platform voor kennis, nieuws en opinie
Door Friso de Zeeuw
15 apr 2014 - Prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling schreef op verzoek van de vaste commissie Infrastructuur en Milieu van de Tweede Kamer een beschouwing over grondbeleid en grondexploitatie. De commissie hield op 3 april 2014 een rondetafelgesprek over (onder meer) dit onderwerp.
Gemeentelijk grondbeleid en grondexploitaties staan in de schijnwerper. Meestal gaat het dan om de huidige belabberde financiële situatie van de grondbedrijven. In deze notitie zet ik het thema breder neer. Met een schets van actuele kwesties en duiding daarvan. Dit zijn mijn belangrijkste conclusies:
Als gevolg van de economische en vastgoed-crisis is het logisch dat ook gemeentelijke grondbedrijven forse klappen krijgen.
Het aantal gemeenten dat echt in de gevarenzone terecht komt blijft echter beperkt. Wel kunnen in de komende tijd nog additionele afboekingen worden verwacht.
Sommige gemeenten hebben echt fouten gemaakt, maar in het algemeen is een sterke (morele) verontwaardiging over het acteren van gemeenten met actieve grondexploitaties misplaatst.
Voor het beoordelen van de perspectieven van grondexploitaties op de langere termijn, moet men kijken naar de ruimtelijk-economische ontwikkelingen. Een blik over de grenzen relativeert de typisch Nederlandse problematiek van dit moment.
Veelal bewegen de gronduitgifteprijzen zich nog op een te hoog niveau. Het verdient aanbeveling de residuele methode te volgen, in goede en in slechte tijden. Algemene uitspraken dat de grondprijzen met 40 a 50 % omlaag moeten, zijn te grof.
Er moet weer meer oog komen voor de kostenkant van grondexploitatie, want die zijn in de afgelopen decennia verwaarloosd.
De professionaliteit in de grondexploitatie behoeft (weer) opwaardering; prudent ondernemerschap en adequate risicobeheersing zijn daarbij enkele kernbegrippen.
Daarmee hangt implementatie samen met verschillende (retro)innovaties, zoals het selectief gebruik van erfpacht, de inzet van tijdelijk gebruik, modernisering van het masterplan (met veel meer flexibiliteit en faseringsmogelijkheden) en verkorting van de ‘time to market’ bij concrete plannen.
In de vakwereld wordt wel gefantaseerd over ‘nieuwe verdienmodellen’ en ’alternatieve financiering, zoals ’crowdfunding’. Enkele niches daargelaten, behoren deze oplossingsrichtingen meer in het repertoire van Hans Kazan thuis.
De realiseringsmogelijkheden van binnenstedelijke locaties vragen bijzondere aandacht. In het ‘subsidieloze tijdperk’ zal de her-ontwikkeling van een groot aantal (maar lang niet alle) locaties niet haalbaar blijken.
Grondexploitatie en accountancy verdragen elkaar steeds moeizamer, omdat bij de eerste onzekerheid en variatie in uitkomsten onvermijdelijk toenemen en bij de laatste zich een tegenstelde tendens manifesteert. Het verdient aanbeveling deze kloof te overbruggen.
Regelmatig komt de vraag naar voren of regionalisering van grondbedrijven zou kunnen helpen, onder meer om plussen en minnen te verevenen. Het is beter geen tijd aan dit onhaalbare idee te spenderen.
Het verdient aanbeveling dat de sector (Vereniging van Grondbedrijven) zelf meer systematisch, vergelijkend onderzoek naar aspecten van grondbeleid en -exploitaties. Dat zou de transparantie kunnen verhogen.
Gemeenten doen er goed aan hun grondbeleid over de volle breedte kritisch tegen het licht te houden; vele doen dat al.
Daarbij kan (handhaving van) selectief actief gemeentelijk grondbeleid best een uitkomst zijn. Mits aan bepaalde randvoorwaarden (helder doel; buffer; expertise) is voldaan. Afdrachten aan de ‘algemene dienst’ passen in de toekomt niet meer in een gemoderniseerd grondbeleid.
Nu faciliterend grondbeleid een grotere rol gaat spelen, is het zinvol naar het wettelijk kader te kijken. Tot de verbeteringsopties van het ’kostenverhaal’ behoren: facultatiever maken, meer faseringsmogelijkheden en kritische blik op de ‘bovenplanse bijdragen’.
Daarnaast verdient een wettelijke regeling van stedelijke herverkaveling aanbeveling.
In het algemeen is de wettelijke regeling van het actief en faciliterend grondbeleid in ons land effectief, evenwichtig en robuust. Periodieke pogingen om daar verandering in te brengen stranden stelselmatig. Ook aan het door de Tweede Kamer gevraagde onderzoek naar het zelfrealisatierecht, zal uitsluitend het te selecteren externe onderzoeksbureau plezier beleven.
