De stand van zaken

Dat er door de crisis weinig meer wordt gebouwd, is geen nieuws. Wat betreft architectuur is het plaatje betrekkelijk simpel: potentiële opdrachtgevers nemen minder risico’s en investeringen worden uitgesteld of afgeblazen, waardoor bouwplannen geen doorgang vinden. Architecten en aannemers zien de vraag naar hun werk afnemen. Bij gebiedsontwikkeling is het plaatje veel complexer: niet alleen is de schaal groter en de doorlooptijd vaak langer, er zijn ook veel meer verschillende partijen bij het proces betrokken. Bij gebiedsontwikkeling heb je naast de eindgebruikers te maken met overheden, beleggers, banken, corporaties, gebiedsontwikkelaars, aannemers en ontwerpers. Deze partijen, met elk hun eigen agenda en verantwoordelijkheden, bepalen gezamenlijk het krachtenveld van de huidige gebiedsontwikkeling.

Niet meer vanzelfsprekend

In dat krachtenveld zijn een aantal duidelijke verschuivingen waar te nemen, zegt Franzen. De grote opgave in de gebiedsontwikkeling lag voor lange tijd bij de grote VINEX-locaties. Dit waren door de overheid aangewezen locaties, waar publieke en private partijen contracten aangingen waaraan een nauwkeurig uitgewerkt en gefinancierd masterplan ten grondslag lag. De grote vanzelfsprekendheid van dit soort gebiedsontwikkelingen is door de economische situatie erg afgenomen. Partijen die bereid waren om dergelijke ontwikkelingen te financieren, zoals overheden, ontwikkelaars, banken en beleggers, zijn door de recessie behoudender geworden en minder bereid grootschalige voorinvesteringen te doen. Ook bij projecten die al voor de crisis waren opgestart, en waaraan afspraken tussen bijvoorbeeld publieke en private partijen ten grondslag lagen, moeten de gemaakte afspraken nu vaak worden aangepast.

Spoorzone Delft

De spoorzone Delft is een goed voorbeeld van een gebiedsontwikkelingsproject in het huidige klimaat. In 1999 kwam er een “in beton gegoten plan”, zoals Franzen dat noemt, van de Spaanse stedenbouwkundige Joan Busquets. Door de vraaguitval op de woningmarkt zijn veel woningbouwplannen uit het masterplan in de ijskast gezet. In plaats van een ontwikkeling die grotendeels door projectontwikkelaars zou worden gedaan, heeft de gemeente Delft de touwtjes in handen genomen voor wat betreft de gebiedsontwikkeling. De uitgangspunten van het plan van Busquets blijven behouden, maar er is via een prijsvraag gekozen voor een veel flexibeler masterplan, uitgewerkt door bureau Palmbout. Het ontwikkeltempo wordt aangepast aan de veranderende markt en er is ruimte gekomen voor tijdelijke initiatieven op kavels die anders voor lange tijd braak zouden blijven liggen.

Veranderingen

Het voorbeeld
Spoorzone Delft geeft goed weer waar de veranderingen liggen in de gebiedsontwikkeling. Een masterplan voor een gebied geeft niet meer een weergave van hoe het er exact uit zal zien, het is meer een richtlijn geworden. Wat er uiteindelijk van het plan overblijft is bij de start onzeker. “Daarmee wordt het concept van het plan belangrijker”, zegt Franzen. Een tweede verandering is dat er meer ruimte ontstaat voor bottom-up initiatieven. “De vorige eeuw was, dankzij de Woningwet van 1901, de eeuw van de overheid. De VINEX-notitie die de overheid in de jaren negentig bedacht, paste in die lijn. Nu schuiven we op richting een civil society”, aldus Franzen. Er komt steeds meer ruimte voor burgerinitiatieven. Vóór 1901 waren burgerinitiatieven overigens veel gebruikelijker, zoals het Rotterdamse tuindorp Vreewijk dat is opgericht door bankier Mees. Franzen: “In zekere zin gaan we dus terug naar de situatie van voor 1901.”

Congres

Het zijn allemaal thema’s die aan bod komen in het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling, dat op 14 maart in Utrecht gehouden wordt. Het thema van het congres is ‘werkzame ontwikkelstrategieën’. Dat zijn strategieën waarbij het grote verhaal centraal staat, maar wordt ontwikkeld in kleine stappen. In het ochtendprogramma worden een aantal inspirerende gebiedsontwikkelingen besproken. In de middag wordt vervolgens gezamenlijk gereflecteerd op enkele praktijkcasussen.