platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Gebiedsontwikkeling is toe aan ontslakkingskuur: sneller, goedkoper en flexibeler acteren

Gebiedsontwikkeling is toe aan ontslakkingskuur: sneller, goedkoper en flexibeler acteren

15 mrt 2013 - De huidige crisis is verre van een zegen. Ze biedt echter wel ruimte voor een andere aanpak, aldus hoogleraar Friso de Zeeuw, die gisteren sprak op het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling. Het is tijd om te ‘ontslakken’, om aantrekkelijker te worden voor private investeerders. Dat lukt alleen als investeerders van hun kant oog hebben voor de publieke belangen, zich transparant opstellen en financiële risico’s die zij kunnen beheersen ook daadwerkelijk voor hun rekening nemen.

Bij het zoeken naar nieuw perspectief heeft het weinig zin het rijksbeleid (Rutte-II) te becommentariëren, vindt De Zeeuw. Het is beter goed te kijken naar waar dingen gebeuren, die in kaart te brengen en ervan te leren. Een staaltje van nieuw elan ziet De Zeeuw in gebiedsontwikkeling Peize in Drenthe. Hierbij is 7.000 ha aan groen en blauw (waterberging) herverkaveld en opnieuw ingericht. “En dat in een turbotempo van 5 jaar en primair op vrijwillige basis.” Voor de praktijkhoogleraar, tevens directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling, gaat hiervan een hoopvol signaal uit naar stedelijke herverkaveling. Hiervan lopen in Nederland momenteel een aantal proefprojecten.

Gebiedsontwikkeling is toe aan ontslakkingskuur: sneller, goedkoper en flexibeler acteren - Afbeelding 1

De Zeeuw is uitgesproken tegenstander van ‘oude’ gebiedsontwikkeling aan de hand van logge en dichtgetimmerde masterplannen. Hij pleit voor “lange lijnen en de kleine korrel”: plannen waarbij de stip aan de horizon duidelijk is maar de weg daarnaar toe niet vastligt. Het masterplan-nieuwe-stijl heeft een verleidelijk verhaal als basis, met de focus op de kernkwaliteiten van het gebied. Fysieke structuurelementen worden vastgelegd. Via een procesaanpak komt veel meer ruimte voor marktgerichte en gefaseerde invullingen. Voorbeelden van ontwikkelingen ‘nieuwe stijl’ zijn onder andere Spoorzone Delft (‘stedenbouwkundig masterplan-nieuw-stijl’), Waalfront Nijmegen (‘masterplan 1.2’), Laakhaven-West Den Haag (‘stedenbouwkundig raamwerk’) en Stadshavens Rotterdam (‘dashboard’).

Het binnenkort te verschijnen rapport ‘Ontslakken’ (voortkomend uit de Actieagenda Bouw) geeft ‘30 wenken’ voor sneller, goedkoper en flexibeler acteren in gebiedsontwikkeling. De Zeeuw is voorzitter van het actieteam dat het turbo-onderzoek heeft gedaan en de aanbevelingen heeft opgesteld. Hij bepleit een einde aan de hardnekkige praktijk van “stapeling van lokale en sectorale ambities”. “De meeste voorstellen komen van de vier gemeenten zelf die in ons team deelnemen. Neem de aanpak van de gemeente Eindhoven. Daar heeft wethouder Mary Fiers de discussie met de gemeenteraad gestart over dit thema. En juist zo’n wethouder struikelt dan over de verplaatsing van een woonwagen; bizar.” Voorop staan niet de regels zelf maar vooral houding, gedrag en werkwijze van de bestuurders en ambtenaren aan de knoppen. Die kunnen niet meer alles van tevoren tegelijk regelen – parkeren, gedetailleerd bestemmingsplan, groen, water, stedenbouw, welstand, brandveiligheid, hinderreductie, archeologie. Bovendien maken ze het private investeerders veel te moeilijk. Ontslakken leidt ertoe dat “de hoepel waardoor de investeerder moet springen wordt vergroot”.

Gebiedsontwikkeling is toe aan ontslakkingskuur: sneller, goedkoper en flexibeler acteren - Afbeelding 2

Een voorbeeld hiervan levert het gebied Waalhaven (onderdeel Stadshavens) in Rotterdam, een samenwerking van Havenbedrijf Rotterdam en Gemeente Rotterdam. Jeroen Steens, hoofd Port Development, betoogde dat het Havenbedrijf niet kiest voor een volledige herontwikkeling van het oude havengebied, waar nog veel kleine bedrijvigheid is gevestigd naast enkele grote bedrijven als Boskalis (Smit) en Imtech. In plaats daarvan wordt heel bewust geïnvesteerd in het opknappen van de buitenruimte en het gericht opruimen van rotte plekken: uitkopen van verwaarloosde en/of criminele panden. Met het profiel ‘Port Valley’ worden in de Waalhaven nieuwe bedrijven gelokt. In de oude stadshavens kan Rotterdam binnenstedelijk wonen realiseren. Steens waarschuwt voor een onverwachte tegenvaller: de lage tolerantie van bewoners voor hinder van bedrijvigheid. Op Katendrecht maakte een klein deel van de nieuwe bewoners met succes bezwaar bij de politiek tegen het aanmeren van zeeschepen aan de kade. Ze hadden last van ratelende ankerkettingen en het gezoem van generatoren. Ook in voorbeeldstad Hamburg heeft men in de herontwikkelde havengebieden veel te stellen met een lage hindertolerantie, aldus Steens. Volgens De Zeeuw moeten we deze ontwikkeling ombuigen omdat anders bedrijven die zich in woon-werkgebieden willen vestigen kopschuw worden gemaakt met hinderproblematiek. “We kunnen niet langer tolereren dat een kleine groep burgers die zich gedraagt als prinses op de erwt, feitelijk de dienst uitmaakt. Zij frustreren ontwikkelingen die de meeste mensen op prijs stellen. Dit debat hoort ook bij ontslakken.”