Opinie Over precies een maand zijn de Tweede Kamerverkiezingen. Columnist Hans-Hugo Smit volgt met veel interesse de discussie rondom de planbatenheffing en de hypotheekrenteaftrek. Hij doet een oproep aan zowel de kiezers als de politici: kies niet voor eigen gewin op de korte termijn, maar toon lef en zorg voor maatschappelijke baten op de lange termijn.
Verkiezingsmaand! Alle partijen zetten in op ‘betaalbaar wonen’. Over het ‘hoe’ verschillen de meningen. Toch komen twee woorden in bijna alle verkiezingsprogramma’s terug; planbatenheffing en hypotheekrenteaftrek. Planbatenheffing is een belasting op de waardestijging van grond bij bestemmingswijziging naar wonen. Lang werd die waardestijging gezien als een windfall gain voor de eigenaar, maar inmiddels vinden veel partijen dit oneerlijk. Het afromen van deze waardestijging zou helpen woningen goedkoper te maken.
Dat de praktijk waarschijnlijk weerbarstig(er) is, zette Frank ten Have al eens uiteen. Een argument dat hij niet expliciet noemde: veel huidige grondeigenaren hebben bij de grondaankoop de verwachting van toekomstige waardestijging al enigszins ingeprijsd. Als daar nu een heffing overheen komt, klopt de rekensom niet meer. ‘Ondernemersrisico’ volgens sommigen, maar zo’n bittere pil slikken kost tijd. Op langere termijn biedt het misschien wat soelaas, maar invoeren van planbatenheffing strooit nú zand in de toch al traag lopende nieuwbouwmotor. Het gevolg: nog minder nieuwbouw dus.
We zitten vast in een zichzelf voedend systeem, met prijsstijging als brandstof
Bij de hypotheekrenteaftrek waarschuwde onlangs het EIB voor iets vergelijkbaars: de afschaffing ervan leidt tot lagere huizenprijzen en zo tot minder nieuwbouw. In de discussie over de hypotheekrenteaftrek zien we twee kampen: de ‘afschaffers’ en de ‘niet-morrelaars’. Beide beroepen zich op betaalbaarheid. De hypotheekrenteaftrek was ooit bedacht om eigenwoningbezit voor meer mensen mogelijk te maken. Ook nu nog bedient het ‘niet-morrelen’-kamp zich van dit argument: hypotheekrenteaftrek houdt wonen betaalbaar voor de gewone man. Het afschaf-kamp ziet daarentegen dat de hypotheekrenteaftrek inmiddels vooral al rijke huizenbezitters sponsort. Niet alleen kost deze koopsubsidie de staatskas jaarlijks 11 miljard euro, het leidt ook tot verdere prijsopdrijving. Hypotheekrenteaftrek maakt wonen dus juist onbetaalbaar.
Voor of tegen: feit is dat woningbezitters een enorme overwaarde met hun bezit hebben opgebouwd. Sinds 2014 is onze collectieve overwaarde met bijna 1 biljoen euro gegroeid. Duizend miljard, over windfall gains gesproken. Huizenbezitters hebben steeds meer te verliezen. Dat maakt het ‘morrelen’ aan het systeem dus ook steeds pijnlijker. Hier zit een parallel met de planbatenheffing: je houdt de prijs graag hoog van waar je veel voor betaald hebt. Het verschil? We spreken wel over woekerwinsten door grondspeculanten, maar nooit over woekeroverwaardes van (hypothecair gesponsorde) huizenbezitters.
Een klassieke lock-in: wonen moet betaalbaarder, maar als huizenprijzen dalen verliezen we overwaarde en stokt de nieuwbouw (omdat mensen niet meer doorstromen). We zitten vast in een zichzelf voedend systeem, met prijsstijgingen als brandstof. Dat doorbreek je niet zomaar. Voor sommige dingen die op langere termijn soelaas bieden, moeten we eerst een stap terug doen. Pijn slikken. Dat vraagt een kabinet met langetermijnvisie en lef. En zo’n kabinet vraagt een electoraat dat niet kiest voor korte termijn eigen gewin, maar voor lange termijn maatschappelijke baten.
Cover: ‘Hans-Hugo Smit Column Cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Matthijs van Roon)
Door Hans-Hugo Smit
Sectoranalist Bouw & Gebiedsontwikkeling bij Rabo Real Estate Finance.
