Eindrapport huizenprijzen 'Kosten Koper'

10 april 2013

3 minuten

Onderzoek Huizenprijzen zijn de laatste jaren regelmatig onderwerp van publiek debat. Of het nu in de wetenschap, de politiek of op verjaardagsfeestjes is, het onderwerp leidt tot veel beroering. Dit is niet zo vreemd als de prijsontwikkeling in de afgelopen decennia tegen het licht wordt gehouden.

Een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen

Na drie decennia van onafgebroken stijging van de huizenprijzen (tussen 1995 en 2008 zelfs met circa 250%) is vanaf 2008 een gestage prijsdaling ingezet (circa 18% op het moment van schrijven).1 Deze prijsontwikkelingen hebben grote gevolgen. De Nederlandse hypotheekschuld is sterk opgelopen, circa 1 miljoen huishoudens met een hypotheek staan begin 2013 «onder water», dat wil zeggen heeft een potentiële restschuld.2 De vraag naar woningen lijkt te zijn verdampt: veel potentiële kopers «wachten het nog even af». Dit terwijl de demografische prognoses juist laten zien dat het aantal huishoudens dat een huis wil kopen in de toekomst verder toeneemt en het aanbod steeds verder achterblijft bij de intrinsieke vraag.

Jarenlang (ongeveer een generatie) was de koopwoning een prachtige investering voor een groeiende groep mensen. Verhuizen naar een koopwoning of een grotere koopwoning rendeerde, de term wooncarrière ontstond. Het aandeel koopwoningen en kopers nam fors toe, er werd veel geïnvesteerd in grotere woningen of het verbouwen van woningen en de markt kende flinke doorstroming. De hypotheekverstrekking leek zo goed als eindeloos. Mensen die nu willen verhuizen maar een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun huis hebben een probleem. Er zijn echter ook mensen die nu verkopen en genoegen moeten nemen met minder overwaarde dan waarop gerekend was.

De woningmarkt is een bijzonder complexe markt. Veel partijen spelen een rol bij de kostenontwikkeling en prijsvorming, er zijn verschillende (soms tegengestelde) prikkels en veel verschillende overheidsdoelstellingen en -interventies. Zowel wetenschappelijke als maatschappelijke discussies gaan vaak over deelaspecten. Dat is niet verwonderlijk met het oog op de complexiteit. Tegelijkertijd vertroebelt dit het zicht op de lange termijn en bemoeilijkt dit een integrale afweging voor verstandig, integraal woningmarktbeleid.

De tijdelijke commissie Huizenprijzen heeft zich ten doel gesteld in totaliteit te analyseren hoe kosten en prijzen van huizen de afgelopen twee decennia tot stand zijn gekomen en hoe ze zich hebben ontwikkeld. Dit met de nodige afstand van actuele politieke discussies over hervormingen op de woningmarkt, zoals in het regeerakkoord en in het woonakkoord.

Doel is om met de kennis van het verleden, lessen te leren voor de toekomst. Niet door blind te staren op een deelaspect, maar door grondig te kijken naar het geheel aan factoren en actoren, met als resultaat een richting voor toekomstig beleid.

Zie voor de volledige publicatie: