Portret_Dries Drogendijk_493px

Gebiedsontwikkeling opnieuw uitvinden

1 juni 2011

4 minuten

Opinie
Sinds de crisis staat de gebiedsontwikkeling in Nederland op zijn kop. De vanzelfsprekendheid in de verhouding tussen partijen is weg. Corporaties die zich nog geen tien jaar geleden op risicovol vastgoed (of zelfs boten) stortten, moeten nu ‘Nee’ verkopen in de stedelijke vernieuwing, tot aan beschimmelde woningen aan toe.

Ontwikkelaars die tot voor kort voor de financiering van vastgoedprojecten slechts hun collega’s van de bank in de lift hoefden aan te spreken, trekken zich terug uit de sector. Gemeenten die met de winsten uit het grondbedrijf nieuwe paleizen voor het volk hebben gebouwd, moeten nu strategisch vastgoed afstoten om hun balans gezond te houden. Wie had ooit durven denken dat in Amsterdam, de stad met de grootste druk op de woningmarkt, een bouwstop zou worden afgekondigd? Angstdroom werd werkelijkheid toen in de zomer van 2010 het Vereveningsfonds op een tekort stond van 700 miljoen. Om op te krabbelen uit de crisis moet de sector zichzelf opnieuw uitvinden. Daar is niets mis mee. De geschiedenis heeft uitgewezen dat een crisis voor steden, economische sectoren en zelfs hele landen louterend kan werken. Maar hoe doe je dat, jezelf opnieuw uitvinden? Hoe draai je een roer om dat al decennia vast staat? Welke kant moet het op met de gebiedsontwikkeling?

Gebiedsontwikkeling 2.0

In de recente brochure van de TU-Delft “Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit” worden handreikingen gedaan voor praktijk en agendering. Friso de Zeeuw en Agnes Franzen noemen tien acties voor gebiedontwikkeling; van kennis delen, tot betere fasering, tot strikte eisen bij financiering. In de discussie over de voorstellen wordt gesproken over gebiedsontwikkeling 2.0, en zelfs als 3.0. Mijn bezwaar tegen de handreikingen is dat ze in het algemeen meer van hetzelfde is, in plaats van de noodzakelijke vernieuwing van het systeem van gebiedsontwikkeling. Het zit al in de naamgeving: 2.0. Het verwijst naar een update. De basis van het systeem blijft in takt, en daarmee ook de oorspronkelijke ontwerpfouten. Bij Windows van Microsoft ervaart de hele wereld wat dit betekent. Tussen versie 1.0 uit 1983 en Windows 8.0 in 2012 zitten bijna drie decennia en ontelbare verschillende versies. Maar Windows blijft Windows. Net als bij versie 3.1 uit 1995 erger ik me bij het huidige Windows Vista nog steeds dat het systeem toepassingen invult, waar ik niet om heb gevraagd.

Een scheutje Apple en Linux

Het voordeel van computers is dat er keuze is uit meerdere systemen naast Windows, zoals Apple of Linux. De magie van Apple - het meest waardevolle merk van de wereld - zit in een combinatie van gebruikersgemak, imago en de koppeling tussen systeem en applicaties. De vernieuwing van Linux komt van de gebruikers zelf. Als open systeem, trekt het andere gebruikersgroepen aan dan de twee anderen systemen. Het probleem van de tien acties voor gebiedsontwikkeling is dat het vooral 2.0 is, waar ook behoefte is aan wat meer Apple en Linux. Ik noem twee voorbeelden. Als 9e actie roepen De Zeeuw en Franzen op om naar nieuwe waardemakers te zoeken naast wonen en commercieel vastgoed, bijvoorbeeld zorg, elektriciteit, nutsvoorzieningen, Leisure, vermaak, onderwijs. Ze moeten de gebiedsontwikkeling in worden getrokken. Het is een typisch 2.0-advies. Als de huidige waardemakers niet meer voldoen, worden nieuwe partijen gezocht voor „onze‟ gebiedsontwikkeling. Waarom zouden deze nieuwe waardemakers de gebiedsontwikkeling in willen? Wat hebben ze er te zoeken, als ze alleen maar nodig zijn als financiële drager voor andermans plannen? Met een scheutje Linux als referentie, zou ik het interessant vinden als deze nieuwe partijen de gebiedsontwikkeling zouden gaan trekken. Nieuwe trekkers van gebiedsontwikkeling in plaats van nieuwe waardemakers.

Een ander voorbeeld is actie 8: het verbreden van de samenwerkingsvormen. Hier is op zich niks mis mee (wie is tegen meer samenwerking?), maar ook deze actie kan een scheutje Apple gebruiken als wordt uitgegaan van de gebruikers van gebieden. Ik stel voor om te zoeken naar vormen waarbij burgers of private partijen binnen bepaalde spelregels trekker zijn van publieke planvorming; van stedenbouwkundig plan tot grondexploitatie, tot inspraak. Een dergelijke vorm van samenwerking roept hele nieuwe krachten en ideeën op. Precies wat nodig is om uit de huidige impasse te komen.

Microsoft, Apple of Linux: het is mij om het even. Ieder besturingssysteem heeft zijn voor- en nadelen. Zoals de drie systemen naast elkaar kunnen bestaan, is het voor de gebiedsontwikkeling van de toekomst zaak om nieuwe wegen te bewandelen naast Gebiedsontwikkeling 2.0: het verbeteren van de bestaande praktijk. Met de crisis vers in het geheugen, de huidige stagnatie op verschillende deelmarkten en de opgave om tot nieuwe werkwijzen te komen, ligt er een kans om gebiedsontwikkeling opnieuw uit te vinden.


Portret - Dries Drogendijk

Door Dries Drogendijk

Projectmanager stedelijke ontwikkeling Amsterdam, planoloog en bestuurskundige


Meest recent

GO zomertour door CrispyPork / Ineke Lammers (Shutterstock bewerkt door GO.nu)

GO Zomertour 2022 #6: Wynwood in Miami

Aflevering 6 in de GO-Zomertour. De transformatie van een grauw industrieterrein en de gevaarlijkste plek van Miami naar kunstwalhalla en toeristentrekpleister kan zowel een inspiratiebron als een leerschool zijn voor Nederlandse gebiedsontwikkelaars

Casus

17 augustus 2022

Luchtfoto van het Central Park in New York door Ingus Kruklitis (Shutterstock)

Als kapitaal de stad overneemt

Wat gebeurt er als de vastgoedsector de macht in de stad overneemt? Dat proces beschrijft Samuel Stein en zijn bevindingen zijn beoordeeld door Frank van Oort en Teodora Dogaru. Het beeld is niet opwekkend.

Recensie

17 augustus 2022

Benchakitti Forest Park, Bangkok door gothiclolita (Shutterstock)

“Verdichting kan zelfs leiden tot kwalitatief hoogwaardigere openbare ruimte”

Gebiedsontwikkelaars moeten zich niet blindstaren op vierkante meters, maar uitgaan van publieke waarden die ze willen realiseren en welk programma daarbij past. Dat is het advies van Ellen van Bueren, hoogleraar aan de TU Delft.

Persoonlijk

16 augustus 2022