Nieuws In Almere Poort wordt aan het IJmeer het woon-, werk- en recreatiegebied Duin ontwikkeld. De essentie van de plannen voor Duin in de komende jaren is vastgelegd en de gemeente Almere en ontwikkelaar Amvest blijven nauw met elkaar in overleg over de precieze uitwerking ervan. Zo kan worden ingespeeld op de veranderende vraag vanuit de markt in zowel de woningbouwopgave als in het commerciële programma. Anders dan voorheen gebruikelijk in Almere heeft de ontwikkelaar het voortouw in de gebiedsontwikkeling. Wel voert de gemeente de grondexploitatie en maakt de grond – stapsgewijs – bouwrijp. Alles op basis van een gemeenschappelijk geloof in de aanleg van een nieuw duinlandschap in de polder. Saskia Boekstal van de gemeente Almere en Maarten Janssen van Amvest vertellen hoe dat in zijn werk gaat.
Duin — Almere
Saskia Boekstal werkt sinds 2008 bij de gemeente Almere als projectmanager gebiedsontwikkeling voor onder meer het project Duin. Ze is drieënhalf jaar geleden betrokken geraakt bij Duin op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst met Amvest, feitelijk de start van de uitvoering. Ze draagt zorg voor de interne afstemming van alle afspraken tussen de gemeente en Amvest. Maar overlegt ook over de ideeën en wensen die gaandeweg het project ontstaan met de verschillende afdelingen van de gemeentelijke organisatie. Ze is opgeleid als economisch geograaf aan de UvA. Voor ze bij de gemeente Almere ging werken, was ze werkzaam bij verschillende andere gemeenten en adviesbureaus.
Maarten Janssen is gebiedsontwikkelaar bij Amvest. In 2008 was hij projectleider vanuit Amvest voor de prijsvraaginzending. Samen met drie collega’s werkt hij aan Duin. Na de prijsvraagfase en de contractfase zat hij lang in de projectgroep met de gemeente. Hij is nauw betrokken bij de planvorming, communicatie en placemaking en de acquisitie voor het commerciële programma in het gebied, en hij is secretaris van het Quality Team voor Duin. Voor hij bij Amvest ging werken, werkte hij onder meer bij Riek Bakker en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Hij heeft technische planologie gestudeerd aan de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de RUG.
Totstandkoming samenwerking
Duin is een van de twee grote gebiedsontwikkelingen in Almere die onder toenmalig wethouder Adri Duivesteijn middels prijsvragen als geheel zijn uitbesteed aan marktpartijen dan wel corporaties.
Boekstal: ‘De gemeente had daarbij consciëntieuze partijen voor ogen die zelf bezit nemen van de locatie en er langdurig aan verbonden blijven. Die partijen hebben er namelijk zelf een groot belang bij dat het gebied slaagt.’ In de buurt Nobelhorst in Almere Hout is dat uitgezet onder corporaties – Ymere heeft er nu het voortouw – en bij Duin onder beleggers met een eigen ontwikkeltak.
Janssen: ‘De gemeente vroeg om een bijzonder plan met ongeveer 2.600 tot 3.000 woningen en een aanzienlijk commercieel programma. Twintig procent van alle woningen wordt beleggershuurwoning, waarvan wij een groot deel in onze eigen belegging gaan nemen. Tien procent zal bestaan uit sociale huur. Dit zie je terug in de eerste appartementengebouwen die we nu bouwen: van de vier woontorens houden we twee in onze Amvest-fondsen. Eén gaat naar woningcorporatie de Alliantie en eentje gaat in de vrije verkoop.’
Janssen: ‘Amvest had in een tijd van groeiend zelfbewustzijn besloten om deze prijsvraag, voor wat toen nog de Kustzone van Almere Poort heette, van begin tot eind helemaal zelf te doen.’ De prijsvraag liep eind 2008, net toen de financiële crisis losbarstte. ‘Wat we hebben ingediend in de prijsvraagfase, is geland in een contract dat we eind 2011 met elkaar hebben gesloten. Wij hebben daarin ons bod gestand gedaan ondanks de gewijzigde marktomstandigheden. We vinden de plek heel bijzonder en hadden een plan bedacht waar we inmiddels verliefd op waren geworden. Onze inschatting was bovendien dat, na een lange aanloopfase, de eerste woningen pas na de crisis op de markt zouden komen.’
Hoe ziet die samenwerking eruit? Janssen: ‘In essentie is het een PPS op basis van een gemeentelijke grondexploitatie. Het lijkt een heel traditioneel contract. De gemeente heeft de grond, verkoopt die bouwrijp aan de ontwikkelaar en de ontwikkelaar realiseert het vastgoed. Maar we werken daarin heel nauw samen en in het proces zitten veel rolverschuivingen. Zo ontwerpt niet de gemeente, maar Amvest tot en met het inrichtingsplan.’
Nieuwe natuur, verschillende dichtheden
Janssen: ‘Het idee om duinen te maken is in de prijsvraagperiode ontstaan, met BVR en ZUS als betrokken bureaus voor stedenbouw en landschap. De gemeente vroeg om een plan en een bieding op de uitgeefbare grond op basis van het te realiseren vastgoed. De overtuiging moest natuurlijk vooral uit dat plan spreken. Achteraf gezien lag het idee van een duinlandschap voor de hand. We hadden al het IJmeer, een groot strand en een jachthaven en we moesten een manier bedenken om vanuit het plangebied in de polder over de rand van de dijk heen te kunnen kijken en het strandgevoel zo ver mogelijk landinwaarts te trekken. Het idee om het lager gelegen, binnendijkse gebied op te hogen met duinen was dan ook snel geboren.’
Binnen het plan ontstaan heel verschillende woonmilieus. Janssen: ‘Het landschappelijke plan is leidend, daarbinnen zijn we op zoek gegaan naar diversiteit. Aan het water, in Kop Noord en Kop Zuid, gaan we de hoogte in en komen appartementengebouwen gecombineerd met horeca en andere voorzieningen op de begane grond. Daardoor is het mogelijk om in de rest van het gebied een lagere dichtheid te hanteren. Het is een gewaagd plan geworden, met grondgebonden woningen zonder tuin en hoogbouw aan de rand van een suburbane locatie. Maar het idee van grondgebonden woningen midden in een duinlandschap en van appartementen aan het strand is natuurlijk wel zinnenprikkelend.’
Gefaseerde ontwikkeling en prototypes
Janssen: ‘We hebben ook meteen een fasering met elkaar afgesproken. Elk jaar op 1 juli neemt Amvest twee deelgebieden af van de gemeente. Eentje in het laagbouwgebied en eentje in het hoogbouwgebied. Het risico of de markt dat ook in dat tempo kan oppakken, ligt bij Amvest. Het tempo van realisatie wordt uiteindelijk gestuurd door de verkoopsnelheid. In 2013 constateerden we dat je maar één keer een goede start kunt maken en dat de tijd nog niet rijp was. Daarom heeft Amvest besloten te wachten tot de eerste golf van het herstel. De tussentijd hebben we, gemeente en Amvest, nuttig gebruikt door al een stukje van het duinlandschap aan te leggen en vier prototypes van onze woningen te bouwen. We hebben deze vervolgens geheel ingericht en aspirant-kopers kunnen hier een weekendje komen logeren. Toen we in 2014 in de verkoop gingen, hadden we een maquette op ware grootte. Geïnteresseerden konden met eigen ogen komen kijken hoe hun woonomgeving eruit zal zien.’
Inmiddels is de realisatie aardig op stoom. ‘Eind van dit jaar werken we aan 190 appartementen en een kleine honderd laagbouwwoningen, waarvan dan circa 60 zijn opgeleverd. Komende zomer volgt ook de opening van het nieuwe trainingscentrum van ’s werelds grootste cruiseship operator Carnival Corporation.’
Beheer openbaar duinlandschap
Boekstal: ‘De nieuwe duinen horen bij het openbaar gebied en moeten dus beheerd worden vanuit het gemeentelijke budget. We willen dat organiseren vanuit een beheerentiteit voor Duin, samen met Amvest en bewoners. Wat voor beheer daar precies voor nodig is, weten we nu nog niet. Want deze ‘zoetwaterduinen’ zijn een voor Nederland uniek stukje natuur. Mensen wonen midden in het duinlandschap en we willen dat ze dat ook echt zo gaan beleven. Als bewoners willen, laten we hen graag participeren in hun omgeving. Dat kan bijvoorbeeld op het vlak van (groen)beheer, qua zeggenschap of zelfs uitvoering.’
Boekstal: ‘In de laagbouwdelen is veel openbaar gebied en zijn weinig woningen. Toch is ons beheerbudget afhankelijk van het aantal woningen; we hanteren hier hetzelfde beheerbudget als in de rest van de stad. Maar bij de hoogbouw hebben we veel woningen en weinig openbaar gebied. Dat compenseert enigszins. Bovendien hebben we relatief weinig verharding in Duin. We weten nog niet hoeveel werk het onderhoud van het openbaar groen is, een duin hoeft misschien minder vaak gemaaid en gesnoeid te worden dan ander openbaar groen. Het kan zelfs zijn dat minder onderhoud het eigenlijk natuurlijker en daardoor mooier maakt. En dan is een heel andere businesscase voor de exploitatie denkbaar. Dat moeten we gaandeweg nog met elkaar uitvinden.’
Janssen: ‘Dat is ook een van de redenen om dat eerste stuk duin alvast als proeftuin aan te leggen.’
Nieuwe rolverdeling gemeente en ontwikkelaar
Boekstal: ‘Almere heeft, in de veertig jaar van zijn bestaan, een efficiënte traditie ontwikkeld in het realiseren van stadsuitbreiding. Waarbij we verkavelingsplannen maken, inrichtingsplannen maken, de grond bouwrijp maken, en dan ontwikkelaars uitnodigen om daarbinnen een project te realiseren. Wij waren gewend om dat volgens ons vaste planproces van grof naar fijn te doen. Ondanks dat we een jonge en dynamische stad zijn, zitten we toch al in een redelijk vast stramien. Dat doen we dus niet meer zo rigide. De marktpartij Amvest kreeg in Duin het vertrouwen en de ruimte en ging enthousiast aan de slag. Ook voor de ontwikkelaar is het overigens iets nieuws om én de opstal én de omgeving te ontwerpen. Je had voorheen verschillende rollen en belangen die uit elkaar lagen en redelijk helder gedefinieerd waren. De gemeente doet dit en de ontwikkelaar doet dat. Processen verliepen volgtijdelijk en die grijpen nu veel meer in elkaar. We maken nu bijvoorbeeld bouwrijp op basis van verkavelingsplannen, in plaats van op vastgestelde inrichtingsplannen.’
Janssen: ‘We hebben daar een heel idioom bij bedacht met VPIPH’s [verkavelingsplan en inrichtingsplan op hoofdlijnen], maximaal uitgeefbare kavels, stroomschema’s en maximale doorlooptijden. De gemeente Almere was natuurlijk een geoliede machine, die hoef je niks te vertellen over hoe je nieuwe gebiedsontwikkelingen uitrolt. En dat ging in een tempo van heb ik jou daar!’
Boekstal: ‘Niet alleen in Duin, ook in de rest van Almere Poort en in Nobelhorst werken we nu op een andere manier. Voor onze stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten en ingenieurs en tekenaars, die nu in een andere rol zitten – meer toetsend en op hoofdlijnen coördinerend, in plaats van bedenkend en tekenend – is het een hele omschakeling geweest. De volgende afdeling die de cultuuromslag zal meemaken, is de vergunningenafdeling. Voor de gemeente is dat soms best lastig. De een kan daar makkelijker in meegaan dan de ander. Dat kost tijd.’
Praktische lessen
- Werk vanuit een concept waar alle partijen een helder beeld bij hebben en blijf met elkaar in gesprek over de uitwerking.
- Steek je nek uit. De gemeente doet dat door zich achter dit bijzondere plan te scharen, duinen aan te leggen en flexibiliteit en ruimte te geven aan Amvest. Amvest doet dat door zich te committeren aan een grote ontwikkeling en daarin kleinschalig marktgericht te opereren. Bijvoorbeeld door de eerste woningen alvast te bouwen en als voorbeeldwoningen volledig in te richten.
- Durf en visie zijn voorwaardelijk om aan een dergelijk plan te beginnen. Als je continu op spreadsheets gaat kijken, dan gaat dit nooit lukken.
Bewaken concept
Een bijzonder plan vraagt om zorgvuldige bewaking van het concept. Janssen: ‘Van het prijsvraagidee tot en met de realisatie en het beheer moeten we vasthouden aan het planconcept, dat besef leeft bij iedereen. Als je bij al die stapjes – tussen het idee en de uitvoering staan misschien wel tweehonderd stapjes – niet de vinger aan de pols houdt, dan lopen we het gevaar met een slap aftreksel te blijven zitten. Dan hebben we met elkaar veel geïnvesteerd, veel risico genomen maar dan zou het net niet goed zijn. Dat verschil zit ’m uiteindelijk ook in de details – van de woningen, maar ook van de openbare ruimte.’
De organisatie van het planproces is ingericht op de bewaking van het oorspronkelijke idee. Janssen: ‘We hebben een Quality Team in het leven geroepen met externe deskundigen op het gebied van landschap, stedenbouw, architectuur en volkshuisvesting. Het Quality Team werkt voor de gemeente, Amvest en Marina Muiderzand, de derde partner in deze gebiedsontwikkeling, voor met name het buitendijkse deel. Het Quality Team houdt ons scherp, het vormt onze toetssteen.’
Boekstal: ‘Daarnaast hebben we een stuurgroep, waar die drie partijen ook in vertegenwoordigd zijn. Hun taak is om de relatie tussen het contract, het oorspronkelijke planconcept en de kwaliteit van de uitgevoerde deelprojecten te bewaken. De dagelijkse gang van zaken wordt besproken in de projectgroep, die elke twee weken bijeenkomt. Daar zitten twee mensen van Amvest en drie van de gemeente in. Naast deze reguliere bijeenkomsten vinden de nodige themagerichte overleggen plaats tussen Amvest en de gemeente. Over uitgifte, civiele techniek en ontwerpaspecten. Daarbij schuiven de specialisten aan.’
Flexibele uitwerking
Boekstal: ‘Duin is een heel groot gebied, met een veelomvattend contract met slechts één partij. Dan zou je verwachten dat je in één keer een plan verzint en het vervolgens in één keer uitrolt. Maar eigenlijk gaat het net zoals we bij de particulier-opdrachtgeverschapkavels in Almere Poort nu ook te werk gaan, met veel maatwerk en ruimte voor flexibiliteit. Het woonrijp maken gebeurt dan ook in relatief kleine stukjes.’
Janssen: ‘In het volgende deelgebied, Noorderduin, zal dat veel minder het geval zijn. In de eerste fase van Duin hebben we ervoor gekozen om heel veel vrijheid aan kopers te laten. Daarom hebben we met elkaar maximaal uitgeefbare kavels gedefinieerd. Binnen die kavels kunnen vier brede woningen komen, maar het zouden ook vijf smallere kunnen zijn. Of een vrije kavel, met nog ruimte voor een tweekapper. In Noorderduin hebben we langere blokken, daar komt veel minder handwerk aan te pas in de uitwerking.’
Dit was ooit de Zuiderzee, toen het IJsselmeer, nu is het een polder en bouwen we duinen. Dit is Nederland op zijn best.
‘We hebben op de grotere schaal een ontwikkelingsplan vastgesteld waarin een aantal belangrijke kenmerken vastligt, maar daarbinnen is het nog tot in hoge mate flexibel. Waar nu het opleidingsinstituut van Carnival Corporation gebouwd wordt, stonden op het oude kaartje nog allemaal woongebouwen. We hebben Carnival een kavel verkocht waar we anders appartementen zouden bouwen. Zowel de gemeente als Amvest wilde graag plek aan ze bieden in het gebied en daarom hebben we een deel van de plankaart leeggeveegd om ruimte te maken. Zo groot is in feite de flexibiliteit. In de prijsvraagfase hebben we het plan wel heel gedetailleerd uitgezocht, maar we hebben altijd gezegd dat we wel zien wat we precies gaan maken als we eraan toe zijn. Per fase wordt gekeken wat de beste maatoplossing is voor wat op dat moment gewenst is.’
In transitie
Boekstal: ‘Ondanks de jonge geschiedenis van Almere, is Duin nu toch ook al een bestaand gebied met bestaande kwaliteiten. Hier staat namelijk al een bos, met vossen en reeën. We voegen daar een duinlandschap aan toe, deels ten koste van dat bos. Het gebied verandert en de mensen die het gebied al kennen, zullen ervaren dat het een nieuwe, toegevoegde kwaliteit heeft. Ook de mensen die aan dit project werken – of anders gezegd, in deze tijd werken – zullen meeveranderen. Dat is een ware cultuurverandering en vraagt de nodige uitleg en overtuigingskracht. Niet alleen het gebied is in transitie, ook de wijze van werken is in transitie.’
Bron: Tijdschrift 'Go, gebiedsontwikkeling in beweging' #3, najaar 2015
Zie ook:
Cover: ‘Het kan in Almere’
Door Jeroen Mensink
Architect/eigenaar bij JAM* architecten
