Gegrond grondbeleid

4 november 2014

4 minuten

Verslag Deze sessie op het Congres Omgevingswet 2014 kwamen drie hoofdzaken over de Omgevingswet en grondbeleid aan bod. 1. De grex heeft een andere vorm gekregen. Functioneert de grex nog zoals vroeger, of moeten er inderdaad stelselwijzingen/alternatieven worden doorgevoerd? 2. Hoe om te gaan met een actief dan wel passief grondbeleid? 3. Is een nieuw instrumentarium eigenlijk wel nodig of hebben we aan het huidige instrumentarium genoeg?

Congres Omgevingswet 2014

Even voor de duidelijkheid

De Grondexploitatiewet (Grexwet) is onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In de Grexwet wordt geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkeling te verhalen op grondeigenaren, bijvoorbeeld projectontwikkelaars. Daarnaast zijn er zaken geregeld omtrent planschade. Er is bijvoorbeeld aangegeven welke soorten kosten in aanmerking komen om te worden verhaald (kostensoortenlijst) en wanneer dit mag. De bedoeling van de Grexwet was het ontwikkelen van een nieuw instrument voor kostenverhaal en nieuwe mogelijkheden voor het stellen van locatie-eisen.

Stellingen van Pim Bosch, directeur Gebiedsontwikkelingsbedrijf Heijmans

Stelling 1:
Voor kostenverhaal is de Grexwet een goed instrument, een stok achter de deur voor free riders. Maar voor gemeenten en partijen van goede wil levert het in de praktijk wel heel veel gedoe op in de vorm van extra tijd, energie en kosten.

Stelling 2:
De Grexwet heeft tussen publiek en privaat meer duidelijkheid gecreëerd over de kaders waarbinnen afspraken gemaakt kunnen worden. Anterieure afspraken (het sluiten van vrijwillige overeenkomsten met de grondeigenaar, voorafgaand aan de wijziging van het ruimtelijk besluit) zijn in de basis in praktijk niet heel anders dan wanneer posterieur afspraken zouden zijn gemaakt. In de praktijk is de anterieure vrijheid daarmee beperkt.

De stellingen 1 en 2 worden herkend in de zaal. Het komt vaak voor dat er bij de anterieure overeenkomsten weinig flexibiliteit is, omdat de gemeente toch al een (concept-) exploitatieplan heeft liggen. Verder valt het Pim Bosch op dat er steeds minder zijn.

Stelling 3:
Exploitatieplannen neigen in de praktijk naar (ouderwetse) masterplannen c.q. blauwdrukken. Hoe flexibel een bestemmingsplan ook mag zijn, het bijbehorende exploitatieplan beperkt in de praktijk die flexibiliteit zeer. In de praktijk belemmeren exploitatieplannen echte organische ontwikkeling.

Stelling 4:
De praktische uitvoerbaarheid van het exploitatieplan bij zelfrealisatie is nog onvoldoende uitgekristalliseerd.

Het is duidelijk dat iedereen het wederom eens is met beide stellingen. ‘Omdat een overheid haar eigen investeringen op zo’n (onbedoeld) hard exploitatieplan baseert, gaat het plan in de praktijk toch als harde blauwdruk een eigen leven leiden’, aldus Pim Bosch. De flexibiliteit versus zekerheid vergt nog aandacht. Ook geeft Bosch een voorbeeld waarbij een marktpartij samen met een gemeente nog heel veel wielen heeft moeten uitvinden voor de zelfrealisatie.

Concluderend: Grexwet en Omgevingswet, wat moeten we anders doen?

1) Kern van de zaak overeind houden: stok achter de deur via kostenverhaalinstrumentarium en borging locatie-eisen.
2) Meer aandacht voor praktische haalbaarheid, zeker in het geval van zelfrealisatie (o.a. actualiseer de Handreiking en Plankostenscan (en geef deze formele status), zodat in de praktijk uniformiteit kan ontstaan en eenvoud voorop staat.
3) Meer aandacht voor flexibiliteit; het exploitatieplan moet – juist in de praktijk – organische ontwikkeling faciliteren en niet als masterplan c.q. blauwdruk gebruikt (misbruikt) worden.

Hoe om te gaan met actief dan wel passief grondbeleid?

De Dienst Stedelijke Ontwikkeling Den Haag doet aan een actief grondbeleid. Je moet als gemeente kijken wat de vraag is en die vervolgens faciliteren. Als je dit overlaat aan de markt gaat het niet goed komen, aldus Henk Harms, directeur Ontwikkeling & Realisatie DSO Den Haag. In het kader van de Grexwet is hier weinig wetgeving voor nodig. Verder zijn projecten veel te complex, vanwege te veel grondeigenaren. ‘Je kunt exploitatieplannen maken wat je wilt, maar dat is schaatsen op yoghurt’, aldus Henk Harms. Van de 86 grondexploitaties is er maar één exploitatieplan gemaakt (‘en die is (nog) niet verbroken’). Het enige dat de gemeente Den Haag wel gebruikt is de Onteigeningswet.

Conclusie: ‘Het is allemaal heel mooi de Omgevingswet en Grexwet, maar niet voor ons’.

Naar een nieuw instrumentarium of juist niet?

Er zijn veel voorstanders voor een nieuw instrumentarium, maar er moeten nog veel verbeteringen worden doorgevoerd. De Grexwet functioneert in de praktijk goed, maar flexibilisering en zelfrealisatie hebben nog veel aandacht nodig.