Een publiek ontwikkelbedrijf is het onderzoeken waard

Een publiek ontwikkelbedrijf zou in de Nederlandse steden op verschillende terreinen en op meerdere schaalniveaus een meerwaarde kunnen hebben. In het aankopen, verduurzamen en betaalbaar beschikbaar stellen van individuele panden bijvoorbeeld, maar ook in het aanjagen van complete gebiedsontwikkelingen. Een publiek ontwikkelbedrijf zou daarbij de situatie kunnen doorbreken dat het vastgoed in de stad voornamelijk in handen is van particuliere beleggers die uiteindelijk profiteren van de waardecreatie die juist door de hurende ondernemers wordt gegenereerd met hun concepten – maar die daar zelf dus niets van terugzien. Hoe kan de (toenemende) waarde behouden blijven voor het pand en de uiteenlopende stedelijke doelgroepen die daar gebruik van maken?

Een voorbeeld dat op Gebiedsontwikkeling.nu de revue passeerde van een meer publiek gestuurde aanpak was de transformatie van de Antwerpse kades, waarin het autonome vastgoedbedrijf van de stad (AG Vespa) een belangrijke rol vervult. Ook in verschillende andere Belgische steden zijn dergelijke, aan de lokale overheid gelieerde bedrijven actief. Daarbij vaak samenwerkend met plaatselijke bouwmeesters als Christian Rapp en Kristiaan Borret en gebruikmakend van instrumenten als de ‘Open Oproep’.

Kansen voor Groningen

In Groningen houden ze wel van een experimentje en het is dan ook niet verwonderlijk dat delokale talkshow W&T, gepresenteerd door Wilbert van de Kamp en Thereza Langeler, onlangs inzoomde op de kansen van een dergelijk publieke ontwikkelbedrijf. “Een publiek ontwikkelbedrijf zou als intermediair heel goed werk kunnen doen,” zo afficheerde GRAS het onderwerp vooraf. De bewijsvoering daarvoor bleek nog maar eens haarfijn uit een gesprek tijdens de talkshow van Van de Kamp en Langeler met Sofie van Ginderachter, manager gebiedsontwikkeling bij sogent, het Gentse stadsontwikkelingsbedrijf. Zij gaf aan dat het hier om een zelfstandige rechtspersoon gaat, die daarmee ook overeenkomsten met marktpartijen kan sluiten en bijvoorbeeld gezamenlijke grondbanken mag oprichten. Ook kan men gemakkelijk(er) geld aantrekken voor de financiering van projecten.

Tegelijkertijd is sogent wel uitvoerder van gemeentelijk beleid en ook in de aansturing vormt de onderneming een afspiegeling van de Gentse gemeenteraad. Voorzitter van de Raad van Bestuur is de schepen stadsontwikkeling, vergelijkbaar met een Nederlandse wethouder. “Projecten ontstaan omdat we zelf kansen zien maar ook omdat partijen met ideeën naar ons toekomen.” Belangrijk voor het succes van sogent is verder, aldus Van Ginderachter, de intensieve samenwerking met de stadsbouwmeester en de stedelijke diensten. Vanuit Nederland wordt er overigens nog niet heel veel om informatie over de aanpak gevraagd, “Groningen is de enige die meer wil weten en zich bij ons heeft gemeld.”

De vier gasten die lijfelijk aanschoven bij de talkshow zagen zonder uitzondering kansen voor een dergelijke formule in Groningen, te beginnen met Piet Mulder, manager Humanitas Groningen, die met zijn organisatie is gevestigd in een karakteristiek pand aan het Akerkhof in de binnenstad. Vanuit dit dubbele pand worden kwetsbare groepen in de stad ondersteund. Mulder zou het gebouw (een voormalig klooster) het liefst in de oude luister herstellen en verduurzamen, maar de eigenaar is daartoe niet in staat. Er is geen geld en geen expertise, aldus Mulder. Een publieke partij die dit zou kunnen oppakken, de huurprijs beheersbaar kan houden en ervoor kan zorgen Humanitas op deze goed bereikbare plek kan blijven, is in zijn visie zeer welkom.

Eenzelfde geluid klinkt aan de kant van ondernemer Emiel Driesten, die onder meer de Koffiestation-formule lanceerde in de Groningse binnenstad. Daarbij wordt samengewerkt met de plaatselijke boekhandel Riemer. Recent kwam daar de aankoop van de Zuurstoffabriek bij, een pand aan de noordkant van de stad dat industrieel in gebruik was en door de provincie Groningen aan de markt werd aangeboden met een tender. Driesten rekende niet eens op de aankoop: “We gingen bieden met het idee van: dan spelen we onszelf in ieder geval in de kijker gespeeld. Straks komt er misschien een pand vrij waarvan de overheden dan denkt: ‘Dat zijn serieuze partijen, misschien moeten ze daar eens aan denken.’ En dan maken we meer kans.” Maar in dit geval bleken de ondernemers, geholpen door bereidwillige particuliere beleggers, met kerst 2024 ineens de eigenaren van het 1.400 m2 grote pand. Geholpen met een bouwdepot van Roemte, de stichting die in Groningen en omgeving initiatieven helpt met de financiering, kan de verbouwing beginnen. Inzet is de herontwikkeling tot koffiebranderij, bakkerij en broedplaats.

Reanimeren

Volgens talkshow-deelnemer en planeconoom David Inden (Estheticon) is het ontwikkelen vanuit een publieke onderneming een kunstje dat we in Nederland en ook in Groningen eerder al wel beheersten. Hij wijst specifiek op de ‘Stichting Industrie en Handelsgebouwen’ die enkele decennia geleden in de stad nog goed werk en bijvoorbeeld de Puddingfabriek en de Mediacentrale (her)ontwikkelde. Inden: “De overheid nam daarmee ‘onverzekerbare risico’s in het belang van allen’ voor haar rekening. Maar inmiddels zijn overheden risicomijdend geworden en is dat vak van publiek ondernemen verloren gegaan. Je zou het naar mijn idee prima kunnen reanimeren. Dan moet je alleen wel voorkomen dat op enig moment een cash-out plaatsvindt en het geld wegvloeit.” Hoewel deze stichting nog bestaat, werden de genoemde panden verkocht aan ontwikkelaar TCN (die inmiddels wel ter ziele is gegaan).

BPD Gebiedsontwikkeling-ontwikkelingsmanager Pier Reitsma, wees erop dat in het verleden woningcorporaties zich met maatschappelijke initiatieven in de stad bezighielden en daar huisvesting voor ontwikkelden. “Die zijn echter teruggezet naar hun kerntaken en daarmee hebben we het kind met het badwater weggegooid.” Het opheffen van de gemeentelijke woningbedrijven heeft hier evenmin veel aan bijgedragen. En ook al heeft een gemeente ook wel andere instrumenten in huis om betaalbare ruimtes te realiseren, dan nog kan een publiek ontwikkelbedrijf een goede aanvulling betekenen, zijn insziens. “Het gaat om die ruimtevragers die nu tussen wal en schip vallen.” Inden viel hem daarin bij: “Denk aan een onderneming die gemeenschappelijke belangen voor de stad nastreeft, met een lange termijnbeleid kan werken en die enigszins los staat van de gemeentelijke kortademigheid en de politieke wisselingen die daar elke vier jaar plaatsvinden.” Aansluitend bij de heldere lessen uit België kan ook Groningen hier dus zeker werk van maken, zo luidde de afsluitende aanbeveling aan de Groninger gemeenteraad.