2015.05.13_Hedy van den Berk, Havensteder: Samen met bouwers onze investeringslast verlagen_600

Hedy van den Berk, Havensteder: ‘Samen met bouwers onze investeringslast verlagen’

13 mei 2015

4 minuten

Nieuws Eerst verdienen en dan pas uitgeven. Hedy van den Berk, bestuursvoorzitter van woningcorporatie Havensteder, hanteert een duidelijk motto. Maar het lukt nog niet om het benodigde budget voor onderhoud, woningverbetering en renovatie uit de huurinkomsten te halen. De corporatie verkoopt daarom extra woningen. Havensteder wil een goede huisvader zijn voor de sociale portefeuille.

“We besteden niet alleen aandacht aan het beheer van de woning, maar voelen ons ook betrokken bij het creëren van een prettige woonomgeving.” Die sociale taak beperkt zich volgens Hedy van den Berk niet tot een huishoudinkomen van 34.911 euro. “We hebben in Rotterdam een grote groep bewoners met een laag middeninkomen. De landelijke filosofie is dat de markt het wel oplost, maar in Rotterdam gebeurt dat niet. De stad timmert flink aan de weg, maar in een aantal achterstandswijken is de kiem van de voortuitgang nog niet ver genoeg ontwikkeld om marktpartijen te trekken. Daar ligt dus een prominente rol voor corporaties.”

Beperkte mogelijkheden

De mogelijkheden zijn beperkt. Havensteder moet jaarlijks 30 miljoen euro bijdragen aan de verhuurderheffing. “We kunnen dat echt niet makkelijk opbrengen. De huurpotentie is beperkt. In onze stad wonen nou eenmaal veel arme mensen. Ons verkoopprogramma beperkt zich tot jonge nog niet aangebroken woningcomplexen. Anders zijn er geen beleggers te vinden en dan nog bieden ze weinig. Onze particuliere uitpondprogramma’s lopen overigens wel goed. En we kunnen besparen op de bedrijfslasten. Vorig jaar is een ingrijpende reorganisatie doorgevoerd. Wij bestieren met 375 fte. in totaal 45.000 woningen en 5.000 bedrijfsruimten. Daarbij is niet bezuinigd op huismeesters en buurtbeheerders. Wel hebben we de directie gehalveerd en het aantal managers met een derde deel verminderd. Ook de omvang van de ondersteunende diensten is sterk ingekrompen. Tegelijkertijd hebben we veel geïnvesteerd in moderne internettoepassingen. Het kraakt en piept in ons bedrijf, maar dat is wel zo netjes tegenover onze huurders. We kunnen geen huurverhogingen vragen, als we onze zaakjes niet goed op orde hebben.”

Wat is dan het duurzame verdienmodel? “We zouden uit de reguliere huurinkomsten onderhoud, woningverbetering, renovaties en soms sloop/nieuwbouw moeten kunnen doen om er voor te zorgen dat de voorraad niet achteruit gaat. Om dat te bereiken kennen we een strakke financiële sturing volgens het principe: eerst verdienen en dan pas uitgeven. Enerzijds hebben we vastgesteld wat we belangrijk vinden. Veiligheid is een groot goed. Panden mogen niet door hun hoeven zakken. Rotterdam Zuid is belangrijk. Daarvan weten we ook wat het allemaal kost. Woningverbetering, renovatie en sloop/nieuwbouw vragen jaarlijks om een investering van 75 miljoen euro. Voor planmatig, mutatie- en klachtenonderhoud is 60 miljoen benodigd. Dat halen we nog niet helemaal uit onze reguliere huurinkomsten. Om het ontbrekende investeringsbedrag te vinden, moeten we een deel van onze leningen aflossen. Het is daarom zaak meer woningen te verkopen en nog meer besparingen te realiseren op de bedrijfslasten. Hoe beter we dat doen – we volgen dat met onze EVDU-monitor -, hoe eerder we kunnen investeren.”

Financiële ruimte

Door gunstige woningverkopen, huurverhogingen en beheersing van de bedrijfsvoering is er financiële ruimte gevonden om een deel van dat programma uit te voeren. “Dan hebben we het minder vaak over nieuwbouw en vaker over renovatie van een paar honderd woningen per jaar. In Tuindorp Vreewijk start de renovatie van de eerste driehonderd woningen. Elders in de stad geven we binnen twee jaar een paar honderd portieketageflats een renovatiebeurt. Toch een investering van 50.000 tot 60.000 euro per woning. Zo’n investering is ook nodig om de voorraad goed te houden. Anders ontstaat nooit een duurzaam verdienmodel.”

Valt er door betere samenwerking met het bouwend bedrijfsleven niet veel te besparen? “Ketensamenwerking staat al een aantal jaren op de agenda. Het moet allemaal slimmer, sneller, beter en goedkoper. In het monumentale Tuindorp Vreewijk willen we de komende vijftien jaar 1500 woningen aanpakken. De vernieuwing van de bouwwereld moet zo uitpakken dat een proces ontstaat dat als een ‘treintje’ door de wijk rolt. In eerste aanleg kost de renovatie ongeveer één ton per woning. Een speciaal innovatieteam met Dura Vermeer en andere contractpartners staat voor de uitdaging efficiënte methodes, betere samenwerking en slimme logistieke oplossingen te ontwikkelen. Het team moet er voor te zorgen dat bij de volgende blokken onze investeringslast met dertig procent afneemt. Zij hebben zich midden in de wijk gevestigd. Die aanpak werkt wel. De lijnen zijn kort. Mensen weten elkaar te vinden en leren van elkaar. Mocht het niet lukken, dan kunnen we overigens na een jaar van elkaar af.”

Procesversnelling

Toch heeft ze de indruk dat in de nieuwbouw dat kunstje soepeler verloopt. “Daar lijkt procesversnelling en kwaliteitsverbetering makkelijker gestalte te krijgen, maar onze opgave ligt juist bij die duizenden portieketageflats. Ik heb wel de indruk dat in het bedrijfsleven de urgentie toeneemt om te laten zien dat ook op het vlak van renovatie meters moeten worden gemaakt.”

Kan Havensteder daarmee voldoende voor de eigen voorraad betekenen? “De betaalbaarheid is wel een groeiend probleem. De echt goedkope woningen moeten nog beter terecht komen bij de mensen die niet meer kunnen betalen. Ook is het interessant meer zogeheten klushuurwoningen met een relatief lage huur beschikbaar te stellen.”

Foto bovenaan: Woneninvreewijk.nl

Lees verder:


Cover: ‘2015.05.13_Hedy van den Berk, Havensteder: Samen met bouwers onze investeringslast verlagen_600’



Meest recent

Skyline van Taipei in Taiwan door AaronChenPS2 (bron: Shutterstock)

Wie heeft het voor het zeggen in de stad?

Cinco Yu onderzocht hoe de combinatie van stedelijke transformaties en participatie uitpakt in Taipei. Het instrument van de ‘Inclusive Radar’ kan helpen om participatie meer te laten zijn dan een plichtmatig vinkje.

Onderzoek

3 oktober 2025

Weekoverzicht donderdag 2 oktober door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van de huisjes

Deze week ging het op Gebiedsontwikkeling.nu veel over huisjes. Oude in bestaande wijken, nieuwe in Stockholm (van hout bovendien) en heilige die een rol spelen bij de verkiezingen (en misschien wel omver moeten).

Weekoverzicht

2 oktober 2025

Kanaleneiland Utrecht door Teun van den Ende (bron: Teun van den Ende)

Erfgoed en leefbaarheid: lessen voor de wijkaanpak?

Onderzoeker Teun van den Ende ging in opdracht van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heel Nederland door om het antwoord te vinden op de vraag: welke rol speelt cultureel erfgoed voor de leefbaarheid van een wijk?

Uitgelicht
Onderzoek

2 oktober 2025

Uw gastbijdrage op GO.nu: Over gastbijdragen

Uw gastbijdrage op GO.nu

Wij staan open voor bijdragen uit wetenschap en praktijk. Wij moedigen auteurs aan hun kennis en ervaring te delen.

Over gastbijdragen
Uw project toevoegen: Ga naar de GO-Projectenkaart

Uw project toevoegen

Wilt u graag een gebiedsontwikkeling toevoegen aan de GO-projectenkaart? Vul dan via onderstaande link het formulier in.

Ga naar de GO-Projectenkaart
Uw organisatie bij de SKG: Ga naar de SKG-website

Uw organisatie bij de SKG

Uw organisatie aansluiten op het netwerk van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling? Neem dan contact op.

Ga naar de SKG-website
Uw bijeenkomst in de agenda: Neem contact op

Uw bijeenkomst in de agenda

U kunt uw gebiedsontwikkeling-gerelateerde evenement aankondigen via onze agenda door contact op te nemen met de redactie.

Neem contact op