platform voor kennis, nieuws en debat
11 mei 2016 - Het ontwikkelen van vastgoed heeft, in welke vorm dan ook, altijd een uitstralingseffect op de omgeving van het project. Het gevoel zegt al snel dat met de uitvoering van een voorziening, openbare ruimte of een mooi gebouw ook de omgeving daarvan profijt heeft. Maar hoe groot is dit profijt en wat doet dat met de waardeontwikkeling van omliggend vastgoed? In de praktijk is een omgevingseffect-analyse tool ontwikkeld waarmee deze omgevingseffecten gewaardeerd kunnen worden en waarmee projecthaalbaarheid een extra dimensie krijgt. Naar €=mc4, De vierde dimensie in project-haalbaarheid!
De ontwikkelde omgevingseffect-analyse is gebaseerd op de economische grondslagen die ook gehanteerd worden bij maatschappelijke kosten-batenanalyses (MKBA’s). Doel ervan is om na te gaan of de directe en indirecte baten opwegen tegen de kosten. Daarbij worden alle effecten, dus ook de niet financiële, met behulp van waarderingsmethoden in euro’s uitgedrukt. Hiermee is het mogelijk om bijvoorbeeld aspecten als veiligheid, leefbaarheid, uitzicht en bereikbaarheid in euro’s uit te drukken, zodat deze kunnen worden vergeleken met de kosten van de daarmee gemoeide investeringen. Ook kan de waardeontwikkeling van omliggend vastgoed worden meegenomen in een project. Daarmee wordt de traditionele grond- en vastgoedexploitatie verrijkt met een extra dimensie in haalbaarheidd.
De ontwikkelde methode kan het best omschreven worden als een ‘MKBA light’ waarbij in een kort tijdsbeslag effecten op het gebied van leefbaarheid, kwaliteit van de openbare ruimte en voorzieningen, verkeer, duurzaamheid, werkgelegenheid en natuur en milieu gekwantificeerd worden. In een vlot iteratief proces worden het project en de omgeving op verschillende aspecten geanalyseerd en worden de stakeholders in beeld gebracht. Op basis van kengetallen worden de effecten van het project voor de verschillende stakeholders doorgerekend en thematisch gevisualiseerd.
Door de verschillende belanghebbende partijen zoals woningcorporaties, projectontwikkelaars of beleggers inzicht te bieden in de omvang van de effecten van een project, is samenwerking tussen deze partijen nog meer voor de hand liggend. Wanneer er een duidelijke spin-off is naar ander vastgoed, of breder, naar andere delen van de wijk of stad, in economische of leefbaarheidstermen, dan kan dit voor gemeenten een reden zijn (meer) aan het project bij te dragen of het proces voor de totstandkoming (beter) te faciliteren.
De tool is bij uitstek geschikt om het waarde-effect van een enkelvoudig project op de rest van uw vastgoedportefeuille in de omgeving van het project te meten en biedt kansen voor het creëren van meer draagvlak en wisselgeld bij onderhandelingen. De waarde van de gevonden maatschappelijke effecten wordt uitgedrukt in euro’s en daar waar mogelijk toegerekend aan de diverse onderdelen waaruit uw project bestaat. Hierdoor ontstaat beter inzicht in alle effecten van uw project, u verkrijgt daardoor een beter afwegingskader voor de besluitvorming rondom het project.
Het ontwerp van een aanpak van de financiële omgevingseffect-analyse is een initiatief van Decisio en Sumcity. Nu de tool er is zijn ze op zoek naar pilots. Door middel van pilotprojecten zal de visualisatie en presentatie van de resultaten verder afgestemd worden op de behoefte van de klant. Heeft u interesse om uw project als pilotproject voor een omgevingseffect-analyse aan te melden of wilt u weten wat de omgevingseffect-analyse voor uw project kan betekenen, neem dan contact op met Niels Hoefsloot van Decisio of Pascal Sijstermans van Sumcity Advisory.
Decisio is een onderzoeksbureau gespecialiseerd in economische vraagstukken en actief op de terreinen ruimtelijke economie, mobiliteit en infrastructuur, marktstudies en effectieve en efficiënte overheid. Het bureau heeft ruime ervaring met Maatschappelijke Kosten-batenanalyses, onder meer op het gebied van stedelijke ontwikkeling en vastgoed. Gedegen economisch onderzoek staat centraal, maar minstens zo belangrijk vinden we het om onze opdrachtgevers te ondersteunen met het in beeld krijgen van belangen en opvattingen, en verschillende partijen met een slimme aanpak te betrekken.
Sumcity Advisory is een adviesbureau gericht op economie, beleid en het management van gebieds- en vastgoedontwikkelingen in stedelijke omgevingen. Het bureau heeft ruime ervaring met het rekenen aan kleine en grote gebiedsontwikkelingen, van de haalbaarheidsfase tot en met de realisatiefase. Het bureau werkt voor projectontwikkelaars, gemeenten en woningcorporaties.