GO-Zomertour_2023 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Shutterstock)

GO Zomertour 2023 #3: talentenjacht in drie Amerikaanse binnensteden

7 augustus 2023

10 minuten

Casus In de GO Zomertour vertellen experts en liefhebbers over bijzondere gebiedsontwikkelingen in het buitenland. In het derde deel van de serie steken we de Atlantisch Oceaan over. Stedenbouwkundige Conrad Kickert neemt ons mee tijdens zijn roadtrip langs drie Amerikaanse steden die een opvallende metamorfose hebben ondergaan.

Het zal u wellicht niet nieuw in de oren klinken: in de hedendaagse stedelijke economie vormen kennis en talent de grootste drijfveer voor groei. Succesvolle steden zijn in staat om zowel kennis als kenniswerkers aan te trekken, te behouden en zelf te laten groeien en opbloeien. De agglomeratiewaarde van kennisbedrijven is duidelijk zichtbaar in de Rotterdamse skyline en op de Amsterdamse Zuidas, maar ook in de energie van broedplaatsen in voormalige havens en hallen door het hele land.

Creatieve kracht

In het land van de onbegrensde mogelijkheden is dat niet anders. In veel opzichten is de Amerikaanse metropool nog steeds het summum van deze agglomeratie-economie van kennis en creativiteit. Al meer dan een eeuw spreken de wolkenkrabbers van Manhattan, Los Angeles en Chicago tot de verbeelding van ontwerpers, ontwikkelaars en ondernemers. We zien de creatieve kracht van Hollywood, maar nu ook Silicon Valley en Williamsburg (NYC) waar een nieuwe creatieve wereldcultuur en -economie opborrelt.

De (bio)tech-economie transformeert hele steden als Seattle, Portland en Boston tot magneten voor talent, investeringen, en kennis. De zelfverklaarde ‘rock-star’-econoom Richard Florida koppelt het succes van deze steden aan de voorkeuren van een nieuwe creatieve klasse. Op zijn Amerikaans spoort hij al jarenlang stadsbesturen aan om zich te voegen naar de wensen van deze klasse. Het doel: boven komen drijven als ‘winnaar’ in de kenniseconomie. Miami, Austin en Denver zijn het sprekende voorbeeld van zijn mantra.

Krimp in de Midwest

Maar wat betekent Florida's boodschap voor de talloze steden in het Amerikaanse binnenland waar de KLM niet direct op vliegt? Hoe zien bijvoorbeeld de krimpende industriesteden in de Midwest een toekomst voor zich? Een toekomst waar geen staal of auto’s maar nieuwe kennis of design wordt geproduceerd en waar het ruwe materiaal geen ijzererts maar talent is?

Zelfs na meer dan een decennium in de regio te hebben gewoond, kan ik nog steeds mijn ogen niet geloven. Ik neem u mee naar drie steden in de Midwest, die ieder de typische kracht van Amerikaanse steden om zichzelf opnieuw uit te vinden naar een nieuw niveau tillen. Op de rand van de afgrond forceren ze een nieuwe toekomst – een die talentenjacht direct koppelt aan gebiedsontwikkeling.

In Detroit’s grotendeels leegstaande binnenstad heeft vastgoedmagnaat Gilbert in een ware ‘skyscraper sale’ nu al meer dan honderd gebouwen opgekocht en getransformeerd

De eerste stad komt u vast bekend voor: Detroit, de voormalige Motor City die na een decennialange banen- en bevolkingsimplosie zijn ritme nu weer aan het hervinden is. Waren het in de jaren negentig van de vorige eeuw nog slechts technofans die Detroit’s industriële en binnenstadsruïnes herontdekten als speelplaats, in het nieuwe millennium kwamen werkgevers ook achter de unieke kwaliteiten van met name Detroit’s binnenstad. Op jacht naar jonge, stedelijke en vaak ‘coastal’ kenniswerknemers die wars waren van de centrifugale autosamenleving van de Midwest kochten de eerste techbedrijven een voor een Detroit’s oudste leegstaande kantoorgebouwen en meest centrale percelen in de binnenstad. Met als doel om hun hoofdkantoren er te (ver)bouwen.

Detroit 2.0

Dit proces nam een vlucht toen hypotheekmagnaat Dan Gilbert in 2010 zijn hoofdkantoor verhuisde van een buitenwijk naar Detroit’s binnenstad. Hij wond er geen doekjes om in een interview: “Jongeren die afstuderen willen steeds meer stedelijke prikkeling” en naar deze jongeren was hij op zoek. In Detroit’s grotendeels leegstaande binnenstad heeft Gilbert in een ware ‘skyscraper sale’ nu al meer dan honderd gebouwen opgekocht en getransformeerd naar zijn ‘Detroit 2.0’ van hippe kantoren, koffiezaken, restaurants en appartementen. Gilbert is nu deel van een handvol bedrijven die bijna de hele binnenstad in bezit en beheer hebben – inclusief de openbare ruimte zelf. Met miljarden aan eigen geld is financiering geen probleem en de gemeente legt haar nieuwe redders geen strobreed in de weg.

Campus Martius park, Detroit, MI / USA door Susan Montgomery (bron: Shutterstock)

Het hoofdplein van Detroit is omgetoverd tot stadsstrand, zodat bezoekers en medewerkers van het achterliggend hoofdkantoor van Dan Gilbert uit kunnen rusten onder het genot van een drankje.

‘Campus Martius park, Detroit, MI / USA’ door Susan Montgomery (bron: Shutterstock)


Het resulterende binnenstadslandschap is bijna hallucinogeen. Waar vijftien jaar geleden zelfs de duiven waren vertrokken uit Detroit’s leegstaande wolkenkrabbers broeit nu een stadsleven van goedgeklede yuppen, glimmende nieuwe trams en elektrische auto’s. De geur van uitgebrande gebouwen is vervangen door versgebrande koffie. De kleur grijs is vervangen door een bont palet van placemaking en tactical urbanism. Downtown heeft nu zelfs een soundtrack. Deels vanuit marketingsperspectief, deels om Detroit’s zwervers weg te jagen, klinken vandaag in de binnenstad vanuit honderden speakers de favoriete nummers van de nieuwe creatieve klasse.

Steeds legere wijken

Motown-muziek galmt er zelden door de binnenstad, laat staan moderne R&B of Rap. Sterker nog, een 20e eeuwse slotgracht van snelwegen sluit Gilbert’s nieuwe Detroit zowel fysiek als psychologisch af van de rest van de stad. Vanuit Gilbert’s toekomstige Hudson-wolkenkrabber – straks de hoogste van Michigan – zal in de verte nog wel Detroit’s andere bijna vierhonderd vierkante kilometer te zien zijn: een prairie van steeds armere, steeds legere en veelal Afro-Amerikaanse wijken die nog bar weinig meekrijgen van het succes van de binnenstad.

Een grote donatie van Gilbert zelf voor Detroit’s wijken, de opening van een nieuwe EV-hub in Detroit’s gigantische oude Michigan Central Station door Ford, een groeiend netwerk aan fietspaden en greenways en continue federale investeringen zullen de komende jaren uitwijzen of Detroit’s nieuwe binnenstedelijke kenniseconomie een ‘trickle-down’ effect hebben voor alle Detroiters.

Etnische spanningen

We rijden een paar uur naar het zuiden langs monotone maisvelden, versleten vastgoed, en strubbelende stadjes. We komen aan in Cincinnati, een van de vele voorportalen naar de westelijke frontier die Amerika de afgelopen eeuwen heeft geroemd en gepasseerd. Een stad met een lange geschiedenis van innovatie, cultuur, en architectuur. Maar ook een van intergenerationele armoede en etnische spanningen die nog altijd worden gevoed door de ligging tussen het arme Zuiden en de Appalachen.

Bestaande bewoners, veelal Afro-Amerikaans, zijn in de vaart der volkeren grotendeels verdwenen

Cincinnati kent u wellicht het beste van Procter en Gamble, maker van Gillette, Pampers en Dreft. Andere grote bedrijven als supermarktgigant Kroger en verschillende banken en verzekeringsmaatschappijen hebben hier hun hoofdkantoor, wat Cincinnati nog steeds voedt met economische activiteit. Na ernstige rassenrellen in 2001 waren het deze bedrijven die in paniek raakten over hun toekomst in Cincinnati. Ze waren niet zozeer bezorgd om de beschadiging of verlies van hun fysieke hoofdkwartieren – die zijn immers wel te barricaderen, zoals in Detroit – maar om het verlies van hun talent. Welke slimme, creatieve werknemer zou er immers willen wonen in een stad vol geweld en verval, laat staan erheen verhuizen?

Enorme verbouwing

Met het mandaat om een stad te maken ‘waarheen wij talent kunnen rekruteren’ besloten deze conglomeraten samen gebiedsontwikkelingsorganisatie 3CDC op te zetten. Deze ontwikkelaar sloeg al snel zijn slag door honderden vervallen en vaak leegstaande woningen van een ‘slum lord’ in één keer op te kopen in de historische Over-the-Rhine wijk naast Cincinnati’s binnenstad. Gevoed door honderden miljoen in leningen, gesyndiceerde ‘tax breaks’ en donaties van Cincinnati’s grote conglomeraten sloot 3CDC binnen enkele jaren alle criminogene bars en liquor stores en begon met een enorme verbouwingsoperatie met als doel om een wijk te bouwen voor de creatieve klasse. Bestaande bewoners, veelal Afro-Amerikaans, zijn in de vaart der volkeren grotendeels verdwenen.

Cincinnati, USA door Kelly Gregg (bron: Conrad Kickert, 2020)

Over-the-Rhine’s stoepen en straten staan in dienst van het genot van Cincinnati’s creatieve klasse, die veelal woont in de omliggende verbouwde appartementen.

‘Cincinnati, USA’ door Kelly Gregg (bron: Conrad Kickert, 2020)


Met meer dan anderhalf miljard dollar aan investeringen, 2.300 nieuwe en gerenoveerde woningen en 120.000 vierkante meter aan commerciële plintruimte achter de kiezen in slechts een tiental jaren, heeft 3CDC Over-the-Rhine onherkenbaar snel, maar vooral scherp veranderd. Waar tot een paar jaar geleden daklozen en drugsdealers in een van Amerika’s armste en gevaarlijkste wijken rondzwierven, flaneert nu het jong talent van Cincinnati’s grote bedrijven met hun designer-dogs tussen hippe restaurants, creatieve startups en luxe modezaken. Razendsnelle gentrificatie levert schokkende scheidslijnen op: van het ene op het andere blok veranderen volle terrassen en blije, vooral witte passanten in gebarricadeerde gevels en in de verdrukking geraakte, vooral Afro-Amerikaanse bewoners.

Place to go

Vele anderen zijn al gedwongen om hun heil in andere wijken te zoeken. Stijgende woonkosten beginnen ook de middenklasse te raken. Verslaafden vallen in slaap op de stoep voor nieuwe luxehoogbouw, gevoed door de al jaren woedende drugscrisis in de regio. Over-the-Rhine heeft de New York Times inmiddels al gehaald als ‘place to go’, maar ook hier zwelt de discussie aan over inclusievere gebiedsontwikkeling en Cincinnati’s etnische spanningen blijven voelbaar. Gelukkig beginnen initiatieven hun vruchten af te werpen, zoals de MORTAR bedrijvenincubator voor minderheden, culinaire en retailtraining en -ruimte georganiseerd door de lokale overdekte markt en investeringen in betaalbare woningen. Ook Cincinnati zoekt naar een balans tussen het aantrekken van nieuwe investeringen en talent en het breed ondersteunen van haar huidige bevolking.

Onze laatste stop brengt ons in Erie, Pennsylvania; een stad ruwweg ter grootte van Delft of Leeuwarden met vooral een reputatie van sneeuwstormen. Erie personifieert de Amerikaanse Rust Belt: na decennia van fabriekssluitingen en het vertrek van bijna een derde van haar bevolking is de stad een gatenkaas geworden, met de binnenstad op sterven na dood. Toen een paar jaar geleden zelfs de legerdumpwinkel sloot op Erie’s hoofdstraat had ik alle hoop verloren. Maar ik rekende niet op Erie Insurance, een van de grootste verzekeringsmaatschappijen in de Midwest, met haar hoofdkwartier pal in Erie’s centrum.

De rode draad is duidelijk zichtbaar: we zien in deze drie steden niets minder dan een nieuwe generatie company towns, gebouwd en verbouwd in het hart van bestaande steden

Erie’s slechte reputatie en haar langzame verval kostten Erie Insurance de beste talenten, die steevast na een aantal jaren vertrokken naar hippere steden in de regio. Ook hier kozen zij, met belangrijke private en publieke partners, voor gebiedsontwikkeling als talentenjacht. Na hun bezoek aan Cincinnati’s 3CDC verschenen ook in Erie al snel de bouwhekken van de EDDC – een gebiedsontwikkelaar gefinancierd door Erie’s grote bedrijven. Een verloederde McDonalds en een vervallen blok historische binnenstadsgebouwen werd in een handomdraai omgetoverd tot een bekende mix van craft beer, single origin koffie, luxe boodschappen en een heuse food hall met artisanale pizza en etnische gerechten.

In het naastliggende stadspark worden nu biologische boerenmarkten en yogalessen gehouden en zijn de zwervers verkast. Oudere generaties kunnen hun ogen niet geloven dat zelfs na de bouw van meer dan 140 luxeappartementen voor Erie’s creatieve klasse, de wachtlijsten alleen nog maar toenemen. Zien we hier de toekomst van Dreary (somber, red.) Erie?

Flagship City Food Hall en binnenstad van Detroit door Conrad Kickert (links), Kelly Gregg (rechts) (bron: Conrad Kickert en Kelly Gregg)

Links: de Flagship City Food Hall biedt een keur aan etenswaren aan. Rechts: de binnenstad maakt van Erie’s wintersnood een deugd met een ijsbaan, met het hoofdkantoor van Erie Insurance in de achtergrond.

‘Flagship City Food Hall en binnenstad van Detroit’ door Conrad Kickert (links), Kelly Gregg (rechts) (bron: Conrad Kickert en Kelly Gregg)


De rode draad is duidelijk zichtbaar: we zien in deze drie steden niets minder dan een nieuwe generatie company towns, gebouwd en verbouwd in het hart van bestaande steden. Geen nieuw Philipsdorp (Eindhoven) of Agnetapark (Delft) in de velden voor de fabrieksarbeiders, maar Gilbertville in hartje Detroit voor de kenniswerkers. Ik ben dit in de afgelopen jaren HR Urbanism gaan noemen: de stad gebouwd en verbouwd in dienst van talent. Zoals wel vaker het geval is, vergroot Amerika simpelweg een wereldwijd fenomeen uit en dan met name in de Midwest. Hier hoeven we de hipsters niet weg te stoppen in een oude werf of fabriekshal. De regionale combinatie van lage vastgoedprijzen, zwakke gemeentes, sterke private partijen en een gevoel van urgentie in de zoektocht naar jong, hoogopgeleid talent in deze regio maakt het immers mogelijk om HR-ambities te verwezenlijken door volledige historische wijken om te bouwen naar een habitat voor de gewenste werknemer.

Radicale heruitvinding

Men kan natuurlijk vraagtekens zetten bij de authenticiteit van de resulterende nieuwe binnensteden. Waar blijft tussen de zoveelste koffiebar of microbrouwerij het contrast en de diversiteit die een stad zo interessant kan maken? In de radicale heruitvinding van deze binnensteden is immers weinig plaats voor de huidige bewoners en bedrijven, met name als zij niet behoren tot de gewenste doelgroep. Het is ook maar de vraag wat er met deze hippe habitats gebeurt als de economie afzwakt, of als de achterliggende werkgevers er om welke reden dan ook de brui aan geven. Met slechts een handvol aanjagers is de entropie van deze heruitgevonden binnensteden schrikbarend laag, vooral ook omdat hun winstoogmerk niet vanuit vastgoedperspectief gedreven wordt, maar vanuit HR-perspectief. Ook kan men betwijfelen of deze projecten daadwerkelijk een creatieve economie huisvesten, of simpelweg fungeren als woonplaats voor conglomeraatsmedewerkers.

Sociale bijwerking

Aan de andere kant zien we de eerste significante herwaardering van midden-Amerika’s meest verwaarloosde historische vastgoed in decennia – en dat geen seconde te laat. In een land waar vooral vooruit gekeken wordt naar de prairie voor groei, is iedere vorm van aandacht voor herontwikkeling en restauratie meer dan welkom. Veel steden in de regio zouden maar al te blij zijn om een grote werkgever hun binnenstad te laten ‘redden’, wat dit ook voor sociale bijwerking zou hebben. De hamvraag is hoe de nieuwe Amerikaanse binnenstad een plek zou kunnen blijven voor al haar stedelingen, van zwart tot wit en van hotdogs tot havermelk. Over een paar jaar hebben we een bredere blik op het succes van deze drie binnenstadsexperimenten. Dan neemt onze reis ons ongetwijfeld mee naar een volgende generatie Amerikaanse binnensteden. Er is immers nog genoeg vastgoed beschikbaar voor nieuwe ideeën.


Cover: ‘GO-Zomertour_2023’ door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Shutterstock)


Conrad Kickert door Conrad Kickert (bron: LinkedIn)

Door Conrad Kickert

Conrad Kickert is stedenbouwkundige en werkt aan de University of Buffalo, New York.


Meest recent

sportcampus Zuiderpark, Den Haag door Menno van der Haven (bron: shutterstock)

Wat is goed in de ruimtelijke ordening?

De vraag ‘wat is een goede ruimtelijke ordening?’ wint aan gewicht nu we als samenleving meer ambities hebben dan er aan ruimte beschikbaar is. Alle reden voor een nadere reflectie, door hoogleraren Marlon Boeve en Co Verdaas.

Uitgelicht
Analyse

24 april 2024

Centrum Haarlem door Maykova Galina (bron: shutterstock)

Lokaal kijken naar de lange termijn, de visie en ervaringen van Willem Hein Schenk

In het boekje Sturen op Stadsarrangementen deelt architect Willem Hein Schenk de inzichten die hij verkreeg met zijn podcastserie de Haarlem Sessies. In een interview vertelt hij wat zijn belangrijkste lessen zijn: “Kijk naar de lange termijn”.

Interview

24 april 2024

Hoge Vucht, Breda door XL Creations (bron: shutterstock)

Een beter perspectief voor kansarme buurten, zo doet Breda dat

Het bieden van meer perspectief aan bewoners van kansarme wijken is geen sinecure. Lokaal kan daar het nodige voor gedaan worden, maar ook hogere overheden moeten meedoen. In Breda worden ze actief bij de problematiek betrokken.

Casus

23 april 2024