Masterplan als oplossing voor gebiedsontwikkeling én versnipperd grondbezit

De Princenhof is een bedrijventerrein in Leusden, vlakbij de A28 én nabij een prachtig park dat nu verstopt ligt achter veelal leegstaande kantoren. Die structurele leegstand zorgde ervoor dat de leefbaarheid en kwaliteit van het bedrijventerrein achteruitging. Die ontwikkeling was de aanleiding voor de gemeente Leusden om in actie te komen. Zij formeerde een transformatievisie. Kort samengevat: goed functionerende kantoorpanden kunnen gewoon blijven staan, maar woningbouw moet nieuw leven in de wijk blazen.

Alleen is er één praktisch probleem. De gemeente heeft geen eigen grond in de wijk, behalve de openbare ruimte en het park. En volgens de transformatievisie moeten hier grondgebonden woningen komen met een bijzondere hofjestypologie: kleine kavels omringd door veel openbaar groen. Het park moet volgens de bedenkers de wijk ‘ingetrokken’ worden. Dat betekent wel dat de overgang van privé naar openbaar een ontwerpopgave is en dat maakt samenhang in de erfafscheidingen noodzakelijk. Collectief parkeren gebeurt zoveel mogelijk in parkeerhofjes.

Samen optrekken

Tijdens de programmabijeenkomst lichtte de gemeente de te volgen strategie toe. Leusden wil initiatieven faciliteren in Princenhof en per perceel bestemmingsplanwijzigingen doorvoeren. “We gaan uit van een uitnodigingsplanologie”, vertelt Marlies Chang, gemeentelijk projectleider gebiedsontwikkeling. “Dus we hebben geen eindbeeld en ook de planning staat niet vast. Ontwikkelen mag, het moet niet. De eigenaar hoeft dus niks te doen als er geen haalbare businesscase ligt en kan gewoon blijven zitten.”

Wel hoopt de gemeente dat grondeigenaren aankloppen met transformatieplannen. Chang: “We gaan graag het gesprek aan en dan trekken we samen op. Zij hebben de regie, wij zijn kaderstellend, toetsend en faciliterend. Initiatiefnemers moeten wel het openbaar gebied op hun perceel inrichten. Zij betalen een exploitatiebijdrage van 3% van de vrij-op-naamwaarde van de woningen. Dat komt in een soort gebiedsfonds en daaruit betalen we onze plankosten en de inrichting van de openbare ruimte op Princenhof.”

Nog niets definitief

De gemeente bepaalt waarvoor het geld uit het gebiedsfonds wordt gebruikt. “Dat is belangrijk, want je wilt voorkomen dat het allemaal kleine ontwikkelingen worden die niks met elkaar te maken hebben”, zegt Chang. “Met het masterplan proberen we dat op te lossen door samenhang in de openbare ruimte te creëren. De transformatievisie stelt vooral kaders op hoofdlijnen en is voor de openbare ruimte gedetailleerd uitgewerkt in een masterplan. Zo zijn we meteen een betere gesprekspartner voor wie hier wil ontwikkelen. Past wat jij wilt bij onze openbare ruimte? Bovendien helpt het ons prioriteiten stellen binnen ons masterplan. Wanneer pakken we wat aan? Wat is nu belangrijk?”

Inmiddels is de gemeente al met een aantal eigenaren in gesprek over sloop en nieuwbouw. De vraag is nu nog of ontwikkelaars ook voldoende variatie in het woningprogramma willen brengen. Een overweging is om een beeldkwaliteitsplan voor de wijk te maken, en niet op plot. In de overeenkomsten moeten 'sowieso' afspraken komen over de aansluiting op de openbare ruimte. Wel overweegt de gemeente nog specifieker te kijken naar de woningtypologie en naar de stedenbouwkundige opzet. “Daarover moeten we het gesprek nog aangaan.”

Schets van Princenhof mét groen in de openbare ruimte, subtiele overgang naar privégroen, oriëntatie en entrées gericht op park, goede ontsluiting en parkeerhofjes,  Gemeente Leusden. 

Cover: Gemeente Leusden