platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Drijvend bouwen komt moeizaam van de grond

Drijvend bouwen komt moeizaam van de grond

6 nov 2015 - In de Rijnhaven en de Maashaven stimuleert Rotterdam het bouwen op het water. Ondertussen worden de kades volgebouwd en oude hallen getransformeerd.

Hoewel de gemeente Rotterdam graag zou zien dat de Rijnhaven en Maashaven met drijvende bouwsels worden verrijkt, lijkt het verbouwen van bestaand industrieel erfgoed en nieuwbouw op vaste grond makkelijker tot stand te komen. Een pilot voor de Maashaven heeft nog weinig concreets opgeleverd en de aanbesteding voor de Rijnhaven mislukte eerder dit jaar. Ondertussen vordert de bouw van de nieuwste woontorens op de Wilhelminapier gestaag, heeft VolkerWessels het European China Center nieuw leven ingeblazen en start Heijmans binnenkort met de Fenixloodsen. Verderop neemt Henny van der Most de voormalige afvalverbrandingsoven onder handen. Hier komt een gigantisch speelparadijs.

Drijvend bouwen komt moeizaam van de grond - Afbeelding 1
Artist’s impression van de woontorens Seattle en Boston op de Kop van Zuid

Veel initiatieven

Plannen voor het uitgestrekte water in de Maasstad zijn er genoeg. Zo is er het initiatief voor een kleinschalige, drijvende ontwikkeling in de Maashaven van de Stichting Schreudersgroep (SSG), die ruimte biedt aan wonen, werken en recreatie. Deze organisatie is een paar jaar geleden door enkele Rotterdammers opgericht met het doel nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling te introduceren. De stichting is een privaatrechtelijke organisatie zonder vermogen, die bindende contracten aangaat om vraag en aanbod bij elkaar te brengen, resulterend in contractuele afspraken tussen eindgebruiker, Havenbedrijf en gemeente Rotterdam. Voorzitter is Jos van der Vegt, voormalig directeur van onder andere De Kuip en Ahoy (thans nog grootaandeelhouder en commissaris) en voorzitter van de Kamer van Koophandel Rotterdam. George Henkens, eigenaar van het Rotterdamse ingenieursbureau Aronsohn, is secretaris en Marcel Schipper, directeur VolkerWessels Vastgoed, is penningmeester. SSG wil ondernemers, kapitaalverschaffers en innovatieve partijen met expertise van drijvend en amfibisch bouwen bijeen brengen.
De pilot Maashavenstad moet zorgen voor werkgelegenheid voor de inwoners van Rotterdam-Zuid en bedrijvigheid in dit stadsdeel creëren. Omdat drijvend bouwen in fases kan worden uitgevoerd en infrastructurele voorzieningen kunnen meegroeien, zijn daarvoor volgens de stichting nauwelijks voorinvesteringen nodig. ‘In feite zijn die voor een belangrijk deel in de afgelopen decennia al gedaan ten behoeve van de havenactiviteiten en kan daar opnieuw van geprofiteerd worden’, zo valt te lezen in het beleidsplan van SSG. ‘Dat geldt overigens ook voor de randen van het Maashavenbassin. Dit biedt de mogelijkheid om zowel drijvende en amfibische oplossingen als voorzieningen op de kades in één samenhangende structuur te ontwikkelen.’
Concreet is er in de havens nog weinig zichtbaar, behalve de aloude rijnaken die er zijn aangemeerd en het drijvende paviljoen in de Rijnhaven dat dienst doet als expositieruimte voor de Rotterdamse klimaataanpak. De drie aan elkaar geschakelde doorzichtige bollen zijn in ieder geval een concreet resultaat van de gemeentelijke ambitie om klimaatbestendig te bouwen in buitendijkse gebieden.

Drijvend bouwen komt moeizaam van de grond - Afbeelding 2
Expositieruimte voor de Rotterdamse klimaataanpak in de Rijnhaven

Rijnhaven

Een nieuwe manier van integrale gebiedsontwikkeling. Dat was wat de gemeente Rotterdam voor ogen stond ze toen in 2013 besloot de ontwikkeling van de Rijnhaven aan te besteden. Een concessie moest het worden, marktpartijen moesten aantonen dat zij de 21 ha grote Rijnhaven konden ontwikkelen, exploiteren en beheren voor een periode van 30 jaar. Uiteindelijk dienden twee partijen een uitgewerkt voorstel in, nadat eerder zeven gegadigden een conceptvisie instuurden. Geen enkel voorstel voldeed echter aan de aanbestedingseisen van de gemeente. Een bankgarantie ontbrak, de partijen konden zich niet vinden in de financiële randvoorwaarden die de gemeente stelde of er werden voorwaarden gesteld aan de inschrijving.

Een nieuwe manier van integrale gebiedsontwikkeling. Dat stond de gemeente Rotterdam voor ogen.

Het havenbekken tussen de Wilheminapier en Katendrecht is een van de oudste havens op de zuidoever van de Nieuwe Maas en werd tussen 1887 en 1895 aangelegd. Oorspronkelijk bedoeld als winterstalling voor de rijnschepen, werd de Rijnhaven al snel gebruikt voor het lossen van goederen op de kade. Nadat de haven zijn overslagfunctie verloor, werd het een ligplaats voor binnenvaartschepen. Inmiddels zijn deze ligplaatsen verplaatst naar de drie keer zo grote Maashaven.
De Rijnhaven moet volgens de gemeente het ‘middelpunt worden van een fascinerende urbane ontwikkeling, een showcase van de Rotterdamse haven’. Bij de ontwikkeling van het gebied streeft Rotterdam naar een innovatieve aanpak. De Rijnhaven is de eerste en enige plek in Nederland waar private en publieke partijen de mogelijkheid krijgen om midden in de stad een plan op, in en aan het water te realiseren, zo stelde de toenmalige wethouder Hamid Karakus in zijn voorwoord in het bidbook voor de aanbesteding. Rotterdam zag in de concessie een ‘showcase van haventransformatie, klimaatadaptatie, watermanagement, materiaalkringlopen en CO2-neutrale ontwikkeling die een impuls geeft aan de circulaire economie’.
Ondanks het nog verre van optimale marktsentiment in 2013 was er veel belangstelling, getuige de aanvankelijke zeven inzendingen. ‘Het mislukken van de aanbesteding was door vele insiders echter al voorspeld’, schreef praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw eerder dit jaar in een van zijn columns. Hoewel de gemeente vooraf geen uitgewerkt plan op tafel legde, waren de inhoudelijke eisen in zijn optiek zwaar overtrokken. ‘Het moest allemaal superduurzaam en met veel drijvend bouwen. Het programma mocht bovendien niet concurreren met Central District.’ Wat ook niet meewerkte, was de eis dat de winnende partij meteen € 3 mln zou betalen als vergoeding voor het ambtelijk werk van de gemeente. De risico’s voor marktpartijen met weinig ervaring met drijvend bouwen waren gewoon te groot. De gemeente beraadt zich nu op een vervolgaanpak voor de ontwikkeling van de Rijnhaven.

‘Het mislukken van de aanbesteding was door vele insiders al voorspeld’, aldus Friso de Zeeuw

Nieuwbouw en transformatie

Op de kades rondom de twee havens gaat de transformatie van voormalige fabrieken havengebouwen en nieuwbouwprojecten ondertussen wel door. Op de Kop van Zuid zijn de woontorens Seattle en Boston in aanbouw, 220 appartementen en 1500 m² voor cultuur, winkels en horeca. Een combinatie van BPD en Synchroon is de ontwikkelaar, Stichting HAL Wonen (110 huurwoningen in Seattle) en Vesteda (48 huurwoningen in Boston) zijn de beleggers, de overige 62 appartementen worden aangeboden op de koopmarkt.
Het complex Philadephia–Havana, twee woontorens van in totaal 65.000 m² (360 appartementen) ligt nog op de tekentafel. De ontwikkelaar, eveneens BPD en Synchroon, is hard op zoek naar investeerders. Ook Chicago (hotel en retail) en kantoortoren Baltimore (een ontwikkeling van Provast) zijn in voorbereiding.
Aan de overzijde ondergaan de oude Fenixloodsen op Katendrecht een rigoureuze metamorfose. De voormalige havenopslagloodsen aan de Veerlaan hebben een lange en bijzondere historie als de restanten van de loods San Francisco van de Holland Amerika Lijn. Omstreeks 1900 behoorden ze tot de grootste havenloodsen van de wereld. Tijdens de Tweede Wereldoorlog werden ze gebombardeerd, maar een groot deel overleefde de aanslag. Een brand in 1947 verwoeste het middendeel van de loodsen.
De Fenix herrees opnieuw uit haar as en bestaat sindsdien uit twee loodsen: Fenixloods I en Fenixloods II, tegenwoordig gescheiden door het Fenixplein met Rijnhavenbrug. Beide loodsen zijn nog decennialang gebruikt voor havenopslag.
Nu verbouwt Heijmans de Fenixloodsen en bouwt 200 woningen bovenop de oude Fenixloods, een project van € 48 mln. Hogeschool voor de kunsten Codarts, het theater Walhalla, de Fenix Food Factory en circus Rotjeknor, die nu al tijdelijk gebruik maken van de ruimten, krijgen hier ook een definitieve plek. Ook komt er horeca en detailhandel.
Bijna alle woningen in Fenix I zijn verkocht en Heijmans start binnenkort met de bouw.

Drijvend bouwen komt moeizaam van de grond - Afbeelding 3
Rigoureuze metamorfose van de Fenixloodsen. http://gebiedsontwikkeling.nu/workspace/uploads/drijvend-bouwen_in-tekst-3-gro-563dbd64b86bf.png

VolkerWessels heeft ondertussen de plannen voor het aangrenzende European China Center nieuw leven ingeblazen. De woningen in het westelijke gebouw, The View genaamd, gaan binnenkort in de verkoop. In dit deel komen 110 appartementen. De bouw van de eerste fase van het 100.000 m² grote ECC startte in 2010. VolkerWessels Vastgoed bouwt het samen met Shanghai Construction Group. De eerste fase omvat het woongebouw en een commercieel deel. De bouw viel in 2012 echter stil, omdat een financier zich terugtrok en de benodigde vergunningen uitbleven. Uiteindelijk moet aan de Maashaven op een ondergrondse parkeergarage een gemengd programma verrijzen met kantoren, appartementen, een hotel, restaurants, een supermarkt, Chinese specialiteitenwinkels en congres- en evenementenfaciliteiten.
Een paar kilometer verderop aan Maashaven wordt de voormalige afvalverbrandingsoven van AVR aan de Brielselaan verbouwd tot een speelparadijs voor kinderen. Dit is een project van de bekende ondernemer Henny van der Most, die eerder ook de kerncentrale Kalkar in Duitsland ombouwde tot familiepark en een voormalig ziekenhuis in Almelo tot hotel en uitgaangscentrum (Preston Palace). In de grote hal, de zogeheten ‘kathedraal’, komt een 500 meter lange glijbaan. Verder heeft Van der Most onder andere de Shuffle Loop, de Breakdance en de Evolution, een enorm rondzwiepend reuzenrad, bedacht voor zijn nieuwste attractie. Hij mikt op 150.000–200.000 bezoekers per jaar en investeert € 10–15 mln.

Foto bovenaan: Drijvende ontwikkeling in de Maashaven van de Stichting Schreudersgroep (Architecten van Mourik)

Auteur

Ronald de Blauw

Journalist, PropertyNL

Bekijk alle artikelen