Verslag Een paneldiscussie over wat een faciliterende gemeente doet, kan, wil, en wat juridisch mogelijk is. Discussie onder leiding van Adriaan Visser (gemeente Rotterdam) met inhoudelijk bijdragen van Bob van der Zande van OGA, Roland Buitenhek van Stadshavens, Nicole Maarsen van de Maarsen Groep, Bas van Holten van OVG en Femke Rasenberg van Boekel de Nerée.
Bob van der Zande bevestigde nog maar eens dat er in Amsterdam een traditie heerst van sterke sturing. Het zal volgens hem dan ook flink wennen zijn op plekken in de stad waar de regie uit handen moet worden gegeven. Stabiele voorwaarden en transparantie richting de markt zijn van belang. Het publiek reageerde sceptisch, maar volgens Van der Zande baart oefening ook bij het OGA kunst. De gemeente kan niet overal meer leidend in zijn. Lagere kosten, kortere doorlooptijden, beheersbare risico’s, levende contracten (afspraken waarbinnen de inhoud kan worden bijgestuurd) en een heldere afscheidsregeling zijn voor de faciliterende gemeente dan ook het doel. Hoe? Door bij simpele opgaven een goede ‘ontwikkelenvelop’ in de markt te zetten (en geen ‘bouwenvelop’ waarbinnen door een stapeling van eisen geen optimalisatie meer mogelijk is). De Hamburgse methode lijkt hiervoor geknipt. Complexe opgaven moeten volgens Van der Zande na vroegtijdige selectie in overleg met marktpartijen worden aangepakt. De concurrentiegerichte dialoog (duur, dus wellicht in een ‘light’-versie) is hiervoor een geschikte methode. Bij het Food Center wordt hier nu ervaring mee opgedaan.
Voor Van der Zande moet datgene wat partijen samen willen bereiken (de projectbeginselen) te allen tijde leidend blijven. Door de gemeente zal daarbij altijd geredeneerd worden vanuit de aantrekkelijkheid en economische ontwikkeling van de stad. De kwaliteit van de openbare ruimte en vastgoed is voor beide een essentiële voorwaarde (met dank aan Richard Florida). Dat laatste leidde in het publiek weer tot gemor. Wat volgens hen leidend moet zijn is de wens van de klant. Roland Buitenhek legde uit dat dat in de ontwikkeling van Stadshavens Rotterdam ook de aanpak is. De opgave is in de eerste plaats een sociaal-‐economische: het laten opstarten of landen van bedrijven in het gebied is leidend. Dat vraagt om consistent gedrag van de gemeente, met duidelijke plannen en een lange-‐termijn visie om dat te ondersteunen. Via netwerken als Science Port Holland en Clean Tech Delta wordt met ondernemers gesproken over wat hun wensen zijn.
Bas van Holten en Nicole Maarsen hamerden in hun reactie op de noodzaak van consistente gemeentelijke visies en plannen. Buitenlandse beleggers verlaten Nederland met name doordat het grondbeleid van lokale overheden zwabbert. Op de voorraad van grond en vastgoed lijken gemeenten totaal geen overzicht of controle te hebben, welke idealiter op regionaal niveau beheerst zou moeten worden. Dat laatste geeft marktpartijen namelijk de mogelijkheid een goede inschatting te maken van hun concurrentieveld, en dus van de investeringsrisico’s bij een project. Stabiel grondbeleid over een periode van 10-‐15 jaar waarbij duidelijk is welke kavels of locaties voor ontwikkeling in aanmerking (zullen) komen, is onontbeerlijk. Op de vraag van Adriaan Visser over wat te doen als de klant naar een locatie wil die niet in de gemeentelijke plannen staat, volgde geen stellig antwoord. Maarsen pleitte vooral voor gemeentelijke visie en transparantie, en de mogelijkheid binnen grotere gebiedsplannen ook over individuele kavels te kunnen praten. De ‘drama-‐driehoek’ die de huidige verhouding tussen klant, overheid en marktpartij kenmerkt, moet volgens haar worden doorbroken. Private equity-‐fondsen maken de Nederlandse markt anders kapot.
Volgens beide marktpartijen is nieuwbouw een manier om, in combinatie met consistent uitgiftebeleid, voor stabilisering van de kantorenmarkt te zorgen. De overheid moet daarbij volgens Van Holten om duurzaamheid blijven vragen: ‘BREEAM Excellent’ of ‘LEED Platinum’ zijn ook in de huidige tijd gewoon haalbaar. Bij nieuwbouw kan de gemeente een marktpartij tevens vragen om de nieuw ontwikkelde meters elders ook uit de markt te halen. Over het op handen zijnde sloopfonds zijn Maarsen en Van Holten veel positiever dan de toehoorders; aan de onderkant van de markt is sloop absoluut noodzakelijk. De marktpartijen zijn het dus eens; het Rijk moet hier nu een duidelijk standpunt over innemen om aan de drama-‐driehoek te ontsnappen.
Zie voor de volledige publicatie:
Cover: ‘Hoge hoek weergave van huismodellen op financiële kaart op kantoorbureau’ door Andrey_Popov (bron: Shutterstock)
Door Tom Daamen
Directeur SKG, Associate Professor Urban Development Management TU Delft
