‘Het denken in reële opties is waardevol’

Paantjes gaat eerst in op de aanleiding en doelstelling van zijn onderzoek ‘Het denken in reële opties is waardevol’: ‘We zijn vroeger van één scenario uitgegaan en toen dat niet meer ging, kwam alles stil te staan, de gebiedsontwikkeling was niet flexibel genoeg’, aldus Paantjes. Het doel van zijn onderzoek is dan ook om de toepasbaarheid van reële opties binnen publiek-private samenwerking (PPS) bij gebiedsontwikkeling te onderzoeken, om te kijken of zo meer flexibiliteit aan gebiedsontwikkeling kan worden toegevoegd.

Vervolgens noemt Paantjes een aantal trends in de gebiedsontwikkeling, zoals de omkering van het ontwikkelproces, de verschuiving van een aanbodgerichte markt naar een vraaggerichte markt, de herprogrammering, de terugtrekkende beweging van partijen alsmede de toename van het belang van flexibiliteit binnen PPS. Volgens de gastspreker hebben die allemaal te maken met risicomijdend gedrag en het kortetermijnbelang, we gaan nu meer naar de organische gebiedsontwikkeling, gebiedsontwikkeling 2.0 of 3.0, aldus Paantjes. Publiek en private partijen zijn contractueel los van elkaar, maar samen bezig met het beheersen van risico’s. In dit proces zou het denken in opties en het pakken van kansen centraal moeten staan. Een reële optie wordt gedefinieerd als het recht om een investeringsbeslissing te nemen. Kansen kan je alleen benutten als ze in het begin herkend worden, licht Paantjes toe, benadrukkend dat men dus aan het begin van het proces hiermee aan de slag moet.

Welke reële opties zijn er?

- Exit option: ontwikkeling staken
- Timing option: investeringen later, trager, sneller of juist eerder laten plaatsvinden
- Scaling option: schaal vergroten/verkleinen, het programma verdunnen of verdichten
- Switch/flexibility: het programma inhoudelijk en kwalitatief op de vraag afstemmen
- Compound/complex option: opties die bestaan uit meerdere opties

Wat zijn de verschillen tussen reële en financiële opties?

Reële opties voegen waarde toe, in tegenstelling tot financiële opties. Ook zijn reële opties door het management positief en negatief beïnvloedbaar. Verder behelst een financiële optie altijd een contract tussen twee partijen. Reële opties zijn eerder interne contracten, een intern sturingsmiddel voor een gebiedsontwikkeling. Bovendien kunnen financiële opties direct uitgeoefend worden. Voor een reële opties zal er veel tijd zitten tussen het uitoefenen en het innen van de waarde van de optie. Tot slot zijn financiële opties liquide en verhandelbaar, reële opties niet.

Vertaling van reële opties naar gebiedsontwikkeling

Om de vertaling van reële opties naar gebiedsontwikkeling te kunnen maken, moet men eerst de flexibele mogelijkheden herkennen. Denk aan fasering, grondopbrengsten, partijen, grondkosten etc. Wanneer men dit weet dan kunnen de juiste opties worden toegepast. Daarnaast moet men ook de voorwaarden weten van het toepassen van reële opties. Hierbij komen het bestemmingsplan & Omgevingsvergunning aan de orde, de supplementen bij het contract en de vastlegging van de synergie tussen publiek en privaat. Ook moet voldoende flexibiliteit aan de nieuwe spelregelkaders worden toegevoegd, dit zou in de besluitvorming via een flexibiliteitsbepaling geregeld kunnen worden. Contractueel gezien kan men dan denken aan het opstellen van een beslisboom, denk aan “als, dan”-bepalingen.
Tot slot is het van belang te weten hoe reële opties kunnen worden toegepast. Paantjes noemt hierbij twee manieren, de eerste is reële opties toepassen als een verhandelbaar product, waarbij er wel of geen waarde aan toegekend kan worden. De tweede manier is de reële opties als sturingsmiddel gebruiken bij strategisch risicomanagement, waarbij het denken in scenario’s van belang is. Maar in tegenstelling tot hoe vroeger scenario’s werden ingezet, dus het kiezen van één scenario, bedoelt Paantjes met deze scenario’s het gaandeweg inzetten van opties.

Resultaten praktijkonderzoek

Het praktijkonderzoek van Paantjes wijst uit dat reële opties niet bij iedereen bekend zijn. Na toelichting ziet men er wel de waarde van in. Vooral als tool om risico’s te beperken, in aanvulling op strategisch risicomanagement en om transparantie en vertrouwen in de samenwerking te bevorderen. Dat reële opties nog niet zijn ingezet in de praktijk, heeft te maken met de mindset en attitude van betrokkenen en de politieke invloed ervan op de gebiedsontwikkeling en besluitvorming, zo blijkt uit het praktijkonderzoek.

Reflectie door Menno Maas op het onderzoek van Paantjes

Het denken in opties is volgens Maas in de praktijk vooralsnog voornamelijk toepasbaar bij strategisch risicomanagement. Voor inzet van reële opties als verhandelbaar product is het te vroeg, vanwege de haken en ogen die er nog aan zitten. De kritische kanttekening bij de verdere uitwerking van deze tool, is dat de tool wat gebruiksvriendelijker zou moeten worden, want andere methoden worden als effectiever gezien om flexibiliteit te creëren. Bovendien moet men er bewust van zijn dat gemeenten moeite hebben met de toepassing van t flexibele bestemmingsplannen, omdat ze gewend zijn te denken in eindbeelden. Tot slot is het denken in reële opties volgens Maas een waardevolle methode om risico’s en kansen te identificeren. Volgens Maas moeten we toe naar een mix van oude en nieuwe methoden. De oude opties zoals grondoptievergoeding, fasering en deeluitgifte moeten we samen met het reële optie denken inzetten om meer flexibiliteit te creëren in gebiedsontwikkeling.

Bekijk de webinar: Gebiedsontwikkeling, denken in opties

Bron: TiasNimbas: Gebiedsontwikkeling, denken in opties