Het wonen voor ouderen vergt meer locaties: sleutelrol voor gemeenten

20 september 2022

3 minuten

Analyse We leven langer en wonen langer zelfstandig. Maar waar? Ontwikkellocaties voor projecten waar senioren comfortabel kunnen wonen, zijn moeilijk te vinden. De concurrentie om de schaarse grond is fors. Gemeenten hebben met hun grondbeleid de sleutel in handen, zo blijkt uit een analyse van Platform31.

Platform31 zette een enquête uit onder gemeenten die deelnamen aan de webinar ‘Grondbeleid en locaties voor woonvarianten senioren’ om een beeld te krijgen van de thema’s die spelen, vragen die spelen en kansen die zij zien om het aanbod van woonzorgconcepten te vergroten. Ook al staan senioren hoog op agenda; een plek bij de uitgifte van gronden is nog niet vanzelfsprekend.

Het echte werk

Een woonzorgvisie is een eerste, belangrijke stap om de huisvesting voor ouderen dichterbij te brengen. Maar daarna komt het echte werk. Kunnen gemeenten ontwikkellocaties aanwijzen, liggen er kansen voor collectief particulier opdrachtgeverschap of andere wooninnovaties als samenwoonvormen, wordt er al gewerkt met een tender waar zij randvoorwaarden in kunne opnemen? Hoe zorgen gemeenten ervoor dat maatschappelijk vastgoed bij verkoop de gewenste bestemming houdt? En ook niet onbelangrijk: wat kan en wil het grondbedrijf bijdragen aan het tot stand brengen van woonzorginitiatieven? Kortom: wat is de ideale match?

Kies voor situationeel grondbeleid en zet per ontwikkeling de maatschappelijke effecten af tegen de financiële effecten die landen in de gemeentebegroting

In verschillende gemeenten weten de afdelingen wonen, sociaal, grond en vastgoed elkaar inmiddels te vinden. Zij ontwikkelen gaandeweg een werkwijze om woonvariaties concreet te krijgen. Zo zitten zij om tafel bij een initiatievenoverleg en mede-beoordelen de initiatieven. Ook zijn zij zelf de linking pin tussen sociaal en woonbeleid en ontwikkelen de benodigde afwegingskaders. Er worden functionarissen aangesteld om vraag en aanbod aan elkaar te koppelen; zij bundelen en makelen richting initiatiefnemers. Ook kunnen zij de rol van kwartiermaker krijgen met een opdracht die de verschillende belangen behartigt en daarbij het overzicht heeft van de beschikbare kavels en vrijkomend (gemeentelijk) vastgoed. Er liggen veel opgaven en het is de kunst om per locatie de goede match te maken. Gemeentelijke professionals werken zo werkendeweg tussen ‘hard’ en ‘zacht’.

Wat heeft aandacht nodig?

Dilemma’s die de deelnemers aan het Platform31-webinar signaleren:

Aan welke grondbeleidsknoppen kan worden gedraaid? Wat is het handelingsperspectief als gemeente, wanneer er geen eigen grondbezit is en er afhankelijkheid is van ontwikkelaars die voor winstmaximalisatie gaan? Hoe kan een gemeente sturen en faciliteren, zodat ontwikkelaars toch grond ter beschikking stellen aan woonzorgvoorzieningen of betaalbare zelfstandige woonvormen voor senioren? Welke instrumenten heeft een gemeente, zowel op eigen grond als op grond van derden? Wat zijn mogelijkheden tot afdwingbaarheid in facilitair grondbeleid in binnenstedelijke projecten?
Kansen voor de aanpak van een ander grondbeleid: hoe kan grondbeleid beter worden afgestemd op maatschappelijke opgaven en hoe kunnen daarin ook kaders worden opgenomen voor wooninitiatieven?
De relatie tussen woonzorgbehoefte en woningbouwprogrammering. Hoe zorg gemeenten ervoor dat woonzorgbeleid handen en voeten krijgt en praktisch uitvoerbaar is? Wat zijn praktische do’s en dont’s om om te gaan met wonen en zorg? Er is kennis nodig over hoe deze werelden samen te brengen.
Hoe blijven nieuwe woonvormen voor senioren – zoals grondgebonden woningen en levensloopbestendig wonen – ook betaalbaar in de huidige woningmarkt?
Informatie over het maken van sluitende businesscases voor zorgaanbieders en corporaties bij het realiseren van meer zorgvastgoed en/of nieuwbouw voor ouderen in zelfstandige woningen met een zware zorgvraag.

De betaalbaarheid van gebiedsontwikkeling staat flink onder druk. Dat belemmert het realiseren van onze woonwensen, onder meer die van senioren. Nieuwe woonvarianten om in te spelen op vergrijzing en andere gewenste maatschappelijke doelen worden realiseerbaar door een andere benadering van grond-, vastgoed- of ontwikkelbeleid bij ruimtelijke ontwikkelingen. Guido Mertens, expert grondbeleid, introduceert daartoe het concept van maatschappelijk grondbeleid als integraal afwegingskader. Hij laat de maatschappelijke waarde meewegen in een ontwikkeling. Mertens: “Zie gebiedsontwikkeling als investeringsproject en baseer deze op een impactanalyse. Breng de maatschappelijke effecten in beeld en zet die af tegen de financiële. Kijk daarbij niet alleen naar de impact op grondexploitatie, maar ook op andere posten op de gemeentebegroting, zoals die van het sociaal domein. Maatschappelijk grondbeleid lost de publieke financiële tekorten bij ruimtelijke projecten niet op, maar kan er wel voor zorgen dat de gewenste ontwikkelingen toch gerealiseerd kunnen worden als we de maatschappelijke waarde mee laten wegen in een ontwikkeling. Een gemeente kan hierin de regie nemen.”

Hoe werkt maatschappelijk grondbeleid?

Kies voor situationeel grondbeleid en zet per ontwikkeling de maatschappelijke effecten af tegen de financiële effecten die landen in de gemeentebegroting.
Breng in beeld wat de aanleidingen voor de ontwikkeling zijn. Zo wordt duidelijk of de behoefte voor een ontwikkeling te maken heeft met een huidige ongewenste situatie die de gemeente wil oplossen. Of met een groeibehoefte, zoals meer woningen, meer energievoorzieningen, meer werkgelegenheid.
Door de aanleiding voor de ontwikkeling goed in beeld te brengen, kunnen gemeenten goed beschrijven welke maatschappelijke ambities ze hebben en hoe ze daarop willen scoren.
Zoek daarna het evenwicht tussen financiële haalbaarheid en optimalisatie van de maatschappelijke doelen.

Uitkomsten enquête: hoe realiseren we makkelijker woon(zorg)locaties voor senioren?

Hieronder een beknopt overzicht wat speelt bij een klein maar select gezelschap van gemeenten (N = 17) vanuit de afdelingen die gaan over ruimte, grond, wonen en sociaal domein. De respondenten gaven aan dat de volgende thema’s spelen binnen hun gemeente: