jan Gehl vrijdag 20 augustus tijdens een lezing in Amsterdam. De Rotterdamse filosoof Henk Oosterling definieert in zijn bijdrage diezelfde middag integrale gebiedsontwikkeling als het bouwen van sociale netwerken en gemeenschapszin. Hij baseert zich hierbij op zijn onderzoek Rotterdam Vakmanstad. Op vragen uit de zaal reageert hij fel en vanuit de onderbuik:”Gebiedsontwikkeling gaat niet over stenen stapelen of over processen, masterplannen, samenwerkingsmodellen en grondexploitaties, het gaat over echte mensen die met elkaar een sociaaleconomisch netwerk vormen en het vak van de gebiedsontwikkelaar is om dat te begrijpen en die netwerken te accommoderen”.
Mijns inziens slaan zij hiermee de spijker op de kop! Het achterhalen en begrijpen van mensenwensen zal de komende jaren de meest dominante factor in stedelijke gebiedsontwikkeling zijn. Tegelijkertijd is het ook de meest ingewikkelde. Verwend als we zijn door decennialange zachte kussens van gestage groei van de vraag naar geschikte woningen en kantoren, ontbeert het ons aan kennis en methoden om echt marktgericht aan gebiedsontwikkeling te doen.
De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, inmiddels een belangrijk hulpmiddel voor gemeenten in
gebiedsontwikkeling, biedt geen uitkomst. De Reiswijzer spreekt over marktverkenningen en
marktconsultaties. Marktkennis wordt hierin gelijkgesteld aan het betrekken van projectontwikkelaars,
beleggers en corporaties en is daarmee een geïnstitutionaliseerd begrip geworden.
De marktkennis binnen die instituten was echter gebaseerd op de verkoopcijfers van jaar naar jaar
aanhoudende grote productiestromen. Deze productie is al een paar jaar verdwenen en daarmee dus ook
de grip op wat ‘marktkennis’ werd genoemd. De marktsituatie is drastisch veranderd en gaat momenteel
over veel kleinschaliger stromen.
De gebiedsontwikkelaar van nu zal de kunst moeten verstaan om in gesprek te geraken met de echte
eindgebruikers en zal nieuwe coalities moeten smeden van potentiële investeerders, groot en klein. Deze
investeerders zullen wellicht eerder locale of regionale ondernemers zijn, kleinschalige groepen die
bijvoorbeeld voor hun eigen pensioen willen investeren of een persoonlijke ambitie najagen. En om tot
haalbare gebiedsexploitaties te komen, zullen ook de persoonlijke businesscases voor deze investeerders
aantrekkelijk genoeg moeten zijn. Bij de uitvoering van deze kunst zal de gebiedsontwikkelaar de sociaaleconomische
netwerken op hoger en lager schaalniveau in beeld moeten brengen en van daaruit
verbindingen met de gebiedsopgave moeten zoeken, zodat er zicht ontstaat op potentiële initiatieven en
collectieven van investeerders.
De methoden hiervoor zijn nieuw maar wel voorhanden. Ze zijn alleen niet zichtbaar in reiswijzers die nog
vanuit het oude paradigma zijn geschreven. Zo geeft het boek Woorden als daden van Oosterling
belangrijke inzichten, of het boek Business Model Generation van Osterwalder en Pigneur en ook de lezing
van Lino Hellings, gehouden op 22 april jl op een seminar van de opleiding Master City Developer. Hun
methoden lijken simpel, maar zijn zeer intens en precies. Ze zoeken naar bepalende personen, netwerken,
verbanden tussen initiatieven, ondernemers, kansen, talenten, maken mindmaps van deze netwerken en
komen tot kansrijke locatiegebonden programma’s.
Ik pleit voor een fundamentele verandering van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling door de stap
marktverkenning en marktconsultatie niet facultatief maar als randvoorwaardelijk te stellen. De definitie van
het begrip ‘markt’ behoeft dan wel een aanpassing.
Door Geurt van Randeraat
Partner bij SITE Urban Development
