‘Het denken in reële opties is waardevol’

31 december 2013

5 minuten

Verslag In het live webinar ‘Gebiedsontwikkeling denken in opties’ d.d. 31 oktober staat het wegnemen van onzekerheden door het denken in kansen centraal. Hoe kunnen we deze onzekerheden weghalen in het plan, zodat toch stappen kunnen worden gemaakt? Dirk Brounen (TiasNimbas Business School) vroeg voor dit webinar Lars Paantjes (projectmanager Bouwfonds Ontwikkeling) om zijn onderzoek over het denken in reële opties in de vastgoedpraktijk toe te lichten en Menno Maas (executive in Residence/TiasNimbas Business School) om hier op te reflecteren.

Lessen uit 'Het denken in reële opties is waardevol'
- Het denken in opties en het pakken van kansen zou centraal moeten staan. (video, 8:45)
- Kansen kan je alleen benutten door ze aan het begin van het proces te identificeren. (video, 9:50)
- Om de vertaling van reële opties naar gebiedsontwikkeling te kunnen maken, moet men eerst de flexibele mogelijkheden herkennen, de voorwaarden van het toepassen van reële opties weten, nadenken over het toevoegen van flexibiliteit aan de nieuwe spelregelkaders alsmede weten hoe reële opties kunnen worden toegepast. (video, 11:52)
- Het denken in opties is in de praktijk vooralsnog voornamelijk toepasbaar bij strategisch risicomanagement. (video, 18:32)

Paantjes gaat eerst in op de aanleiding en doelstelling van zijn onderzoek ‘Het denken in reële opties is waardevol’: ‘We zijn vroeger van één scenario uitgegaan en toen dat niet meer ging, kwam alles stil te staan, de gebiedsontwikkeling was niet flexibel genoeg’, aldus Paantjes. Het doel van zijn onderzoek is dan ook om de toepasbaarheid van reële opties binnen publiek-private samenwerking (PPS) bij gebiedsontwikkeling te onderzoeken, om te kijken of zo meer flexibiliteit aan gebiedsontwikkeling kan worden toegevoegd.

Vervolgens noemt Paantjes een aantal trends in de gebiedsontwikkeling, zoals de omkering van het ontwikkelproces, de verschuiving van een aanbodgerichte markt naar een vraaggerichte markt, de herprogrammering, de terugtrekkende beweging van partijen alsmede de toename van het belang van flexibiliteit binnen PPS. Volgens de gastspreker hebben die allemaal te maken met risicomijdend gedrag en het kortetermijnbelang, we gaan nu meer naar de organische gebiedsontwikkeling, gebiedsontwikkeling 2.0 of 3.0, aldus Paantjes. Publiek en private partijen zijn contractueel los van elkaar, maar samen bezig met het beheersen van risico’s. In dit proces zou het denken in opties en het pakken van kansen centraal moeten staan. Een reële optie wordt gedefinieerd als het recht om een investeringsbeslissing te nemen. Kansen kan je alleen benutten als ze in het begin herkend worden, licht Paantjes toe, benadrukkend dat men dus aan het begin van het proces hiermee aan de slag moet.

Welke reële opties zijn er?

- Exit option: ontwikkeling staken
- Timing option: investeringen later, trager, sneller of juist eerder laten plaatsvinden
- Scaling option: schaal vergroten/verkleinen, het programma verdunnen of verdichten
- Switch/flexibility: het programma inhoudelijk en kwalitatief op de vraag afstemmen
- Compound/complex option: opties die bestaan uit meerdere opties

Wat zijn de verschillen tussen reële en financiële opties?

Reële opties voegen waarde toe, in tegenstelling tot financiële opties. Ook zijn reële opties door het management positief en negatief beïnvloedbaar. Verder behelst een financiële optie altijd een contract tussen twee partijen. Reële opties zijn eerder interne contracten, een intern sturingsmiddel voor een gebiedsontwikkeling. Bovendien kunnen financiële opties direct uitgeoefend worden. Voor een reële opties zal er veel tijd zitten tussen het uitoefenen en het innen van de waarde van de optie. Tot slot zijn financiële opties liquide en verhandelbaar, reële opties niet.

Vertaling van reële opties naar gebiedsontwikkeling

Om de vertaling van reële opties naar gebiedsontwikkeling te kunnen maken, moet men eerst de flexibele mogelijkheden herkennen. Denk aan fasering, grondopbrengsten, partijen, grondkosten etc. Wanneer men dit weet dan kunnen de juiste opties worden toegepast. Daarnaast moet men ook de voorwaarden weten van het toepassen van reële opties. Hierbij komen het bestemmingsplan & Omgevingsvergunning aan de orde, de supplementen bij het contract en de vastlegging van de synergie tussen publiek en privaat. Ook moet voldoende flexibiliteit aan de nieuwe spelregelkaders worden toegevoegd, dit zou in de besluitvorming via een flexibiliteitsbepaling geregeld kunnen worden. Contractueel gezien kan men dan denken aan het opstellen van een beslisboom, denk aan “als, dan”-bepalingen.
Tot slot is het van belang te weten hoe reële opties kunnen worden toegepast. Paantjes noemt hierbij twee manieren, de eerste is reële opties toepassen als een verhandelbaar product, waarbij er wel of geen waarde aan toegekend kan worden. De tweede manier is de reële opties als sturingsmiddel gebruiken bij strategisch risicomanagement, waarbij het denken in scenario’s van belang is. Maar in tegenstelling tot hoe vroeger scenario’s werden ingezet, dus het kiezen van één scenario, bedoelt Paantjes met deze scenario’s het gaandeweg inzetten van opties.

Resultaten praktijkonderzoek

Het praktijkonderzoek van Paantjes wijst uit dat reële opties niet bij iedereen bekend zijn. Na toelichting ziet men er wel de waarde van in. Vooral als tool om risico’s te beperken, in aanvulling op strategisch risicomanagement en om transparantie en vertrouwen in de samenwerking te bevorderen. Dat reële opties nog niet zijn ingezet in de praktijk, heeft te maken met de mindset en attitude van betrokkenen en de politieke invloed ervan op de gebiedsontwikkeling en besluitvorming, zo blijkt uit het praktijkonderzoek.

Reflectie door Menno Maas op het onderzoek van Paantjes

Het denken in opties is volgens Maas in de praktijk vooralsnog voornamelijk toepasbaar bij strategisch risicomanagement. Voor inzet van reële opties als verhandelbaar product is het te vroeg, vanwege de haken en ogen die er nog aan zitten. De kritische kanttekening bij de verdere uitwerking van deze tool, is dat de tool wat gebruiksvriendelijker zou moeten worden, want andere methoden worden als effectiever gezien om flexibiliteit te creëren. Bovendien moet men er bewust van zijn dat gemeenten moeite hebben met de toepassing van t flexibele bestemmingsplannen, omdat ze gewend zijn te denken in eindbeelden. Tot slot is het denken in reële opties volgens Maas een waardevolle methode om risico’s en kansen te identificeren. Volgens Maas moeten we toe naar een mix van oude en nieuwe methoden. De oude opties zoals grondoptievergoeding, fasering en deeluitgifte moeten we samen met het reële optie denken inzetten om meer flexibiliteit te creëren in gebiedsontwikkeling.


Mirela Milosevic

Door Mirela Milosevic

Projectmedewerker Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft


Meest recent

Groene wildernis in New York door Why Factory (bron: Nai Publishers)

The green dip, het moet allemaal nog veel groener – en rap graag

Recensent Jaap Modder las ‘The green dip’, de nieuwste publicatie van The Why Factory Het bevat een stappenplan voor meer groene wildernis in de steden. Modder is na eerste bestudering kritisch maar stelt dat oordeel later bij.

Recensie

17 juni 2024

Wonen aan de Schoolpad in Laren door Tulp8 (bron: Wikimedia Commons)

Leefwerelden van arm en rijk zijn steeds meer gescheiden, maar mede via gebiedsontwikkeling is daar iets aan te doen

Het Sociaal Cultureel Planbureau onderzocht in hoeverre welvarenden en minder welvarenden mensen ontmoeten buiten hun eigen welvaartsniveau. Steeds minder, is de conclusie. Gemeenten kunnen hier iets aan doen, mede door te letten op het woningaanbod.

Analyse

17 juni 2024

De groene stad door SARYMSAKOV ANDREY (bron: Shutterstock)

Maak energie nu al integraal onderdeel van de verstedelijking van morgen

Verdere verstedelijking is nodig om aan de woningvraag te voldoen. Een van de grote opgaven daarbij is het energievraagstuk. Paul van den Bragt laat zien dat dit meer is dan het oplossen van het acute probleem van netcongestie.

Analyse

14 juni 2024