Dreven, Gaarden & Zichten door Staedion (bron: Staedion)

De vernieuwing van Den Haag Zuidwest, ronde vier

26 mei 2023

17 minuten

Casus Den Haag Zuidwest werd gebouwd om de naoorlogse woningnood te lenigen. Al jaren wordt getracht de eenzijdige woningvoorraad diverser te maken – en daarmee ook de bevolkingsopbouw. Anno 2023 zijn we terug bij af en lijkt de woningnood weer volksvijand nummer één te zijn. En dus levert ook Zuidwest haar bijdrage met een flinke portie verdichtingsbouw. Maar daarmee is de kous van de vernieuwingsoperatie niet af. Ook sociaal moet (en gaat) er het nodige gebeuren.

Den Haag Zuidwest is een gebied dat – net als bijvoorbeeld de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam – met enige regelmaat boven komt drijven. De maat en schaal geven daar in ieder geval al aanleiding toe; de 30.000 woningen die hier kort na de Tweede Wereldoorlog werden neergezet, waren destijds bedoeld voor 100.000 inwoners. Inmiddels zijn dat er circa 70.000, een getal dat de komende jaren weer flink moet gaan stijgen – als het aan de publieke en private plannenmakers ligt. Daarmee is Zuidwest wederom het toneel van een ingrijpende vernieuwing.

Goedkoopte-eiland

Vernieuwen, dat doen ze hier al een hele tijd. Het geeft maar aan hoe ingewikkeld het is om een dergelijk groot gebied als dit weer ‘vooruit’ te krijgen. Al in de jaren tachtig van de vorige eeuw waren de eerste haarscheurtjes zichtbaar in het naoorlogse deel van Den Haag dat zich uitstrekt van Laakhaven via het Zuiderpark tot aan De Uithof. Het werd duidelijk dat de vele portiekflats in de sociale huur – die bij de bouw gretig aftrek vonden bij de toenmalige middengroepen in de stad – niet meer hét antwoord op de woningvraag vormden. In samenhang daarmee leidde de gebouwde monotonie daarbij ook in sociaaleconomisch opzicht tot problemen. Zuidwest werd wel het ‘goedkoopte-eiland’ van de regio genoemd en huishoudens die het zich konden permitteren trokken weg, helemaal toen de direct aangrenzende Vinex-bouwproductie op gang kwam (zoals op Wateringse Veld).

Massaal verzet

Sindsdien hebben we hier allerlei smaken aan wijkvernieuwing langs zien komen – in steeds wisselende coalities. Gemeente en corporaties probeerden het aanvankelijk met Bureau AANpak (1987-1991). In die tijd werd er ook voorzichtig aandacht besteed vanuit de toen nog actieve Rijksplanologische Dienst (RPD) voor de herstructurering van naoorlogse wijken, onder meer met enkele RPD-Voorbeeldplannen die in Zuidwest werden ontwikkeld. Daarna was het begin jaren negentig de beurt aan de Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest (1992-1994), een ware publiek private samenwerking (PPS) die een meeslepend perspectief voor het hele gebied ontwikkelde, vooral geënt op sloop-nieuwbouw.

Dit initiatief, waaraan onder meer Bouwfonds en commercieel vastgoedontwikkelaar MBO deelnamen, sneuvelde in schoonheid nadat er massaal verzet uitbrak tegen de voorgenomen woningafbraak. Er zouden maximaal 717 woningen worden gesloopt en circa 3.000 worden bijgebouwd, voornamelijk duurdere eengezinswoningen en appartementen. Dat ging voor die tijd veel inwoners iets te snel allemaal; het zijn aantallen die nu al in sommige deelgebieden worden gerealiseerd.

Ik merk nog wel eens dat dit gebied binnen Den Haag weinig aandacht krijgt, daar moet verandering in komen
Gijsbert van Herk, bestuursvoorzitter Staedion

Daarna probeerden de corporaties het weer projectmatig, totdat de crisis en minister Stef Blok daar een decennium geleden een einde aan maakten. De minister vond dat corporaties zich moesten beperken tot het verhuren van sociale huurwoningen, ‘terug-in-het-hok’ dus. Het leidde ertoe dat een corporatie als Haag Wonen de nodige jaren nauwelijks nieuwbouw aan haar voorraad kon toevoegen.

Inmiddels is het 2023 en zien we heel andere beelden uit Zuidwest opdoemen. Zo sloeg minister Hugo de Jonge in januari de eerste paal voor een project (De Schaloen getiteld) van maar liefst 570 woningen (sociaal en middenhuur) in Moerwijk, een van de vier wijken waar Den Haag Zuidwest uit bestaat. Het plan is ontwikkeld door corporatie Staedion, samen met ontwikkelaar Sustay. Niet veel verder, direct naast station Moerwijk, wil Hof Wonen binnenkort de bouw starten van het project LEVELS, samen met ontwikkelende bouwer Stebru: 548 huurwoningen. Het zijn projecten met een forse omvang die aangeven dat ook Zuidwest haar aandeel wil leveren in de Haagse woningbouwprogrammering.

De komende jaren moeten hier zo’n 10.000 woningen aan de stad worden toegevoegd. Dat gebeurt in een aantal nieuwe samenwerkingsverbanden: het genoemde Staedion werkt samen met Heijmans, collega-corporatie Haag Wonen heeft BPD als mede-gebiedsontwikkelaar geselecteerd. En dat alles onder het toeziend oog van de gemeente Den Haag. We maken een ronde langs een aantal partijen dat momenteel druk met Zuidwest bezig zijn.

Project De Schaloen in Moerwijk, Den Haag door Stadion (bron: Staedion)

‘Project De Schaloen in Moerwijk, Den Haag’ door Stadion (bron: Staedion)


We beginnen met Gijsbert van Herk, de bestuursvoorzitter van woningcorporatie Staedion. Hij maakte in een vorig leven als directeur van Humanitas het Nationaal Programma Rotterdam Zuid mee dus is wel wat gewend in termen van grote operaties. De vernieuwing van Zuidwest heeft inmiddels eenzelfde status gekregen en de kunst is volgens Van Herk om de belofte van een werkelijk integrale aanpak ook in dit gebied waar te maken: “Als het programma een nieuw bureaucratisch systeem betekent, gaat het remmen. Maar het kan ook een vliegwiel betekenen om de operatie echt in beweging te laten komen.” Veel zal er afhangen van het commitment van betrokken partijen: “Durven de bestuurders echt een stap naar voren te zetten? En slagen we erin elkaar vast te houden, in een proces van 10 tot 20 jaar?”

Slechte score

Van Herk doet dat in ieder geval wel; sinds zijn aantreden in mei 2021 is hij veelvuldig in Zuidwest om daar mee te denken en te doen. De urgentie is er groot genoeg voor: “Sociaaleconomisch glijdt het steeds verder af. Zuidwest is nog armer dan de armste wijken in Den Haag, Amsterdam en Rotterdam. En ook op andere parameters scoort Zuidwest slecht.” De nog steeds eenzijdig samengestelde woningvoorraad – de vernieuwing van de laatste decennia ten spijt – is er daar een van. “Ook energetisch zijn de woningen op, met hun F/G-labels.”

Van linksboven naar rechtsonder: Esther Fleers, Kirsten Dubbelman, Mirjam Nielsen, Gijsbert van Herk & Martijn Balster door Heijmans, Haag Wonen, BPD, Staedion en gemeente Den Haag (bron: Heijmans, Haag Wonen, BPD, Staedion en gemeente Den Haag)

‘Van linksboven naar rechtsonder: Esther Fleers, Kirsten Dubbelman, Mirjam Nielsen, Gijsbert van Herk & Martijn Balster’ door Heijmans, Haag Wonen, BPD, Staedion en gemeente Den Haag (bron: Heijmans, Haag Wonen, BPD, Staedion en gemeente Den Haag)


Met het bouwprogramma van Staedion, dat zich concentreert aan de Dreven, Gaarden en Zichten in de wijken Bouwlust en Vrederust, gaat de corporatie circa 2.000 (sociale) huurwoningen afbreken en er 3.000 terugbouwen. “En daar bovenop nog 2.500 middeldure huur- en koopwoningen realiseren. Bijzonder is dat we daarvoor geen extra vierkante meters grond gebruiken. Zuidwest is ruim en groen opgezet en dat behouden we. Wel betrekken we het groen meer bij de woningen.” Na een zorgvuldige voorbereiding en een intensief participatietraject met bewoners gaat in augustus de eerste paal de grond in van het project Steenzicht (220 woningen, wijk Bouwlust en Vrederust). Volgens Van Herk is de gebouwde kwaliteit hoog. “Sociale huur is op veel vlakken niet van de andere categorieën te onderscheiden. Het is essentieel om de kwaliteit hoog te houden, daarmee wordt het voor mensen tastbaar dat ook zij een stap vooruit in het wonen kunnen zetten.”

Weinig aandacht

De vernieuwing van Zuidwest moet in de visie van Van Herk veel breder worden ingezet dan alleen de ‘stenen’: “De gebiedsontwikkeling die we met Heijmans in de gebouwde omgeving realiseren is één. Maar we zijn ook met tal van andere dimensies bezig, van Krajicek-courts via ROC-onderwijs tot en met een mogelijke dependance van het Omniversum in de wijk. Maar ik praat ook met de fietsondernemer uit de buurt om te kijken hoe we zijn winkel het beste door de vernieuwingsperiode heen kunnen krijgen. Soms nemen we zelf het initiatief, soms sluiten we aan bij die van anderen. Zoals bij het Mauritshuis dat belangstelling heeft om in Zuidwest activiteiten te ondernemen. Ik ben daar echt voor op pad, om mensen te enthousiasmeren: kom ons helpen met Zuidwest! Ik merk nog wel eens dat dit gebied binnen Den Haag weinig aandacht krijgt, daar moet verandering in komen. Wij gaan de komende jaren heel veel doen in de buurten Dreven, Gaarden en Zichten. Hiermee wordt Den Haag Zuidwest een van de grootste gebiedsontwikkelingen in de volkshuisvesting voor de komende 10 à 15 jaar in Nederland.”

Dat de gemeente Den Haag in 2022 weer een wethouder Volkshuisvesting heeft aangesteld, vindt Van Herk een goede zaak. “Maar we hebben ook de onderwijsbestuurders en de zorgbestuurders nodig. En de EZ-medewerkers die meedenken over het vestigingsklimaat in de wijk. Dat netwerk moet de komende tijd nog meer ontstaan en de gemeente heeft er een belangrijke rol in hen aan tafel te krijgen. Vooral het huisvesten van ondernemers in de wijk is momenteel een van de grootste uitdagingen. Het lijkt alsof niemand hier rekening mee houdt en als corporatie signaleren we deze ontwikkeling, maar we kunnen niet alles zelf oppakken.”

Bestaande bewoners moeten straks kunnen terugkeren in hun wijk en betaalbaar kunnen wonen
Esther Fleers, directeur Vastgoed Heijmans

Een taak die volgens Van Herk tenslotte weer heel dicht bij de corporatie zelf ligt, is het zorgvuldig begeleiden van de herhuisvesting bij sloop-nieuwbouw. “Op zo’n moment komen we heel dichtbij mensen. We hebben daar binnen Staedion een heel team op gezet dat alle bewoners individueel begeleidt. Het is mooi om te zien dat er dan ook initiatieven in de buurt ontstaan, zoals een groep van 300 vrouwen die wil meedenken met de vernieuwing, onder het motto van ‘ik wil straks graag mijn buurvrouw terug!’.”

Zorgvuldig verdichten

Uit de aanpak die Gijsbert van Herk schetst, komt duidelijk naar voren dat Staedion kiest voor een integrale gebiedsgerichte transformatie. Het is een manier van werken die partner Heijmans zeker niet vreemd is, zo pakt directeur Vastgoed Esther Fleers het stokje over. “Wij hebben de nodige ervaring in dit soort langjarige samenwerkingen in een complexe binnenstedelijke context, ook in Den Haag. In mijn eigen carrière is gebiedstransformatie van bestaande stadswijken ook een echte rode draad. Toen Staedion een partner zocht om mee te kijken in de gebiedsontwikkelingsaanpak voor Zuidwest hoefden we daar niet lang over na te denken.”

Erasmusweg Moerwijk, Den Haag door Roel Wijnants (bron: Flickr)

‘Erasmusweg Moerwijk, Den Haag’ door Roel Wijnants (bron: Flickr) onder CC BY-NC 2.0, uitsnede van origineel


De opgave voor de drie buurten Dreven, Gaarden en Zichten is uitdagend, aldus Fleers: “We moeten fors verdichten en dat kan hier op zich ook goed. We verdichten niet alleen om de woningvoorraad te vergroten, maar het heeft ook allerlei andere positieve effecten. Denk aan de versnelling van de energietransitie, een mogelijke schaalsprong in het openbaar vervoer en als belangrijkste het vergroten en versterken van de veerkracht in deze buurten. Maar het is heel belangrijk dat we deze verdichting op een zorgvuldige manier uitvoeren, samen met onze partners, samen met de bewoners en samen met andere stakeholders in gebied”

Gemengde buurten

Staedion, Heijmans en de gemeente stelden gezamenlijk het stedenbouwkundig bureau Palmbout aan om een stedenbouwkundig kader te maken en binnen dat kader krijgt de uitwerking van de deelprojecten nu gestalte; ‘start bouw’ van het eerste project Steenzicht is voorzien rond de zomer van 2023. Wat deze gebiedsontwikkeling anders maakt dan andere, aldus Fleers, is de nadruk op het ontwikkelen en bouwen voor en met de bestaande bewoners. “Een paar jaar geleden ging het in transformatie van stadswijken vooral om het aantrekken van nieuwe doelgroepen vaak ten koste van het aantal sociale woningen. Hier streven we nog steeds naar gemengde buurten, maar wordt het huidig absolute aantal sociale woningen wel vergroot. Bestaande bewoners moeten straks kunnen terugkeren in hun wijk en betaalbaar kunnen wonen. En daarnaast is er veel aandacht voor de voorzieningen, voor onderwijs, cultuur en zorg. Maar ook voor de huisvesting van ondernemers, tijdelijk dan wel permanent. Al deze elementen dragen bij aan de leefbaarheid in het gebied.”

Melis Stokelaan, Den Haag door Albert Koch (bron: Flickr)

‘Melis Stokelaan, Den Haag’ door Albert Koch (bron: Flickr) onder CC BY-ND 2.0, uitsnede van origineel


Om de verbinding tussen de fysieke ingrepen en het sociaal-maatschappelijke programma goed te krijgen, is de samenwerking tussen Staedion, gemeente en Heijmans essentieel, aldus Fleers. “Ik maak Staedion mee als een zeer ondernemende corporatie. Zij zet echt in op de woonkwaliteit voor de huurders op de lange termijn en heeft daarom een bewuste keuze voor sloop-nieuwbouw gemaakt.” Door slim te schuiven in de programmering wordt schuifruimte gecreëerd om bewoners optimaal te kunnen herhuisvesten: “In het eerste deelplan is bewust alleen sociale en middenhuur geprogrammeerd. Zo kunnen we meteen al elke bewoner een terugkeergarantie bieden.”

Dat er tot op heden weinig bezwaren zijn tegen de vernieuwing ligt volgens Fleers mede aan de zorgvuldige begeleiding van de bewoners door de medewerkers van Staedion. “Bestaande bewoners kijken echt reikhalzend uit naar een betere woning. Daarnaast wordt er ook veel aandacht besteed aan de bestaande sociale netwerken en hoe die zoveel mogelijk in tact te houden. Voor sommige bewoners is het bijvoorbeeld heel belangrijk om naast dezelfde buurvrouw of buurman te blijven wonen. Daarnaast doorlopen we samen met Staedion en de gemeente een zeer zorgvuldig participatietraject en proberen we bewoners zoveel mogelijk te betrekken bij de nieuwe plannen”.

Andere oplossingen

Kijkend naar het vervolg van de vernieuwingsoperatie wijst Esther Fleers op de dynamiek in de huidige woningmarkt: “We zullen allemaal de lenigheid moeten hebben om buiten de eigen kaders en comfortzones te treden. Hoe maken we de plannen haalbaar in deze lastige tijd?, Daarnaast draagt een fors aandeel vrije sectorwoningen normaal gesproken bij aan de haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling. Dat aandeel is in deze gebiedstransformatie beperkt dus moeten we op zoek naar andere oplossingen. Dat vergt creativiteit en daar heeft iedereen een rol in. Uiteraard helpt het dat het Rijk met de Woningbouwimpuls geld heeft toegezegd.” Een laatste wens die zij heeft is dat de samenwerking met de andere corporaties en marktpartijen wordt verstevigd: “Wij doen met Dreven, Gaarden, Zichten slechts een deel van Zuidwest. Ik zou het mooi vinden wanneer we elkaar opzoeken, kennis uitwisselen en krachten te bundelen, om het zo voor Zuidwest nog beter te maken.”

Investeringsvolume omhoog

Het signaal dat een corporatie als Staedion weer kan investeren in een gebiedstransformatie kan ook bij ‘zusje’ Haag Wonen worden opgetekend. Kirsten Dubbelman (directeur Vastgoed) is verheugd dat er weer nieuw kan worden gebouwd door haar organisatie: “We zijn nooit weg geweest uit Zuidwest maar de focus lag wel heel sterk op onderhoud en renovatie. De complexen die 10 jaar geleden al onderzocht werden op sloop-nieuwbouw of ingrijpende renovatie, komen nu weer voorbij. In die zin is er nog steeds heel veel te doen in het gebied. Gelukkig gaat ons investeringsvolume de laatste tijd flink omhoog.”

Dubbelman karakteriseert Zuidwest als een stad zo groot als Woerden, met 68 procent sociale huurwoningen en een bevolking met een minder goede gezondheid dan in de rest van de residentie. “We zoeken daarom heel bewust de samenwerking op met zorg, met welzijn, met de gemeente: veel sociale problemen spelen achter de voordeur en zijn ongezien. Hoe komen we daarachter en hoe kunnen we daar verbetering in aanbrengen? Wij zoeken nadrukkelijk naar de partijen die buurtgericht hiermee bezig zijn, van politie tot en met zorginstellingen.”

De inzet daarbij is nadrukkelijk om met fysieke ingrepen de basis te leggen voor een inclusieve stad
Mirjam Nielsen, Ontwikkelingsmanager BPD

Goed, veilig en gezond wonen is in dit geheel nog steeds een heel belangrijke basisvoorwaarde. In dat licht moeten we ook de samenwerking van Haag Wonen met BPD zien. Dubbelman hierover: “Met de opheffing van ons ontwikkelapparaat in 2010 was onze capaciteit behoorlijk afgebouwd. Daarbij zijn sloop-nieuwbouwtrajecten heel intensief in de begeleiding, wij kunnen dat niet alleen. Daarom hebben we die vraag in de markt uitgezet: een langjarige samenwerking waarbij de marktpartij ook creatieve ideeën heeft over de diversificatie in het woningaanbod. Uit die selectie kwam BPD tevoorschijn, dat met haar Woningfonds bijvoorbeeld middenhuur aan onze buurten kan toevoegen.”

Niet weer stilvallen

Net als Staedion is ook Haag Wonen momenteel bezig om voor de ‘eigen’ locaties, die zich onder meer in de wijk Morgenstond bevinden, vernieuwingsplannen te maken, samen met de ontwikkelaars van BPD. “De gewenste verdichting is daarbij zeker uitdagend. We zullen zeker de lucht in gaan maar wel op ‘gepaste’ wijze.” Hét adagium voor de komende jaren is volgens Dubbelman continuïteit houden. “We mogen in Zuidwest niet nóg een keer stilvallen. Daarom hebben we ook een partner voor de lange termijn gekozen; we moeten elkaar vast kunnen houden, ook in lastige tijden.” Met de gemeente inderdaad als belangrijke derde: “We weten dat de gemeente het lastig heeft qua capaciteit. Dat probleem is niet een-twee-drie opgelost. Daarom moeten we dicht bij elkaar blijven. Ook omdat we bijvoorbeeld nog niet weten hoe de stikstof-problematiek gaat uitpakken.”

Goede start maken

Dat er in Zuidwest nog veel moet en gaat gebeuren, kwam voor BPD-ontwikkelingsmanager Mirjam Nielsen niet als een verrassing. BPD werkt al jaren aan meerdere woningbouwprojecten in de stad en is daarom goed bekend met de lokale opgaven en de politieke agenda van de voorgaande en huidige coalitie. De gebiedsontwikkelaar woont zelf in Rijswijk, fietste regelmatig door het gebied en volgde de afgelopen jaren vanaf de zijlijn de discussies over de leefbaarheid ter plekke: “Je verdiept je als ontwikkelaar in het gebied. Welke betekenis heeft het in de stad? Wat moet er fysiek-ruimtelijk maar ook sociaaleconomisch gebeuren? En waarbij die domeinen bij voorkeur worden gekoppeld voor een echte impact.” In het voorjaar van 2021 werd BPD door Haag Wonen geselecteerd als partner om de vernieuwing samen op te pakken: “Van daaruit hebben we eerst de prioriteiten benoemd: waar gaan we beginnen? Dat werkt beter dan op allerlei plekken tegelijk te beginnen. Morgenstond kwam daaruit naar voren: de wijk verdient het om daar een goede start te maken.”

Dat Zuidwest 10.000 woningen toebedeeld heeft gekregen in het kader van de Haagse stedelijke verdichting, kan Nielsen begrijpen: “De vraag naar woningen is enorm. En Zuidwest heeft hier ook de mogelijkheden voor. De charme van een naoorlogs woongebied is de ruimere opzet. Daarin kunnen we bijbouwen maar een goede afweging tussen bebouwing, groen en voorzieningen is essentieel. Het gaat om de totale opgave: waarbij we steeds àlle ambities voor de wijk in het oog houden, niet alleen de opgave voor de ‘stenen’.”

Moerwijk, Den Haag door Fabio Bruna (bron: Flickr)

‘Moerwijk, Den Haag’ door Fabio Bruna (bron: Flickr) onder CC BY-SA 2.0, uitsnede van origineel


Dat de gemeente pas onlangs haar nieuwe Structuurvisie voor Den Haag Zuidwest (zie kader) kon presenteren, was voor Haag Wonen en BPD geen reden om te wachten. Nielsen: “De opgave is daar te acuut voor, we hebben geen moment te verliezen. Uiteraard hebben we wel geanticipeerd op de nieuwe gemeentelijke kaders maar we zijn toch alvast aan de slag gegaan met twee concrete deelplannen. De inzet daarbij is nadrukkelijk om met fysieke ingrepen de basis te leggen voor een inclusieve stad, waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Veel inwoners van Zuidwest hebben niet de wind mee; hoe kunnen we hen toegang geven tot een woon- en leefkwaliteit die mensen elders in Den Haag ook hebben?”

In gesprek met bewoners, welzijnsorganisaties, lokale ondernemers en onderwijsinstellingen komt het programma tot stand. “Ook voor de tussenfase waarin er nog ontwikkeld wordt; daarvoor proberen we bijvoorbeeld culturele activiteiten naar de wijk te krijgen.”

De ‘passende’ verdichting die Kirsten Dubbelman benoemde, herkent Mirjam Nielsen ook: “Van belang is hoe deze wijken zijn ontstaan. Om vervolgens te onderzoeken welke manieren van verdichting hierbij aansluiten. Samen met goede ontwerpers maken we de vertaalslag naar realistische en toekomstbestendige bouwplannen passend bij de behoeften van nu.” Waarbij ook nieuwe opgaven zoals duurzaamheid, ecologie en klimaatadaptief bouwen om de bocht komen: “Sommige ingrepen kunnen we daarvoor per plot treffen, andere opgaven zoals bijvoorbeeld hittestress of droogte vragen ook om maatregelen op een hoger schaalniveau, dus om een aanpak voor de hele buurt of wijk. Zo zie je bij zware regenval nu al veel plekken in het gebied met natte voetjes; daar moeten we secuur naar kijken.”

Plannen uitgesteld

Last but not least is het de vraag hoe de gemeente Den Haag aankijkt tegen het weer op gang komen van de vernieuwing. Martijn Balster (PvdA) is wethouder Volkshuisvesting, Welzijn én Zuidwest. Bekend met het gebied is hij zeker; als raadslid maakte hij al eens een voorstel voor de aanpak van de problemen in Moerwijk. Balster typeert Zuidwest als een mooi stuk van de stad, met veel trotse bewoners die er vaak al vanaf het begin wonen.

Dreven, Gaarden & Zichten door Staedion (bron: Staedion)

‘Dreven, Gaarden & Zichten’ door Staedion (bron: Staedion)


Hij memoreert dat er voor de financiële crisis van 2008 en later al een enorme vernieuwingsoperatie was ingezet: “Die vernieuwingsslag hebben we niet kunnen voltooien. Dat heeft te maken met de algemene kenmerken van die tijd en de problemen waar de corporaties mee te maken kregen, maar in het Haagse in het bijzonder de situatie waarin Vestia belandde. Veel bewoners hadden al te horen gekregen dat hun woning zou worden aangepakt maar daarop volgde een tijd waarin de plannen werden uitgesteld en er uiteindelijk helemaal niets meer gebeurde.”

Armste wijk

Dat in die tijd het Rijk stopte met de wijkaanpak hielp evenmin, zo geeft Balster aan. “Het was toen al heel hard nodig om Zuidwest aan te pakken, zeker als we teruggaan in het verleden. De woningen die destijds werden gebouwd, zijn de flexwoningen van nu. Het moest in no-time neergezet worden. Dat die woningen er 60, 70 jaar zouden staan, had toen niemand voor ogen. Maar ook los van het fysieke is er veel aan de hand. Waar een wijk als de Schilderswijk het op tal van indicatoren veel beter is gaan doen, heeft Moerwijk zich tot de armste wijk van Nederland ontwikkeld. Daarom gaan we niet alleen fysiek aan de slag maar proberen we met het Nationaal Programma Zuidwest ook de sociale kant op orde te brengen. We hebben de ambitie om op alle vlakken – gezondheid, onderwijs, veiligheid – naar het Haags gemiddelde te bewegen. We hebben dat uitgewerkt naar het perspectief voor de jeugd: hoe kan een kind in Zuidwest hetzelfde krijgen als elk ander kind in de stad?”

De neuzen gaan dezelfde richting op staan en zeker voor de bewoners is dat heel belangrijk
Martijn Balster, wethouder Volkshuisvesting

Waar in de afgelopen decennia ingezet werd op verdunning en de bouw van grondgebonden woningen, is nu het omgekeerde het geval. Volgens Balster biedt de wijk daar de mogelijkheden voor: “Maar bovenal proberen we te redeneren vanuit de wensen van de mensen in het gebied zelf. Met stip op één staat voor hen: kan ik terugkeren in mijn vertrouwde buurt? En kan dat betaalbaar? Met het programma dat we neerzetten, sluiten we daar nadrukkelijk bij aan.”

Kijkend naar de inzet van de corporaties, is Balster zeker niet ontevreden: “Ze zetten niet alleen in op het fysieke maar gaan ook volle bak mee in het Nationaal Programma. Zo maken ze verbindingen met andere domeinen, bijvoorbeeld: hoe kunnen we docenten via huisvesting binden aan Zuidwest? Zo kunnen we het lerarentekort proberen op te lossen. Die brede blik is heel erg prettig.” Balster signaleert ook bij marktpartijen een breed gevoelde maatschappelijke verantwoordelijkheid. “En ook breder in de stad zien we – mede aangejaagd door het Nationaal Programma – dat steeds meer mensen betrokkenheid bij Zuidwest gaan tonen. De neuzen gaan dezelfde richting op staan en zeker voor de bewoners is dat heel belangrijk. Daardoor ontstaat er nu ook nieuwe energie in het gebied, die bijvoorbeeld zichtbaar wordt in de Partnerraad van bewoners die aanschuift aan de beleidstafels in Zuidwest. Tot en met de buurtmoeders in Vrederust die de buurttuin runnen.” Participatie en ontmoeting zijn daarbij volgens de wethouder niet te veronachtzamen ‘zachte’ aspecten bij gebiedsontwikkeling. “Daar trekken we ook echt geld en capaciteit voor uit als gemeente, om dat verder te ontwikkelen.”

Conclusies

- De vernieuwing van Den Haag Zuidwest gaat duidelijk een nieuwe fase in. Er wordt weer meer gebiedsgericht gewerkt en er is sprake van een forse verdichting. Ook staan de neuzen van de partijen in het gebied dezelfde kant op, zoals blijkt uit het in 2021 afgesloten ‘Verbond van Zuidwest’.

- Sociaal-economisch is het stadsdeel nog steeds erg kwetsbaar, de vernieuwingspogingen van de afgelopen decennia hebben daar (nog) geen verandering in kunnen brengen.

- De woningcorporaties lijken eindelijk bevrijd van het juk-van-Blok en kunnen weer investeren in de gebieden waar zij bezit hebben.

- Van een overkoepelende en samenhangende ruimtelijke aanpak voor Zuidwest als geheel is geen sprake, althans niet door de investerende partijen. De gemeente zet de nieuwe Structuurvisie hier wel voor in, als kader.

- Het wordt spannend om te zien hoe de voorgenomen schaalvergroting/verdichting uitpakt in het gebied, hoe omwonenden hierop zullen reageren en of het lukt om aanverwante investeringen (zoals in mobiliteit/bereikbaarheid maar ook de sociale programma’s) tijdig en effectief mee aan te haken.

- De steun door het Rijk waarbij Zuidwest is opgenomen in het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid betekent een flinke steun in de rug. Essentieel wordt de vraag of het gaat lukken de fysieke vernieuwing daadwerkelijk te verbinden met de sociaal-maatschappelijke vraagstukken in het gebied.

Gemeente presenteert Structuurvisie Den Haag Zuidwest

Het College van BenW heeft op 18 april 2023 de ‘Structuurvisie Zuidwest 2040’ vastgesteld. Het vormt het kader voor de fysiek-ruimtelijke aanpak van het gebied waarin 6.500 verouderde woningen worden vervangen door nieuwbouw, 8.500 woningen worden gerenoveerd en 10.000 nieuwe worden toegevoegd. Daarnaast komen thema’s als voorzieningen, mobiliteit en werken aan bod. Op 8 juni wordt het plan behandeld in de gemeenteraad van Den Haag.

Den Haag Zuidwest intensief gevolgd door studenten

De vernieuwing van Den Haag Zuidwest vormt ook voor studenten interessant materiaal. Het gebied wordt onder meer door de TU Delft intensief gevolgd en is onder meer onderdeel van de managementgame in het derde jaar van de bachelor-opleiding Bouwkunde. Zo werden tijdens de eerste Dag van de Gebiedsontwikkeling allerlei ideeën gepresenteerd over verdichting en verduurzaming: “De meest uiteenlopende plannen passeren de revue: van het versterken van bestaande voorzieningen en de komst van nieuwe tramverbindingen, tot de aanleg van wetlands en waterwegen.” Verder heeft het Symbiotic Urban Movement-team (SUM) van de TU onderzoek gedaan in Zuidwest. Zij bekeken de mogelijkheden om de bestaande portiekplats op te toppen en te verduurzamen. Ook is enige tijd geleden de ‘Scriptiewerkplaats’ in het leven geroepen, op initiatief van de gemeente Den Haag. Dit is een onderwijsplatform waar diverse masterstudenten van Universiteit Leiden, TU Delft en Erasmus Rotterdam vanuit verschillende disciplines een scriptieonderzoek doen naar aanleiding van de geformuleerde praktijkgerichte uitdagingen door verschillende stakeholders in Den Haag Zuidwest.

Den Haag Zuidwest gaat de volgende fase van stedelijke vernieuwing in

Projectdetails

Projectnaam: Vernieuwing Den Haag Zuidwest

Gemeente: Den Haag

Essentie van de opgave: stedelijke vernieuwing

Type gebiedsontwikkeling: herstructurering

Omvang en programma: Sloop/nieuwbouw van 6.500 woningen, renovatie van 8.000 woningen, toevoeging van 10.000 woningen.

Bewoners, ondernemers, maatschappelijke partners en de overheid werken samen in de vernieuwingsoperatie. Doel van de samenwerking is dat de bewoners van Zuidwest over 20 jaar net zo goed wonen als andere inwoners van Den Haag. Dat meer bewoners werk hebben, kinderen betere onderwijskansen krijgen en het gemiddelde inkomen is gestegen. En dat bewoners van Zuidwest zich gezonder en veiliger voelen. En zich thuis voelen in hun wijk.

Alle projecten zijn onderdeel van een 20-jarig plan om Zuidwest te verbeteren: het Nationaal Programma Zuidwest. In dit plan worden verbeteringen van gezondheid, veiligheid, onderwijs, participatie, wonen en werk samen opgepakt. De bewoners zijn betrokken via de Partnerraad Zuidwest.

Startmoment: 2021

Betrokken partijen (risicodragend): Staedion, Haag Wonen, Hof Wonen, Heijmans, BPD

Samenwerkingsvorm: publiek-private samenwerking (in deelgebieden)


Cover: ‘Dreven, Gaarden & Zichten’ door Staedion (bron: Staedion)


Kees de Graaf door Sander van Wettum (bron: SKG)

Door Kees de Graaf

Eindredacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van secuur kwaliteit toevoegen

Deze week ging het op Gebiedsontwikkeling.nu over het toevoegen van kwaliteit. In het Rotterdamse Katendrecht, in het Brabantse watermolenlandschap en als missie van gebiedsontwikkelaars.

Weekoverzicht

29 februari 2024

Jan Fokkema door NEPROM (bron: NEPROM)

Jan Fokkema: “Ik denk dat we onze maatschappelijke verantwoordelijkheid heel duidelijk nemen”

Na bijna 25 jaar neemt Jan Fokkema deze week afscheid als directeur van de NEPROM. “Het zou goed zijn als we de publiek-private samenwerking in gebiedsontwikkeling weer meer opzoeken.”

Uitgelicht
Interview

29 februari 2024

Royal Miles door Richie Chan (bron: Shutterstock)

Wetenschappers: goed ontworpen winkelstraten vergroten welzijn van ouderen

Winkelstraten hebben de potentie om het welzijn van ouderen te bevorderen, alleen weten gebiedsontwikkelaars deze nog lang niet altijd te benutten. Dat stellen Britse wetenschappers in nieuw onderzoek.

Onderzoek

28 februari 2024