Onderzoek De Nederlandse gebiedsontwikkelingspraktijk verkeert in een transitiefase. Academici en professionals pleiten voor alternatieve (financiële) aanpakken, zoals het veelbelovende verdienmodel ‘gebiedsfonds’. Desondanks is er bijzonder weinig kennis beschikbaar over dit fenomeen in het vakgebied. In de afstudeerscriptie ‘Urban Development Trust: Possibilities & limitations for Dutch Urban Area Development’ zijn de kenmerken van een Engels gebiedsfonds onderzocht en beoordeeld op hun toepasbaarheid voor de Nederlandse praktijk. De scriptie is geschreven ter afronding van de master Real Estate & Housing aan de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Belangrijkste conclusie is dat het ‘gebiedsfonds’ zoals gekarakteriseerd door de Nederlandse pleitbezorgers een mythe blijkt te zijn: private partijen en overheden zullen niet snel gezamenlijk in een gebiedsfonds participeren.
Fondsen zijn verdienmodellen, omdat het instrumenten zijn die gebruikt worden om activa te bundelen en te beheren vanuit een collectief oogpunt, meestal voor bellegingsdoeleinden. Pleitbezorgers zien het gebiedsfonds als alternatief financieringsinstrument voor de Nederlandse gebiedsontwikkeling, omdat het kapitaal verzamelt uit verschillende bronnen in ruil voor aandeelhouderschap en medezeggenschap. Deze verwachtingen sluiten aan bij de integrale Nederlandse denkwijze, omdat de gehele ontwikkeling van het gebied plus opstal en beheer kan worden ondergebracht in een fonds.
Gebiedsfonds
Een verdienmodel waarin verschillende type investeerders (overheden, private partijen en maatschappelijke partijen) hun middelen bundelen, om een korte- en langetermijnfinanciering te faciliteren met als primair gemeenschappelijk doel het integraal ontwikkelen en beheren van een gebied.
Een gebiedsfonds is een onderdeel van een businessmodel voor de gebiedsontwikkeling, en bepaalt in dit geval hoe de financiën worden georganiseerd voor een gebiedsontwikkelingsproject. In Nederland worden al fondsen gebruikt, zowel op object- als gebiedsniveau en met of zonder winstoogmerk. Een amortisatiefonds lijkt het meest op een gebiedsfonds, omdat de aandeelhouders eenmalig het fonds financieren om een collectief einddoel te realiseren, duidend op een project. Er zijn echter twee belangrijke verschillen tussen deze bestaande fondsen op gebiedsniveau en het gebiedsfonds zoals hierboven gedefinieerd: (1) het fonds is opgericht om te kunnen investeren in de exploitatiefase van één reeds ontwikkeld project, (2) ofwel om te investeren in meer dan één project ongeacht de ontwikkelingsfase. Deze verschillen en de potentie van het gebiedsfonds vormen de aanleiding om de Engelse praktijk van gebiedsfondsen te onderzoeken. Van alle pleitverzorgers geeft namelijk alleen Peek (2012) een succesvol praktijkvoorbeeld: het Chiswick Park-project in Londen.
Chiswick Park
Chiswick Park is meervoudig bekroond zowel in eigen land als internationaal en is gebruikt als pilot casestudy. Het gebiedsontwikkelingsproject is een initiatief van een hoofdinvesteerder, ontwikkelaar/opdrachtgever en vermogensbeheerder voor de ontwikkeling van een gemengd gebied met diverse voorzieningen. Hoofdzakelijk bestaat het gebied uit flexibele ruime kantoorgebouwen met een aantrekkelijk en doordacht parklandschap. De sleutel tot succes is het vraaggestuurde, integrale en full-service concept gericht op een optimale balans tussen werk en leven. Het idee was simpel: bied geen product aan maar een volledige set aan diensten die inspelen op de behoeften van de eindgebruikers. Voor de conceptontwikkeling en –exploitatie is het gebiedsbeheerbedrijf ‘Enjoy-Work’ opgezet. Om deze ‘waardeproposities’ vanaf moment één aan te bieden was het cruciaal om in de eerste ontwikkelfase het complete park, 3 gebouwen en diverse voorzieningen te ontwikkelen en tevens de Enjoy-Work-diensten te verstrekken. Daarnaast wilde de initiatiefnemers alle ontwikkelfasen opeenvolgend uitvoeren (organische groei) zodat de vooropgezette normen en integrale langetermijndoelstellingen waargemaakt konden worden. Om deze ontwikkelaanpak ook haalbaar te maken diende er extra kapitaal verworven te worden. Daarom hebben de initiatiefnemers ervoor gekozen om een fonds op te zetten.
Structuur & rolverdeling 'Chiswick Park Property Unit Trust' (klik voor groot)
Kenmerken gebiedsfonds
Een gebiedsfonds:
- Organiseert de financiën en bundelt alle activa, voor de hele ontwikkelingscyclus van een project;
- Kan een vehikel zijn voor het inzamelen van grote hoeveelheden kapitaal en/of voor het bolwerken van geplande of onvoorziene herfinancieringen;
- Bestaat uit investeerders, het fondsmanagement, een raad van bestuur/toezicht en (sub)dienstverleners;
- Geeft investeerders een wederzijds belang in verhouding tot het aandeelhouderschap (bijv. het dragen van risico’s of het delen van kosten en opbrengsten);
- Kent een fondsmanagement dat bestaat uit een fonds-, vermogens- en gebieds-/vastgoedbeheerder die in het belang van de investeerders samen verantwoordelijk zijn voor de exploitatie en het beheer van het hele project;
- Het fondsmanagement kan in naam van de investeerders afzonderlijk fondsactiva verkopen zonder daarmee de controle over de uitvoer en het beheer van het gebied te verliezen;
- Heeft een raad van bestuur die eindverantwoordelijke is in naam van de investeerders en toezicht houdt op het gevoerde beleid en de (dagelijkse) fondsactiviteiten van het fondsmanagement;
- Heeft een ontwikkelaar die de opdrachtgever van het project is in het belang van de investeerders. Deze staat onder toezicht en heeft een contractuele relatie met de fondsbeheerder;
- Heeft overige dienstverleners die worden aanbesteed door de opdrachtgever, zoals de architect.
Voorbeeld structuur gebiedsfonds & relatie rolverdeling (klik voor groot)
De potentie & de grenzen van het gebiedsfonds
Er is een breed spectrum van mogelijkheden waarop fondsen gestructureerd kunnen worden. Dit stelt initiatiefnemers in de gelegenheid om een bijna op maat gemaakte structuur te kiezen die het best bij de eisen van de investeerders past, zoals liquiditeit en belastingtechnische overwegingen. Voor het fondsmanagement bijvoorbeeld heeft het realiseren van de wensen en behoeften van de investeerders de hoogste prioriteit. Er is wel een dialoog mogelijk tussen onder meer de eindgebruikers en het fondsmanagement. Ook kan er invloed van onderaf worden uitgeoefend, bijvoorbeeld door de architect via de ontwikkelaar. Desalniettemin zal het beleid altijd door het fondsmanagement namens de investeerders ten uitvoer gebracht worden en daarom gedurende de looptijd van het fonds een uniform karakter hebben. Ook de taken van een on-site gebieds-/vastgoedbeheerder zijn waardevol gebleken. Deze is verantwoordelijk voor alle activa en blijft verantwoordelijk ongeacht de eventuele losse verkoop van fondsactiva. Gestelde beleidsnormen kunnen beter gehandhaafd worden als investeerders een percentage van de activa bezitten met een algemeen beheer, dan wanneer ze een tastbaar deel van de activa bezitten. Dit leidt namelijk automatisch tot een gefragmenteerd beheer, omdat een investeerder meer waarde hecht aan haar eigen bezittingen.
Voorwaarden toepassing gebiedsfonds
Doel van investeerders is om rendement en inkomen te realiseren tegen een zo laag mogelijk risico. Daarom zoeken zij naar controle en betrokkenheid om het uniform afgestemde beleid en de wederzijdse belangen veilig te stellen. Gelijkgestemdheid tussen mede-investeerders en de fondsbeheerder is daarom een randvoorwaarde. De investerings- ofwel ontwikkelfilosofie dient niet alleen bij de oprichting hetzelfde te zijn, maar gedurende de gehele looptijd. Daarbij doen overheden er verstandig aan om niet de rol van investeerder uit te oefenen, omdat dit kan leiden tot belangenverstrengeling. Als investeerder dient een overheid namelijk twee ambivalente belangen tegelijkertijd na te streven, namelijk publieke en commerciële. Daarnaast nemen maatschappelijke partijen of particulieren hoogstwaarschijnlijk geen belang in een gebiedsfonds vanwege de lange looptijd en vele risico’s.
Ook de bijbehorende ‘fondshiërarchie’, oftewel een duidelijke rolverdeling voor de ontwikkeling en het beheer van het hele gebied is een functionele voorwaarde. Er dient een totaalplan voor alle procesfasen te zijn. Dit voorkomt split incentives; het fenomeen dat het profijt van investeringen bij een ander komt te liggen dan de investeerder. De aandeelhouders dienen deze visie te delen om de beleidsnormen uit te voeren en te handhaven. De kapitaalverstrekkers en de ontwikkelaar dienen goed samen te werken en te accepteren dat de inkomsten en het rendement op korte termijn minder aantrekkelijk zullen zijn dan op de lange termijn. Een gefaseerde ontwikkeling helpt om de kosten beter te spreiden en de waarde van fondsactiva te laten toenemen in de tijd. De ontwikkelaar heeft de verantwoordelijkheid als opdrachtgever en dient over de draagkracht te beschikken om zich te committeren aan de gehele ontwikkelcyclus van een gebiedsontwikkelingsproject.
Tot slot kunnen de exploitatiekosten verlaagd worden door het gehele gebied – op basis van schaal- en synergievoordelen – efficiënter te ontwikkelen en te beheren middels een gebiedsfonds. Ook kan er bezuinigd worden op de transactiekosten van verschillende procesfasen, maar deze besparingen wegen nooit op tegen de vergoedingen die het fondsmanagement ontvangt. Een gebiedsfonds is dus een relatief duur verdienmodel.
Conclusie
Kunnen in een gebiedsfonds nu verschillende typen partijen middelen bundelen om daarmee financiering voor integrale vraaggestuurde gebiedsontwikkelingen te garanderen? Theoretisch ja; overheden en maatschappelijke partijen zijn net als private partijen bevoegd om te investeren in een gebiedsfonds. Echter zullen deze drie intrinsiek verschillende type stakeholders niet snel samen succesvol participeren in een gebiedsfonds. Investeerders gaan alleen in zee met gelijkgestemde investeerders om zo hun belangen te maximaliseren bij de ontwikkeling van het gebied. Publieke belangen moeten daarom uitgebreider en vooraf onderhandeld worden door gebruik te maken van ruimtelijke ordeningsinstrumenten, zoals het al dan niet verlenen van een bouwvergunning. Ontvlecht de rol van private, publieke en maatschappelijke partijen bij een gebiedsfonds. Ga als gemeente op zoek naar de mogelijkheden om voorafgaand aan de fondsvorming publieke eisen uit te onderhandelen die bijdragen aan de waardecreatie van het gebied. Alleen op deze manier kan het gebiedsfonds een haalbaar alternatief financieringsinstrument zijn voor Nederlandse gebiedsontwikkelingsprojecten.
Hoofdbeeld: Chiswick Park, Londen. Bron: http://www.enjoy-work.com
Zie ook:
Cover: ‘2014.04.11_Gebiedsfonds geen panacee voor Nederlandse gebiedsontwikkeling_660’
