Gebiedsontwikkeling met toekomst

Althans, zo lijkt het. In tijden van recessie is het voor gebiedsontwikkelaars natuurlijk belangrijk om geen luchtkastelen meer te willen bouwen. Maar dat wil niet zeggen dat ook gebiedsontwikkeling als opgave verdwijnt. Daarvoor is de afgelopen tien jaar in Nederland te veel resultaat geboekt. Er zijn interessante stedelijke gebieden ontwikkeld die de komende tien jaar hun werkelijke kwaliteit en waarde voor stedelijk Nederland zullen bewijzen. Op deze plek is Roombeek in Enschede of IJburg in Amsterdam al eens genoemd, maar ook Paleiskwartier in Den Bosch of Wateringse Veld in Den Haag zijn plekken waarvan de verwachtingen hooggespannen zijn. Degenen die nu denken dat deze en andere gebiedsontwikkelingen al voltooid zijn, hangen deze ‘successen’ te veel op aan hun fysieke resultaat. Gebiedsontwikkeling is, in de woorden van Peter van Rooy (TU Delft) en anderen, een doorgaand proces. Dat wil volgens mij zeggen: een proces dat wordt voortgedreven door ervaren mensen die op dit moment ergens een nieuw project van de grond proberen te trekken. Het is dus niet gebiedsontwikkeling zelf, maar de toekomstige verhouding tussen partijen waar het huidige debat over gaat. Nieuwe rollen zijn in de maak.

In tijden van veranderende verhoudingen bestaat het debat volgens Amerikaans bedrijfskundig onderzoek uit drie groepen. Deze groepen kunnen in bouwend Nederland gemakkelijk worden herkend. Het eerste kamp zegt vooral dat partijen moeten doen wat er van hen verwacht wordt (‘shut up and deal’). Zo verwachten sommige marktpartijen dat de gemeente in hun project uiteindelijk wel zal bijspringen, of dat het rijk op het laatste moment weer met een ‘bail out’ komt. Het tweede kamp stelt dat het beter is om het spel te verlaten (‘take my marbles and go’). Dat zijn ook degenen die gebiedsontwikkeling het liefste doodverklaren. Deze partijen zien kansen in andere markten, en gooien het bijltje er bij neer. Het derde kamp van partijen in gebiedsontwikkeling is om te blijven en te proberen bestaande rolverdelingen te veranderen onder het motto ‘I’d rather fight than switch’. En voor velen in bouwend Nederland is dat de enige reële optie.

Wat zijn dan de succesfactoren voor de veranderingsgezinde gebiedsontwikkelaar? Naast een gezonde machtsbasis, die natuurlijk uit renderende producten en liquiditeit hoort te bestaan, is dé succesfactor een gemotiveerde organisatie: een groep mensen die bereid is op een andere manier te gaan werken en daarbij andere en nieuwe taken wil gaan vervullen. Bestaande businessmodellen moeten onherroepelijk op de schop. Gebiedsontwikkelaars die onlangs de Provada hebben bezocht weten het al: ontwikkelaars worden adviseurs, grondbedrijven worden ontwikkelaars, en adviseurs worden lokale investeerders. De derde succesfactor van de veranderende gebiedsontwikkelaar is kennis en kunde. Alleen daarmee kunnen innovatieve allianties worden aangegaan (zoals met energiebedrijven), nieuwe markten worden aangeboord (duurzaam en binnenstedelijk) en integrale resultaten worden geboekt (vastgoed, infra, én publieke ruimte).

Ik pleit ervoor om de huidige schaarse budgetten te besteden aan het kamp dat wil vechten. Dat kamp heeft immers ook de toekomst. Hierin zitten de mensen met de motivatie, kennis en kunde om ‘gebiedsontwikkeling 2.0’ van een definitie te voorzien. Onder het motto ‘new and improved’ zullen zij het vak en de opgave in Nederland vorm gaan geven.