De opkomst van de pop-up store

Pop-up locaties zijn ook in Nederland in trek. Het betreft vaak winkels waarin onder meer nieuwe producten worden gepresenteerd om bijvoorbeeld in het kader van een marketingactie de naamsbekendheid van een merk of product te promoten. Tegenwoordig worden de pop-up stores ook gebruikt door webwinkels om hun clientèle in contact te laten komen met de te verkopen producten. Consumenten zijn weliswaar vaak online, maar kopen bij voorkeur in fysieke winkels. Deze combinatie, ‘clicks & bricks’ genoemd, biedt hiervoor uitkomst. Naast winkels maken soms ook horecagelegenheden (restaurants of cafés) of bedrijven die diensten aanbieden (tijdelijk knipbeurten, massages of yogalessen), gebruik van deze tijdelijke mogelijkheid. Meestal vestigen pop-up stores zich in leegstaande panden. De pop-up store is in dat kader ook een antwoord op de groeiende leegstand van winkelgebieden. In Nederland is een overaanbod van winkels in de detailhandel. Gemiddeld staat 8% van het winkelvloeroppervlakte leeg in 2013 en de verwachting is dat de gemiddelde winkelleegstand de komende jaren oploopt tot 9-10 %. Gemeenten stimuleren steeds vaker de komst van tijdelijke pop-up stores om zo nadelige financiële, maar ook de negatieve maatschappelijke effecten van winkelleegstand tegen te gaan.

Maar hoe tijdelijk is tijdelijk als we het hebben over het gebruik van een pop-up store en wat zijn de juridische consequenties van een dergelijke tijdelijke oplossing?

Allereerst dient daarvoor de vraag te worden beantwoord hoe de overeenkomst tussen de pop-up store houder en de eigenaar van het pand moet worden gekwalificeerd. Vaak zal een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte zijn verschuldigd, dat als gevolg heeft dat sprake zal zijn van huur. Dat is oppassen geblazen voor de verhuurder, want de huurder van winkelruimte geniet een sterke mate van huurbescherming. Deze huurbescherming is van dwingend recht en daarvan mag dus niet ten nadele van een huurder worden afgeweken. Zo heeft de huurder in principe recht op een overeenkomst voor minmaal vijf jaar en kan de verhuurder slechts op een bepaald aantal gronden opzeggen. De opzegtermijn bedraagt ook nog eens een jaar. Als een huurder niet wil meewerken aan de beëindiging van de overeenkomst, kan je er als verhuurder niet zomaar vanaf. Gelukkig biedt de wet voor de tijdelijke pop-up store wel mogelijkheden om onder de huurbeschermingsregels voor winkelruimte uit te komen.

Partijen kunnen er bijvoorbeeld voor kiezen om een huurovereenkomst te sluiten voor de duur van twee jaar of korter, waarbij de huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn (art. 7:301 BW) . De verhuurder moet er wel op toezien dat het gebruik van de winkelruimte daadwerkelijk eindigt op de laatste dag van de tweejaartermijn, anders wordt de lopende huurovereenkomst van rechtswege verlengd tot vijf jaar, hetgeen nu juist bij pop-up stores veelal niet de bedoeling zal zijn.

Een andere manier om onder de huurbeschermingsregels uit te komen, is de rechter verzoeken om goedkeuring te verlenen aan een of meer bepalingen in de huurovereenkomst waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de huurbeschermingsregels (7:291 lid 2 BW). Een rechter zal dit enkel goedkeuren als het afwijkende beding geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder inhoudt of de huurder gelet op zijn maatschappelijke positie in vergelijking met de verhuurder de bescherming in redelijkheid niet nodig heeft.

Omdat het fenomeen pop-up store steeds populairder wordt, is het met name voor de eigenaar en/of verhuurder van het betreffende winkelpand van belang alert te blijven bij het aangaan van een overeenkomst voor een pop-up store en zich goed te laten adviseren.